УДК 34

Особенности правового регулирования оказания услуг в многоквартирном доме

Прагер Александр Николаевич – студент магистратуры юридического факультета Московского университета им. С.Ю. Витте

Аннотация: В представленной статье рассмотрены особенности правового регулирования оказания услуг в многоквартирном доме с учетом внесения изменений в законодательство на 01.06.2023 г. Определены основные недостатки правового регулирования института управления многоквартирным домом, а также изучены различные мнения ученых-правоведов по данному вопросу.

Ключевые слова: многоквартирный дом, управление многоквартирным домом, услуги, управляющая компания, собственник, жилое помещение, Жилищный кодекс Российской Федерации.

Введение

На сегодняшний день вопросы правового регулирования (далее – ПР) управления многоквартирным домом (далее – МКД), а помимо этого возникающих в процессе этого общественных отношений, прав и обязанностей собственников и управляющих компаний, являются актуальными. Данный аспект связан с внесением многочисленных поправок в нормативно-правовые акты не только федерального уровня (ЖК РФ, законы и пр.), но и регионального и местного уровней. При этом, несмотря на это, в законодательстве нашего государства по-прежнему уделено недостаточно внимания основным понятиям рассматриваемого института, недостаточно четко определены права, обязанности и степень ответственности сторон по управлению процессом оказания услуг в МКД.

Принимая во внимание вышеуказанное, стоит отметить, что лица, проживающие в МКД, зачастую сталкиваются с такой проблемой, которая связана с обеспечением защиты своих прав и интересов в случае возникновения недобросовестного оказания услуг при обслуживании помещений со стороны управляющих и иных уполномоченных компаний. За счет этого повышается недовольство граждан и снижается общественная активность по решению проблем в исследуемой сфере.

Нельзя не отметить тот факт, что с возникновением дублирования правовых положений, появлением законодательных пробелов и коллизий. Все это, безусловно, порождает как правовые, так и организационные проблемы в процессе ПР оказания услуг в МКД.

Целью представленной статьи является анализ действующей законодательной базы в сфере оказания услуг в МКД, а помимо этого выявление проблем в исследуемой сфере деятельности.

Основной материал

Прошедшие 15-20 лет в нашей стране можно охарактеризовать как годы активного строительства жилья. Это касается как крупных городов, так и отдаленных регионов. Нельзя не отметить проведение программы «Реновация» в городе Москва, которая закачается в сносе старого ветхого жилья и строительстве многоэтажных комфортабельных домов с современной инфраструктурой.

Обращаясь к статистике, стоит отметить, что с начала 2021 года в России было построено 55 миллионов кв.м. жилья, а в 2022 году в России было построено уже 101,5 млн кв. м жилья [20] – это рекордный показатель за всю историю, включая период СССР. В большинстве своем жилые здания относятся к МКД (особенно это касается крупных городов).

Так, базовый законодательный акт – ЖК РФ [1] – вовсе не содержит определение рассматриваемого понятия. Его легальная дефиниция дана в специальном и подзаконном акте – Постановлении Правительства РФ от 28ю01.2006 № 47 [5]. Согласно п. 6 упомянутого выше положения под МКД понимается совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы на земельный участок, который прилегает к дому, или в помещения общего пользования. Мы считаем, что изложенное определение сформулировано крайне неудачно. Во-первых, исходя из элементарной логики, квартиры не могут быть при­знаны домом, так как являются лишь его частью. Во-вторых, из него не ясно, является ли наличие помещений общего пользо­вания обязательным признаком МКД. Рассматриваемое положение обладает и таким дополнением, как: «МКД включает в себя элементы общего имущества собственников жилых помещений в подобном доме согласно ЖК РФ». Однако общее имущество в МКД может даже и не включать помещения, которые используются каждым проживающим человеком.

В этом смысле более удачное определение содержится в приложении 6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем России закрепляет, что под МКД понимается жилой дом, на территории которого квартиры обладают соответствующими внеквартирыми помещениями и специализированными инженерными системами [11].

Принимая во внимание ФЗ № 214-ФЗ [4], понятие «МКД» очень часто употребляется законодателем, но в ст. 2 упомянутого документа, оно не представлено, а как следствие, и не раскрывается. В ФЗ «Об ипотеке»[3] используется понятие «мно­гоквартирный жилой дом», однако на законодательном уровне оно не определено и не закреплено.

Согласно разъяснениям Минэкономразвития РФ, каждый жилой дом, на территории которого располагается более одной квартиры, следует считать многоквартирным. При этом оно не может быть использовано для проживания всего одной семьи [9].

Следовательно, стоит согласиться с мнением О.В. Кириченко и Е.В. Накушнова [14,с32] о том, что отсутствие в ГК РФ [2] и ЖК РФ, а помимо этого и иных законах четко сформулированного понятия МКД в результате достаточно сильно «затрудняет правовое регулирование отношений с участием такого объекта гражданских прав». При этом, как подчеркивает Д.Б. Литвинцев «отсутствие единства в судебной практике по вопросам определения понятия «МКД» и разъяснений органов власти порождают нестабильность в экономической деятельности» [19, с. 241].

В ходе изучения научной литературы, нами был сделан вывод о том, что многие ученые сопоставляют понятие «жилой дом» и МКД».

В этом плане А.В. Дашин делает важное уточнение о том, что «жилой дом» и «МКД» не являются равнозначными понятиями. Их отличие состоит в наличии у МКД общего имущества собственников. Так, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ если в доме имеется имущество общего пользования, то это, безусловно, МКД. При отсутствии подобного имущества, он признается в качестве «жилого дома» [13, с. 115].

Рассмотрев и проанализировав содержание определений МКД многочисленных авторов, автором представленной работы было разработано собственное опре­деление, которое наиболее точно и полно отражает сущность данного понятия. Так, по нашему мнению, под «МКД» следует понимать имущественный комплекс, который представляет собой совокупность объектов прав (помещений), которые объединены исключительно пространственно и принадлежат разным собственникам, а помимо этого и обеспечивающего имущества, которое принадлежит всем собственникам дома на праве общей долевой собственности в рамках единого материального объекта.

Следует в особенности отметить, что в действующей редакции ЖК РФ отсутствует закрепление четкого определения такого понятия, как «управление МКД». И это несмотря на тот аспект, что упомянутой деятельности уделяется целый раздел (VIII) в рассматриваемом кодексе. Рассматривая . 1 ст. 161 ЖК РФ можно сказать, что управление МКД преследует ряд определенных целей:

  • формирование на территории дома таких условий, при которых проживающие в нем граждане будут обеспечены комфортом и безопасностью;
  • достойное качественное содержание общедомового имущества;
  • разрешение различных вопросов в сфере использования и эксплуатации МКД [15, с. 29].

Подчеркивается, что в упомянутое выше понятие включается также и оказание услуг ЖКХ [21, с. 110].

Принимая во внимание Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 под деятельностью, связанной с управлением МКД понимается соблюдение и четкое выполнение стандартов, которые направлены на достижение таких целей, которые определены и закреплены в ст. 161 ЖК РФ, а помимо этого установлены решением всех собственников помещений в МКД [7].

Мы согласны с мнением А.А. Мамаевой. Так исследователь отмечает, что управление МКД представляет собой взаимодействие собственников при реализации определенных их прав и обязанностей, связанных с содержанием общего имущества, а помимо этого и деятельность тех организаций, которые реализуют снабжение всевозможными ресурсами собственников и инженерных сетей дома, реализующих эксплуатацию и обслуживания данных сетей с целью обеспечения их бесперебойной работы, содержание и ремонт общего имущества собственников для формирования наиболее благоприятных и комфортных условий их проживания, а помимо этого деятельность уполномоченных органов, которые направлены на обеспечение защиты прав собственников-потребителей коммунальных услуг и услуг, связанных с обслуживанием дома [18, с. 37].

В качестве основной цели управления МКД выступает обеспечение соответствующих условий для комфортного проживания граждан, а помимо этого надлежащее содержание общего имущества такого дома и вопросы пользования им [16, с. 282].

В Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 [10] указан минимальный перечень услуг, который требуется для соответствующего обеспечения содержания общего имущества, расположенного на территории МКД.

Согласно ч. 2. ст. 161 ЖК РФ управление МКД моет быть реализовано посредством следующих способов:

  • непосредственное управление МКД;
  • управление МКД товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищными или иным кооперативом;
  • управление МКД специализированной управляющей организацией [17, с. 102].

Порядок оказания услуг и выполнения работ, которые обеспечивают содержание МКД, определяется Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 [6]. Следует отметить, что указанный документ не применяется до 01.01.2028 при управлении МКД, предоставлении ЖКХ на присоединенных в 2022 году к РФ территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (согласно Постановлению Правительства РФ от 07.03.2023 № 360 [8]).

Следует особенно отметить, что минимальный перечень работ и услуг, а помимо этого периодичность их выполнения должны быть наглядно отражены:

  • для управляющих организация – в договоре управления МКД;

  • если дома находится на непосредственном управлении – в решении собрания собственников помещений;
  • для ТСЖ и жилого комплекса (далее – ЖК) – в Уставе;
  • если домом управляет застройщик – в решении застройщика.

Состав реализуемого перечня работ и услуг определяется в непосредственной зависимости от отличительных и специфических особенностей отдельно взятого МКД: элементы конструктивного характера, наличие и состав инженерных систем, наличие земельного участка, природно-климатические условия.

Периодичность выполнения работ и услуг определяется в непосредственной зависимости от требований законодательства страны. При этом при наличии соответствующего согласования сторон те или иные работы (услуг) могут проводиться чаще.

Заключение

Нормативно-правовые акты, которые регулируют управление МКД направлены на обеспечение защиты интересов собственников помещений в МКД [12, с. 152].

Таким образом, можно заключить, что управление МКД представляет собой согласованную деятельность собственников помещений в МКД или лиц, которые приравнены к ним, нацеленная на соответствующее обеспечение надлежащих условий проживания граждан и содержания общего имущества в МКД, разрешения различных вопросов, связанных с пользованием общим имуществом, а помимо этого предоставления коммунальных услуг гражданам, которые проживают в подобном доме.

По нашему мнению, действующая редакция ЖК РФ недостаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления МКД, что препятствует собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Список литературы

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (Ч.1). Ст.14.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст.3301.
  3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 16. Ст. 553.
  4. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. № 31. Ст. 2114.
  5. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 28.09.2022) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_58136/ (дата обращения: 12.03.2023).
  6. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (ред. от 29.06.2020) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»). URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_144804/ (дата обращения 21.03.2023).
  7. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (ред. от 13.09.2018) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_146444/ (дата обращения 22.03.2023).
  8. Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 № 360 «Об утверждении особенностей применения положений законодательства Российской Федерации в сферах организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, управления многоквартирными домами, предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, водоснабжения, водоотведения и организации и осуществления в 2023 - 2026 годах регионального государственного жилищного контроля (надзора) и муниципального жилищного контроля на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области и о внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2023 г. № 249». URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_441777/ (дата обращения: 10.05.2022).
  9. Письмо Минэкономразвития РФ от 23.06.2010 № Д23-2280. URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=QUEST&n=85796#1vh3maTGkhhQ7fRc1 (дата обращения 21.02.2023)
  10. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (с изм. от 22.06.2022) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176). URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44772/ (дата обращения: 23.03.2023)
  11. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России). URL: hhttps://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_93475/ (дата обращения: 12.03.2023)
  12. Бабина В.О. Некоторые актуальные вопросы содержания общего имущества многоквартирных домов // Молодой ученый. 2021. № 15. С. 150-153.
  13. Дашин А.В. Правовое регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами / А. В. Дашин // 2022. № 2-2. С. 112-120
  14. Кириченко О.В., Накушнова Е.В. Понятие и сущность многоквартирного дома // Семейной и жилищное право. 2019. № 3. С. 32-35.
  15. Кудина С.А. Понятие, признаки и состав общего имущества многоквартирного дома // Вестник Уфимского юридического института МВД России. 2022. № 2. С. 28-31.
  16. Манько О. В. Формы управления многоквартирными домами / О. В. Манько, А. В. Антипова // Наука и образование в условиях мировой нестабильности: проблемы, новые этапы развития: материалы II международной научно-практической конференции, Ростов-на-Дону, 30 апреля 2022 года / Национальный исследовательский институт дополнительного профессионального образования. Том Часть 2. – РОСТОВ-НА-ДОНУ: Манускрипт, 2022. С. 280-284.
  17. Мартыненко Л. В. Правовые аспекты управления многоквартирными домами на территории Российской Федерации / Л. В. Мартыненко // Скиф. Вопросы студенческой науки. 2022. № 10(74). С. 99-109.
  18. Минаева А.А. Отдельные проблемы управления многоквартирным домом / А. А. Минаева // Инновации в науке и практик: Сборник статей по материалам XVI международной научно-практической конференции. В 3-х частях, Барнаул, 17 апреля 2019 года. Том Часть 3. – Барнаул: Общество с ограниченной ответственностью Дендра, 2019. С. 34-45
  19. Литвинцев Д. Б. Многоквартирный дом: социальные последствия правовой неопределенности / Д. Б. Литвинцев // Муромцевские чтения. Неопределенности права в доктрине, законодательстве и юридической практике: Сборник научных трудов, Москва, 23 апреля 2021 года / Министерство науки и высшего образования Российской Федерации; Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Российский государственный гуманитарный университет», Институт экономики, управления и права, Юридический факультет. – М.: Российский государственный гуманитарный университет, 2021. С. 241-246.

Интересная статья? Поделись ей с другими: