Способы и технические аспекты реконструкции домов индустриального периода

"Научный аспект №6-2024" - Строительство и арх.

УДК 69.059.38

Корженевский Светозар Сергеевич – магистрант Тверского Государственного Технического университета.

Брюквин Александр Романович – магистрант Тверского Государственного Технического университета.

Аннотация: В представленной статье рассматриваются различные способы реконструкции панельных и кирпичных серийных жилых домов индустриального периода СССР. Большинство из этих домов, имея несущие конструкции в работоспособном техническом состоянии, отличаются низкими показателями качества планировок. Проходные комнаты, малогабаритные кухни, совмещённые сан. узлы, отсутствие лифтов и прочие неудобства являются визитной карточкой т. н. «хрущёвок». Также имеет место быть большой процент таких домов в застройке – в некоторых городах их доля достигает 60%. Это отражается на показателях изношенности жилого фонда страны. Из чего следует, что потребность в реконструкции этих домов в последнее время всё возрастает, ограничивая сроки на выработку грамотных и рациональных решений.

Ключевые слова: реконструкция, дома индустриального периода, капитальный ремонт, морально устаревшее жильё, пристройка, надстройка, реновация, аварийное состояние, снос.

В современном мире одна из наиболее важных проблем, связанных со строительством, – проблема ветхого и морально устаревшего жилья. Выражается данная проблема не только техническом состоянии зданий, конструкций и инженерных коммуникаций, но и в быстро меняющихся требованиях к комфорту и благоустройству жилья у целевой аудитории – покупателей, а также владельцев жилой недвижимости. Также здания, в том числе и жилые, формируют облик городов и общее представление о населённом пункте у туристов и жителей. Для России и стран постсоветского пространства эта проблема стоит наиболее остро, так как, в отличие от большинства стран Европы, где новая застройка велась вне исторического ядра города, дома советского индустриального периода нередко попадают на основные маршруты туристов и в видовые точки.

На данный момент существует три решения проблемы ветхого и морально устаревшего жилья:

  1. снос и переселение жильцов в новые квартиры, так называемая реновация;
  2. реконструкция или реставрация (в случае наличия культурной ценности у здания) жилого дома;
  3. капитальный ремонт.

Универсального решения пока что не выработано, так как к определённому зданию следует формировать свой индивидуальный подход, учитывающий его техническое состояние, возможности для перепланировок, культурную ценность и предполагающиеся затраты. Также необходимо учесть, какие материалы и конструкции следует применять при реконструкции жилых зданий.

Дома первых массовых серий, отличающиеся своей этажностью (5 этажей), начали строить в 1959 году и закончили примерно в 1968 [1]. Как показывают обследования, конструкции большинства таких домов находятся в работоспособном состоянии, хотя есть серии, при строительстве которых использовались материалы не самого лучшего качества, из-за чего техническое состояние таких домов – проблема далеко не последняя. А вот те конструкции, которые непосредственно контактируют с атмосферными осадками, – балконы, крыши, козырьки – находятся в ограниченно-работоспособном и аварийном состоянии, некоторые из которых начали неумолимо обрушаться.

Также стоит отметить, что энергоэффективность таких домов крайне низка, поскольку материалы наружных стен не соответствуют современным требованиям [2]. Из-за этого энергопотребление домов в 3,5 раза больше, чем в Норвегии и Канаде, схожих с Россией по климатическим условиям.

Есть несколько уже реализуемых в РФ способов реконструкции домов первого индустриального периода.

Первый из них состоит в сохранении всех несущих конструкций здания, на которые передаётся нагрузка от надстраиваемых этажей. Как правило, в таком случае имеется возможность надстроить один-два этажа, один из которых будет мансардным.

1

Рисунок 1. «Хрущёвка» с надстроенным мансардным этажом

Как было сказано выше, несущие конструкции большинства домов 1960-х годов постройки имеют работоспособное техническое состояние, а также стоит отметить, что они смогут выдержать нагрузку от такой надстройки [3]. В случае же, если конструкции здания не способны воспринимать эту нагрузку, можно произвести монтаж металлической обоймы по наружным стенам здания, обжав его таким образом и повысив несущую способность стен [4].

Другой способ – это возведение конструктивно независимого объёма здания, связанного со старым объёмом вертикальными коммуникациями и системами водоснабжения, отопления и т.д. Реализуется данный способ посредством заложения фундаментов для дополнительных конструкций, возведением несущих пилонов вдоль продольных стен здания и размещением нового объёма над зданием, при этом новый объём предполагается опирать на фермы или монолитные перекрытия, передающие нагрузку на пилоны, следовательно старая часть дома не нагружается, при этом существующие квартиры имеется возможность расширить, добавив между пилонами летние помещения (балконы и лоджии) или продолжения помещений [5].

2

Рисунок 2. Пример возведения надстройки. Москва, Химкинский бульвар, 4

Более смелое решение, похожее на вышеуказанное – это с применением металлических конструкций достраивать пятиэтажные дома до 20-25 этажей [6]. Этот способ предлагают профессора М. М. Жербин и В. И. Большаков.

Ещё один способ заключается в том, чтобы достраивать дома «вширь» – возводить пристройки на придомовой территории. Данное решение следует принимать исходя из размеров двора, а поскольку большинство дворов, образуемых домами первых индустриальных серий достаточно большие – больше, чем принятые в наше время нормативы, из-за чего коэффициент застроенности весьма низкий, – есть возможность расширять жилой фонд посредством возведения дополнительных объёмов здания – возможно, даже превосходящих по габаритам основное здание – вглубь двора [7]. В данном случае снимается вопрос сложных земляных работ и проектирования сложных фундаментов, нежели в случаях, описанных выше.

Но следует отметить, что вопрос реконструкции не так популярен у разработчиков решения по реабилитации ветхого жилья. Таким образом, авторы статей [1, 8] схожи во мнении, что реновация, т. е., снос и возведение нового дома на месте старого с большей жилой площадью поскольку стоимость проекта и строительно-монтажных работ полностью окупится, особенно в центральных частях городов, где стоимость земли выше по цене, чем в районах дальше от центра. Но, тем не менее, авторы не исключают идею реконструкции, так как на земле с меньшей стоимостью окупаемость реновации может быть под вопросом, в том числе окраины городов малопривлекательны для инвесторов.

Стоит отметить, что при пристройке и надстройке необходимо производить и капитальный ремонт старой части дома: утепление и монтаж облицовочного слоя стен – вентилируемого фасада или декоративной кирпичной кладки [2].

Подводя итог, надо отметить, что реконструкция жилой застройки периода СССР 1960-х годов идёт достаточно вяло и в ближайшем будущем нет прогнозов на её ускорение [9], но проблема данного жилья стоит всё более остро по причине его морального устаревания и физического износа строительных конструкций. Всё же стоит задуматься о том, чтобы выработать типовое решение по реконструкции для всех домов той или иной серии, причем сделать это, пока здания жизнеспособны [10].

Основная проблема реконструкции подобных домов – привлечение инвесторов и презентация положительного опыта западных коллег.

Список литературы

  1. Мурад Алашкар Ийлаф Хишам, Курбангалеев Р. А., Хромов З. А. Реконструкция жилых зданий в г. Москва // Журнал системные технологии. 2020. №2. с. 31-35.
  2. Зильберова И. Ю., Петрова Н. Н. Модернизация зданий с целью повышения энергоэффективности, комфорта и безопасности проживания, а также продления срока эксплуатации жилых зданий // Инженерный вестник Дона. 2019. №17. с. 10-13.
  3. Афанасьев А. А., Матвеев Е. П. Реконструкция жилых зданий М., 2008. с. 479.
  4. Н. М. Шавалиева. Концепция реабилитации жилых домов первых массовых серий в Ижевске (серия 1-335) // Известия КГАСУ. 2019. №8 с. 120-122.
  5. Большаков В И., Кирнос В. М., Сера О. А. Определение рациональной области применения методов реконструкции домов первых массовых серий // Вестник Приднепровской Государственной академии строительства и архитектуры. 2010. №4-5. с. 8-14.
  6. Шаленный В. Т., Акимов С. Ф., Малахов В. Д. Реконструкция жилых зданий одной из первых массовых серий с использованием многоэтажной надстройки из стали // Экономика строительства и природопользования. 2020. №3 (76). с. 108-121
  7. Кустикова Ю. О., Матушкина А. С. Приемы реконструкции сохраняемого жилого фонда // Вестник МГСУ. 2020. №10. с. 1090-1097.
  8. Астафьев С. А., Якубовский А. В., Макарова Г. Н., Ширинкина А. Ю., Астафьев А. С. Проблемы реновации городских территорий под домами крупнопанельной серийной застройки 1960-1970 гг. в условиях проектного финансирования // Электронный научный журнал БГУ. 2019. №3. с. 10-19.
  9. Кучепатова Л. Г. Судьба аварийных домов // Вестник УлГТУ. 2020. №10. с. 10-16
  10. Матехина О. В. Возможности получения жилья высокого качества в результате реконструкции // Вестник Сибирского государственного индустриального университета. 2019. №5. с. 51-55.
Автор: Корженевский Светозар Сергеевич