Специфика налогообложения при сдаче апартаментов посуточно

"Научный аспект №5-2024" - Экономика и менеджмент

УДК 336.226.1

Ниперс Елизавета Андреевна – магистрант Высшей школы пространственного развития и гостеприимства Балтийского федерального университета имени Иммануила Канта.

Аннотация: Особый правовой статус такого объекта недвижимости как апартаменты создаёт особые условия налогообложения при осуществлении различных операций с ним. В статье рассматривается сдача апартаментов посуточно с точки зрения налогового оформления как для физических лиц, так и для индивидуальных предпринимателей.

Ключевые слова: посуточная аренда, налогообложение арендодателя, доходы физических лиц, налог на доходы физических лиц, УСН, ограничения на работу самозанятых.

Цель исследования. Определение наиболее комфортного и прозрачного для налогового агента режима сдачи апартаментов в аренду.

Проблема исследования. Апартаменты не эквивалентны в юридическом смысле обычной квартире, из-за чего имеются отличия как операций с ними, так и налогообложения этих операций.

Метод исследования. Изучение научной литературы и периодики.

Введение

Апартаменты в российской юридической практике относятся к категории нежилой недвижимости, то есть они не являются вариантом для проживания, эквивалентным обычной квартире. По факту, сам термин «апартаменты» в действующем российском законодательстве, поэтому не существует отдельных норм и правил, регламентирующих операции с данной категорией недвижимости [2]. С одной стороны, апартаменты выполняют функцию жилья (в некоторых случаях – на долгосрочной основе), с другой стороны, как жильё они законом не рассматриваются. Это налагает на их использование определённые ограничения. В частности, в апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе (невозможно оформить прописку, но можно оформить временную регистрацию по месту проживания для некоторых категорий зданий, например, гостиничных комплексов или апарт-отелей), при их приобретении невозможно использовать материнский капитал или оформить на такую сделку стандартный налоговый вычет. К особенностям апартаментом также относятся более высокая в сравнении с квартирой ставка налога на имущество (от 0,5 до 2% против 0,1% от кадастровой стоимости недвижимого объекта), возможность сэкономить на оснащении и инфраструктуре за счёт менее строгих требований к санитарной и инфраструктурной составляющей объекта недвижимости (нормативам по площади, шумоизоляции, освещённости прилегающей территории и т.д. [2]), но более высокая стоимость коммунального и эксплуатационного обслуживания за счёт включения НДС со ставкой 20% (итоговая разница с жилой недвижимостью эквивалентной площади может достигать 30% [3]). Ставка налога на имущество зависит от ряда внешних факторов: региона, в котором она применяется, характера объекта недвижимости, в котором расположены апартаменты (увеличение ставки влечёт за собой, например, расположение в одном здании с офисными помещениями или ресторанами) [1].

Как правило, приобретение апартаментов с целью сдачи в аренду подразумевает посуточный или длительный вариант предоставления помещения внаём физическим (реже – юридическим) лицам. Эта операция является видом дохода владельца недвижимости и на основании этого подлежит налогообложению. По состоянию на начало 2020-х годов, объём ввода в эксплуатацию недвижимости класса «апартаменты» составляет в России около трёх миллионов квадратных метров ежегодно [3]. Следовательно, рассмотрение особенностей организационно-правовых нормативов, применяемых к операциям с данным видом фактического жилья, относящегося де-юре к недвижимости коммерческого назначения, является актуальным.

1. Юридический статус арендодателя, сдающего апартаменты посуточно

Налоговый режим зависит от того, в каком статусе находится получатель дохода. В настоящее время в Российской Федерации возможны четыре варианта постановки на учёт в налоговой инспекции: физическое лицо, самозанятый, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо. В данной статье мы рассматриваем только два из них, поскольку сдача апартаментов внаём апартаментов самозанятыми невозможна по закону, юридические лица обычно сдают апартаменты в составе гостиничного комплекса – это отдельная тема, которая требует подробного рассмотрения. К тому же сдача апартаментов в аренду обычно осуществляется девелоперами, владеющими зданиями комплексного назначения, сочетающими в себе офисные, жилые (условно жилые), торговые, развлекательные, социальные, инфраструктурные помещения.

Специфика налогообложения при сдаче в аренду апартаментов должна учитываться арендодателем в комплексе постоянных и переменных издержек на обеспечение получения данного вида дохода. Тщательный анализ обоих вариантов позволяет выбрать оптимальный режим налогообложения и отчётности.

2. Особенности налогообложения арендодателей-физических лиц

В случае, если арендодателем по договору выступает физическое лицо, являющееся владельцем апартаментов, то с дохода, получаемого от их сдачи внаём, оно выплачивает стандартный налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В настоящее время на территории Российской Федерации действуют три ставки НДФЛ:

• стандартная — 13%;
• повышенная — 15% (при суммарном годовом доходе свыше 5 млн рублей);
• для нерезидентов РФ — 30%.

Стандартная отчётность по данному виду дохода — ежегодная сдача формы 3-НДФЛ. Следует учесть, что в случае, когда постояльцы самостоятельно оплачивают коммунальные услуги, то их стоимость (за исключением тех, что оплачиваются по показаниям счётчика) также включаются в налогооблагаемую базу (доход арендатора).

Договор между арендодателем и нанимателем заключается в письменной форме, не требует обязательного нотариального или иного заверения сделки, оплата по нему может быть как наличной, так и безналичной. Физическое лицо, предоставляющее услуги аренды, не обязано иметь ККМ. Передача денег может оформляться распиской или фиксироваться путём сохранения чеков по операциям в онлайн-банке при зачислении платежа на карточный счёт арендодателя.

При посуточной аренде, характерной для туристических поездок, командировок и иных подобных случаев, договор аренды апартаментов не требуется регистрировать в государственных органах. В случае, если апартаменты сдаются на длительный срок (в качестве основного места проживания нанимателя) – на три месяца и более – договор необходимо зарегистрировать в Росреестре через портал Госуслуги или МФЦ.

3. Особенности налогообложения арендодателей-индивидуальных предпринимателей

Предоставление услуг аренды апартаментов, находящихся в частной собственности, возможно также при оформлении статуса индивидуального предпринимателя без наёмных работников. В этом случае допускается использование специального налогового режима – УСН (упрощённая система налогообложения). Ставка налога при выборе объекта налогообложения «доходы» составит 6%. Но нельзя сравнивать её со ставкой НДФЛ напрямую, поскольку индивидуальные предприниматели несут дополнительное финансовое бремя в виде страховых выплат в фонды медицинского и пенсионного страхования, а также дополнительные расходы на банковское и контрольно-кассовое обслуживание (согласно 54-ФЗ, если платежи принимаются от физических лиц).

У индивидуальных предпринимателей есть возможность уменьшить размер выплачиваемого налога по УСН путём уменьшения его на сумму страховых выплат при расчёте квартальных платежей. Отчётность по УСН предоставляется ежегодно.

Отмена режима УСН предусмотрено в случае превышения валового годового дохода индивидуального предпринимателя суммы в 200 миллионов рублей или превышения среднечисленного списка наёмных работников порога в 130 человек. В случае со сдачей в аренду одного или нескольких объектов класса «апартаменты» заданные законодательством лимиты превысить практически невозможно.

При использовании общего режима налогообложения индивидуальный предприниматель платит налог исходя из ставки 13%, ведёт книгу учёта доходов и расходов, заполняет формы отчётности 3-НДФЛ, 4-НДФЛ, уведомляет налоговую инспекцию в случае колебания уровня доходов более чем на 50% от месяца к месяцу [5].

Заключение.

Апартаменты, приобретаемые для сдачи внаём, могут быть статьёй стабильного пассивного дохода физического лица или индивидуального предпринимателя. Их рыночная стоимость ниже стоимости квартир сравнимой площади, хотя при этом может быть существенно выше эксплуатационная стоимость и налоговое бремя по имущественному налогу.

Налогооблагаемыми являются следующие действия гражданина Российской Федерации, владеющего апартаментами: владение (налог на имущество), продажа (НДФЛ, в случае, если объект недвижимости находился во владении менее пяти лет), сдача в аренду/наём посуточно или на длительный срок (НДФЛ или иная форма налога на доход) [1]. Кроме того, владельцы апартаментов, в отличие от собственников жилья в многоквартирном доме, обязаны выплачивать земельный налог за территорию, на которой расположено здание апарт-комплекса или другой объект, в состав которого входят апартаменты. В разных регионах Российской Федерации земельный налог может составлять от 1 до 6% кадастровой стоимости [2].

В большинстве случаев налоговая нагрузка по доходу за сдачу объекта недвижимости в аренду сравнима у арендодателя-физлица и арендодателя-ИП, однако в каждом случае необходимо осуществлять индивидуальные расчёты. При этом следует помнить, что патентная система сдачи квартир в аренду для самозанятых (с налоговой ставкой, равной 4% исчисленного годового дохода) не распространяется на недвижимость, не относящуюся к категории жилой, в частности, на апартаменты.

В целом, налогообложение при сдаче апартаментов посуточно не имеет существенных отличий от частного гостиничного бизнеса за исключением того, что, как правило, не предусматривает предоставление дополнительного сервиса, доступа к социальной, бытовой, туристической инфраструктуре (однако могут быть и исключения).

Список литературы

1. Мачаидзе Н. Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество при продаже и сдаче в аренду. – URL: https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2021/12/15/nalogooblozhenie/ (дата обращения: 20.05.2024).
2. Вараксин М. Апартаменты: законы и судебная практика. – URL: https://pravo.ru/story/236165/ (дата обращения: 20.05.2024).
3. Проблемы определения правового статуса апартаментов как объекта недвижимости. – URL: http://council.gov.ru/activity/activities/parliamentary/121625/ (дата обращения: 20.05.2024).
4. Сдача апартаментов в аренду: нюансы, особенности. – URL: https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/arenda-sdacha-apartamentov-v-arendu-nyuansy-osobennosti (дата обращения: 20.05.2024).
5. Кошкин А. Как выгодней платить налоги владельцам апартаментов? – URL: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/01/18/791792-nalogi-vladeltsam-apartamentov (дата обращения: 20.05.2024).
6. Шмидт О. Чем отличается налогообложение апартаментов от квартир? – URL: https://journal.sovcombank.ru/ipoteka/chem-otlichaetsya-nalogooblozhenie-apartamentov-ot-kvartir (дата обращения: 20.05.2024).