Конкурс. Бесплатная публикация

Рынок недвижимости в Российской Федерации: состояние, динамика развития и перспективы

"Научный аспект №7-2024" - Экономика и менеджмент

УДК 002.304

Лебедева Виктория Владимировна – студентка юридического факультета Донского государственного технического университета.

Чистова Виктория Александровна – кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры «Коммерческое и предпринимательское право» Донского государственного технического университета.

Аннотация: В статье рассмотрены основные общие положения о рынке недвижимости в Российской Федерации в 2021-2023 гг. Анализируются актуальные изменения в законодательстве, отрицательные тенденции относительно льготной ипотеки для граждан для приобретения жилья. Также выделяется проблема обманутых дольщиков, участвующих в долевом строительстве, и данная проблема подтверждается материалами судебной практики. В завершении статьи обобщаются выводы о перспективах рынка недвижимости в Российской Федерации.

Ключевые слова: недвижимость; рынок недвижимости; договор долевого участия; ипотечное кредитование; ЕРПО.

Рынок недвижимости в Российской Федерации является актуальным и исследуемым в современной правовой системе и экономической системе государства. Вместе с тем, его появление как в рамках правового поля, так и в научных исследованиях произошло относительно недавно, а именно в 1990 году, когда был принят Закон СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I «О собственности в СССР», когда на государственном уровне возникла частная собственность [1]. Именно с данного периода можно говорить о формировании современного рынка недвижимости в Российской Федерации,

Рынок недвижимости, как указывают Д. И. Арсабаев, А. П. Попов, представляет собой совокупность экономических, культурных, правовых отношений, возникающих между субъектами рынка относительно создания, распределения, обмена, а также потребления полезных свойств, принадлежащих недвижимости, а также их прав и обязанностей [2, с. 245].

Для рынка недвижимости характерна сегментация на следующие виды: рынок земли, рынок жилой недвижимости, рынок недвижимости социально-значимого значения, рынок промышленной недвижимости, рынок коммерческой недвижимости.

Вместе с тем, рынок недвижимости актуален не только для граждан государства, но и для самого государства, так как таким образом можно проследить определенные тенденции в уровне благополучия населения, изменении жилищного фонда, ипотечного кредитования, и иных важнейших вопросов рынка недвижимости. Согласимся и с Ю. В. Чемодановой, С. А. Трыниным и О. А. Бодриковой в том, что для государства важна и замена старого жилищного фонда на новый, а также повышение уровня благосостояния населения, ввиду чего предлагаются льготные ипотеки, также инвестируются бюджетные деньги в строительство, а также предлагаются и иные меры поддержки для населения в исследуемом вопросе [3, с. 101].

Рынок недвижимости постоянно подвергается изменениям, и в этой связи стоит рассмотреть статистические данные за 3 года, а именно за 2021-2023 гг. относительно итогов рынка недвижимости в анализируемом периоде, тем самым проследив динамику его развития либо упадка. При исследовании данных Росреестра установлено следующее:

В 2021 году отмечается, что общее количество договоров долевого участия составило 898 600 договоров, что отражает рост с предыдущим периодом на 17 %. Также в 2021 году было зарегистрировано 3 800 000 ипотек, что также отражает рост с предыдущими периодами на 9,5 %. Это также стало результатом модернизации и применения проекта Росреестра «Электронная регистрация ипотеки за 24 часа». Помимо этого, устойчив и развивается в данном периоде и рынок вторичного жилья, к примеру, зарегистрировано 4 200 000 прав собственников на основании договоров купли-продажи.

В 2022 году также отмечается уже снижающая динамика на рынке недвижимости Российской Федерации относительно отдельных показателей, так, было заключено 703 377 договоров, что на 22 % меньше предшествующего периода.

Вместе с тем, 2023 год в Российской Федерации можно охарактеризовать как эффективный год по количеству действий на рынке недвижимости. Так, 2023 год превышает все показатели на рынке недвижимости и количеству сделок на нем за последние 10 лет. Так, за 11 месяцев 2023 года было совершено 2 927 051 сделок с недвижимостью, что на 38 % больше, чем в предшествующем году. Такие показатели отражают резкий скачек на рынке недвижимости Российской Федерации. Также отмечается за 9 месяцев 2023 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия в размере 675 375 договоров, что на 6 % больше предшествующего периода (не за полный год). Также отмечается и то, что статистика демонстрирует положительную динамику на вторичном рынке недвижимости [4].

Вместе с тем, ввиду изменений на рынке недвижимости в Российской Федерации, происходят изменения и в действующем законодательстве, регулирующих как сделки с недвижимостью, ипотечное кредитование, договоры долевого участия и иные институты на рынке недвижимости. Отметим основные изменения в нормах правовых актов по исследуемому вопросу согласно дайджестам законодательных изменений на рынке недвижимости, произведенными Росреестром в 2023 году.

Так, важнейшие изменения в 2023 на рынке недвижимости взаимосвязаны с правовым регулированием земельных участков. К примеру, можно отметить, что расширен перечень случаев, когда земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов, также изменен перечень профессий, согласно которому может быть предоставлен в безвозмездное пользование с последующим правом приобретения в собственность бесплатно земельный участок. Расширен перечень организаций, кому также могут предоставляться земельные участки [5].

Также стоит отметить принятие Постановления Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2023 г. № 683 «Об утверждении Положения о федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости и о внесении изменения в пункт 3 Правил информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с иными государственными или муниципальными информационными системами», согласно которому появилась возможность законодательного регулирования ФГИС ЕГРН, так как ранее ее правовое регулирование не обеспечивалось [6].

Помимо этого, также вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 04 мая 2023 г. № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования», согласно которому определился перечень построек, которые можно возводить без разрешительной документации для этого [7]. Встречались и иные изменения в законодательстве, совершенствующие рынок недвижимости.

Ввиду изложенного, также стоит отметить, что в современной правовой системе активно применяются информационные технологии на рынке недвижимости, так как вместе с развитием информационно-телекоммуникационных технологий, совершенствуется и жизнь современного человека, упрощая некоторые аспекты производимой им деятельности, в том числе и связанные с рынком недвижимости и регулированием недвижимости в целом. 

Но стоит отметить отрицательную тенденцию относительно льготной ипотеки для граждан для приобретения жилья. В 2023 году процент по льготной ипотеке возрос до 8 % годовых (ранее действовало 7%), также вырос и минимальный первоначальный взнос до 30 %, и сократилась максимальная сумма ипотечного кредита до 6 000 000 рублей для всех регионов Российской Федерации, хотя ранее для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, и Ленинградской области лимит ограничивался 12 000 000 рублей. Данная программа действует до 01 июля 2024 г., дальнейшие действия со стороны законодателя пока неизвестны, так как существует существенный разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья, и соответственно стабилизовать ситуацию, возможно, придется посредством ужесточения условий льготного кредитования с помощью государственной поддержки.

Также хотелось бы отметить проблему обманутых дольщиков, участвующих в долевом строительстве, так как данная проблема является весьма актуальной и несущая в себе серьезные правовые последствия для граждан. Несомненно, государство не остаётся в стороне от данной проблемы, так, в 2023 году было сокращено обманутых дольщиков, и из Единого реестра проблемных объектов (далее – ЕРПО) было исключено 456 домов, согласно данным Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации. Помимо этого, за 9 месяцев 2023 года также были восстановлены права более 30 000 человек, являющихся дольщиками. Это стало возможным за счет привлечения как федеральных, так и региональных средств.

Но, к сожалению, за предшествующие 3 года, наблюдательный совет Фонда развития территорий обнаружил 1394 проблемных объекта, и пострадавшими по данным объектам было признано более 112 000 дольщиков. Но, вместе с тем, по 536 объектам приняты решения о завершении строительства, а по 858 объектам принято решение о выплате компенсаций. Несомненно, дальнейшие действия со стороны государства продолжаются, но на 01 ноября 2023 года в ЕРПО числились 779 проблемных объектов, что составляет суммарно жилую площадь – 5,2 миллиона квадратных метров. Данные объекты располагаются в 59 регионах Российской Федерации [8]. И по состоянию на вышеотмеченную дату нарушены права еще 64 000 дольщиков.

Масштаб проблемы весомый, в качестве примера хотели бы привести Фонд поддержки обманутых дольщиков Приморского края, который был создан в 2019 году, и объединил в себе множество граждан с поддержкой государства, пострадавших от недобросовестных застройщиков на территории Приморского края. В качестве примера также хотели бы привести Решение Арбитражного суда Приморского края от 25 июля 2023 г. по делу № А51-2754/2023, согласно которому в результате деятельности Фонда поддержки обманутых дольщиков Приморского края с ООО «В*П*Г*» была взыскана задолженность в отношении дольщиков в основного долга в размере 176 528 332руб. 97 коп., проценты в сумме 8 688 321 руб.21коп., всего 185 216 654 руб.18 коп. [9]. Но, не всегда обманутые дольщики получают жилье, либо возврат уплаченных средств на протяжении длительного периода времени.

Каковы же дальнейшие перспективы для рынка недвижимости в Российской Федерации? Стоит сказать о том, что на сегодняшний день имеется множество положительных и динамичных изменений на рынке недвижимости, активно применяются информационные технологии на рынке недвижимости, показатели статистики также свидетельствует об актуализации рынка недвижимости среди населения. Но, вместе с тем, важно разрешать актуальные проблемы, возникающие на рынке недвижимости, с целью его дальнейшего совершенствования и модернизации в лучшую сторону, также важно модернизировать весь жилищно-коммунальный комплекс в Российской Федерации, важно внедрять инновационные и экологичные технологии, создавать для граждан государства комфортную социальную среду.

Список литературы

1. Закон СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I «О собственности в СССР» // Ведомости Верховного Совета СССР, 1990, № 11, ст. 164.
2. Арсабаев Д.И. Рынок недвижимости: определение, развитие в РФ, сегментация / Д.И. Арсабаев, А.П. Попов // Форум молодых ученых. 2019. №1-1 (29). С. 244-249.
3. Чемоданова Ю.В. Современные тенденции рынка недвижимости России / Ю.В. Чемоданова, С.А. Трынин, О.А. Бодрикова // Современные исследования как фактор роста и развития : Сборник статей III Международной научно-практической конференции, Петрозаводск, 01 июня 2023 года. – Петрозаводск: Международный центр научного партнерства «Новая Наука» (ИП Ивановская И.И.), 2023. С. 100-108.
4. Официальный сайт Росреестра. – URL: https://rosreestr.gov.ru/ (дата обращения: 07.01.2024).
5. Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 492-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» // Официальный интернет-портал правовой информации (pravo.gov.ru) 4 августа 2023 г. № 0001202308040079.
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2023 г. № 683 «Об утверждении Положения о федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости и о внесении изменения в пункт 3 Правил информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с иными государственными или муниципальными информационными системами» // Собрание законодательства Российской Федерации, 8 мая 2023 г. № 19 ст. 3455.
7. Постановление Правительства Российской Федерации от 04 мая 2023 г. № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования» // СПС Консультант Плюс.
8. Единый реестр проблемных объектов. – URL: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/список-проблемных-объектов (дата обращения: 07.01.2024).
9. Решение Арбитражного суда Приморского края от 25 июля 2023 г. по делу № А51-2754/2023. – URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/cUlBBfzemH5J/ (дата обращения: 10.01.2024).
10. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года. – URL: https://vsrf.ru/documents/thematics/16258/ (дата обращения: 09.01.2024).