УДК 34

Юридические риски сделок с недвижимым имуществом

Березняк Ольга Александровна – студентка Российского государственного университета правосудия.

Аннотация: Покупатели недвижимости сталкиваются с большим количеством рисков, в статье на основании общенаучных методов, а именно анализа, сравнения, системного и логического методов, а также частнонаучных методов, в том числе историко-правовой метода, рассмотрены вопросы теории юридических рисков, различные подходы к их класификации, составляющие рисков, их природа и способы минимизации в сделках с недвижимостью. Делается вывод о необходимости совершенствование судебной практики по спорам с недвижимостью, обеспечение единства судебных актов, а также актуальности конкретных методов минимиации рисков сделок с недвижимостью.

Ключевые слова: недвижимое имущество, сделка, теория рисков, правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, государственная регистрация, законодательство, гражданский кодекс.

Существует множество подходов к определению термина “юридический риск”. Ряд ученых рассматривает юридический риск как совокупность конкретных вероятных альтернатив действий, обретающий правовое значение с наступлением неблагоприятных исходов определенного способа поведения. Риску присущ волевой характер и его компонентом является выбор. Юридический риск бывает действительным, предметным, комбинированным. Определение юридического риска часто путается с хозяйственным, действительным, повсеместным значением данного термина.

Стоит заметить, что в трудах ученых-правоведов идут споры об отношении юридического риска и обязательств по возмещению вреда. Представляется верным, что данные термины исключают друг-друга. Наиболее точным представляется определение правового риска как нарушения субъектами договорных отношений взаимных обязательств.

В доктрине права присутствуют различные мнения об основаниях и обстоятельствах возникновения юридических рисков.

Гражданское законодательство в свою очередь содержит понятие юридического риска как правового, хозяйственного, действительного явления.

Детализация определения риска по виду права производится в законе: статья 933 Гражданского Кодекса Российской Федерации содержит понятие риск предпринимателя, а статья 944 Гражданского Кодекса Российской Федерации трудового риска. Риск по Гражданскому кодексу Российской Федерации связывается не только со случайной утратой или порчей вещей, либо страховым случаем, но и в случае причинения финансовых потерь, риск перемены обстоятельств (п. 2 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации), риск независящей от сторон невозможности выполнения обязательств (пункт 3 статьи 769 Гражданского Кодекса Российской Федерации), риск частноправовой ответственности (пункт 2 статьи 929 Гражданского Кодекса Российской Федерации). [1]

В сфере страхования риск носит не юридическое значение, а фактическое, являясь возможностью наступления последствий.

Правовая ответственность применяется к данным, уже наступившим исходам, не относя на возможные исходы будущего, отражая коррекцию, восстановление справедливости, а не привлекая к ответственности на будущее. [5]

Я.М. Магазинером закон понимается совокупностью отнесения рисков, меняющей и правящей их деление по элементарным экономическим правилам. [8]

Противоположной позиции придерживается Ф.А. Вячеславов, считая, что право не сортирует риски. [4]

По мнению С.В. Третьякова, правовая конструкция воздействуя на устремление может разгруппировать и правовые риски. [13, С. 91]

Думается, что правовая ответственность не имеет разделяющего значения.

Страхование напротив действительно для каждого предмета, входящего в объем покрытия, в связи с чем, думается, что понятие «правовой риск» в данном контексте обозначает факт, но не правовое понятие.

По мнению Ю.А. Тихомирова, С.М. Шахрай источниками юридических рисков являются правонарушения, оплошности органов власти, организаций, объективные ситуации и происшествия, не соответствующие закону точки зрения сторон юридических отношений. [14]

Ю.А. Тихомировым выделяются схожие причины: общественно-поведенческие, правовые, негативное воздействие из вне, предметные и натуральные, технические эффекты и процедуры.

Ю.В. Труневицким приводится в пример Базельский комитет по надзору за банками, в котором определяются семь факторов юридических рисков: введение в заблуждение внутри организации, снаружи, деятельность сотрудников по непосредственным обязанностям и охране труда, потребители, товары и деловой оборот, порча оборотных фондов, нарушение в работе и системный сбой, выполнение, доставка и регулирование деловых процедур. [15]

Закон и отсутствие определенности в праве в свою очередь служат основой юридических рисков.

Р. Салейль и А. Рипштейн принимают определение причин ответственности за отнесение правовых рисков по принципам ответственности за нанесения вреда и гражданско-правовой обязанности отвечать за поступки и действия. [13, С. 87]

Проступок разделяет риски между виновным и пострадавшим лицом.

Метод страхования применяется в случае возникновения рисков в ходе законных действий владельца вещи, так как в данном случае распределение рисков не применяется. [13, С. 88]

Получается, в данной позиции ученых риск носит более событийный характер, чем юридический, так разбираются результаты возникновения вины за правонарушение.

Д.В. Александровым отдельно выносится риск интерпретации или варианты разъяснения положений закона и ситуаций по факту, значимых в правовом отношении, при которых существуют как позитивные, так и негативные возможности исхода. [2]

Опасность неверной интерпретации связана с разъяснением, с неясностью в праве и регламентируемыми им процессами в обществе, наличие различных версий разъяснений, несоответствий, частно-предметными особенностями, связь разъяснений в части риска с итогом процесса, содержащего этот риск. [10]

Причины возникновения юридических рисков делятся на частные, зависящие от правого сознания, опыта, интересов и предметные, в том числе неясность положений закона и множество подчиняемых им ситуаций; действительное отличие закона от динамики социальных процессов, своеобразие лингвистических конструкций права; присутствие закономерно - составляющих недостатков права, нехватку резервов для законодательной деятельности.

Д.В. Александровым риск неверного толкования закона относится к причинам, определяющим создающие, применяющие и реализующие право опасности. При создании права опасность связана с разъяснением при выявлении потребности формирования, разработки и согласования закона на различных стадиях этого процесса.

Данный риск связан с действительной неясностью и необходимостью в упорядочивании, находится под влиянием лица, осуществляющего такую деятельность, относится к рискам, связанным с трудом законодательной власти.

Риски при применении права связаны с обнародованием неопровержимых доводов и фактов, пропусков и противоречий законов. [9]

Риск реализации права соединяет предметные и частные условия в определенной ситуации, определяется возможностью позитивных и негативных исходов применения выбранного пути применяющих права действий и пониманием его правовых исходов. Создание права представляет источник риска реализации права, появление одних негативных исходов может повлечь за собой ситуацию, когда возможны иные негативные исходы. [6]

Кроме разделения юридических рисков по этапам конструкции управления законами (риски при создании , реализации применении закона), есть и много других систематизаций правовых рисков, на практике представляет интерес система деления рисков по отраслям и сферам влияния.

Ю.А. Тихомировым подразделяется конституциональные риски (конфликт властей, тренд слияния в центре, пренебрежения основами государственного строя в накаленных спорах), регулятивные (проведение изменения формы, подготовка, утверждение, реализация актов во исполнение закона, персонал, коррупция); связанные с казной (риск по наделению полномочиями по составлению и отнесению показателей бюджета, составления баланса, исполнение баланса, целенаправленной и специальной реализации бюджета); частноправовые риски, коммерческие (обязательственные отношения, препоны чиновников, минуя закон, нанесение ущерба); трудовые риски (несоответствия образовательного процесса требованиям работодателей, риски руководства и персонала, риски социальных гарантий); природные риски (негативное влияние на природу); интернационально-правовые (отход от принятого политического курса, пренебрежение обязательствами, произвол вместо постановлений, непредвиденные ситуации).

Согласимся с тем, что риск интерпретации права лежит в основе всех рисков при создании, применении и реализации права.

Анализируя вышеуказанные позиции ученых, представляется наиболее точным определением термина «правовой риск» как нарушение взаимных обязательств. С возникновением новых сфер права возникают новые подтипы правовых рисков, к примеру в праве на информацию. [11]

Применение конкретного метода сокращения юридического риска напрямую зависит от определения юридического риска.

К причинам возникновения юридических рисков в сделках с недвижимостью относятся: недостаточная юридическая грамотность субъектов сделок, отступление от норм закона, неправильное определение положений участников правоотношений, отсутствие должной осмотрительности, желание сэкономить на услугах юристов, а также отсутствие единства позиций судов по спорам с недвижимым имуществом.

Несмотря на внедрение современных технологий хранения информации, нового программного обеспечения и руководств по предоставлению юридических услуг и работе по сопровождению сделок с недвижимостью, законов, ведомств, юридические риски и их особенности остаются в наличии и в любое время имеют большую экономико-социологическую значимость.

Опасность при совершении сделок с недвижимостью заключаются в возможных и неминуемых правовых последствиях, неприятностях, судебных разбирательствах, по предметным и личным основаниям, наличию или отсутствию умысла, описок, искаженных данных, неприемлемых правок, подделки документов с целью обмана, наивности, халатности, невежестве, незнанию норм права. Предотвратить такие угрозы юридического характера непросто, но достижимо.

Способами сокращения рисков сделок с недвижимостью являются конкретное знание особенностей одного, либо другого типа возможного риска нарушения имущественных прав, а также владение методами контроля над ними. Действенным способом минимизации рисков сделок с недвижимостью является включение в договор купли-продажи недвижимости соглашения о возмещении потерь, заверения об обстоятельствах сделки, соглашения об ответственности как формы ответственности продавца за риск или обстоятельство, которое может возникнуть в будущем вне зависимости от наличия нарушения прав.

К способам минимизации юридических рисков в сделках с недвижимостью также относятся наблюдение и предвидение, регламентация системы профессиональных юридических правил и средств, применение права, обозначение и анализ рисков при формировании законов, а также сбор исчерпывающих и непротиворечивых данных, закрепление в документах соответствующих сведений, мониторинг действий другой стороны и динамики событий, распределение доли расходов по проведению сделки на другую сторону, получение всех необходимых справок и выписок, совершение юридических проверок правоустанавливающих документов (в том числе на наличие описок, искаженных данных, неприемлемых правок, действительность), получение заключения эксперта, как показатель должной осмотрительности покупателя, а также нотариальная форма сделки, как выявление действительной воли сторон при заключении сделки, способны защитить участников сделок от возможных судебных споров в будущем.

Возможным способом устранения юридических рисков операций с недвижимостью может быть разработанное органами власти автоматическое программное обеспечение для базовой юридической проверки сделок с недвижимым имуществом для органов власти и юристов, включающее в себя участие надзорных инстанций, органов охраны правопорядка, ведомств, нотариусов, органа, осуществляющего учет прав на недвижимость, консультации юристов.

Для такого программного обеспечения необходимо разработать алгоритмы процедуры оформления сделок, выработать общий регламент действий субъектов сделки , определить меры по защите от невыполнения обязательств, стандартные компьютерные программы со свободным доступом, с легким и ясным каждому внешним строением или определением порядка сделки с последующей архивацией ее документов, машинальная экспертиза соответствия и реальности документов на недвижимость, связанная с электронными архивами всех ведомств в рамках системы межведомственного взаимодействия, создать единое хранилище информации, нужной для механической переработки операций с недвижимым имуществом.

Сейчас активно обсуждается возможность применения процедуры блок-чейн для механизации учета сделок с недвижимостью, но сложность этой процедуры и отсутствие контроля над каждым ее этапом приводит к выводу о применении более подходящей системы введения раздельных реестров учета электронных сделок с недвижимостью.

Ввиду недостаточного правоприменения законодательства о недвижимости представляется необходимым совершенствование судебной практики по спорам с недвижимостью, обеспечение единства судебных актов. Одним из способов сокращения рисков сделок с недвижимостью является утверждение на законодательном уровне обязанности официального оформления правовых точек зрения судей.

Рассмотренные в статье методы способны предотвратить риски юридического характера в сделках с недвижимостью.

В свою очередь знание правового порядка регулирования оборота недвижимости, требований закона о порядке совершения операций с ней, порядка учета правоустанавливающих документов, статистики судебных разбирательств, способах защиты нарушенных имущественных прав способно помочь субъектам сделок в проведении надлежащей подготовки и юридической проверки и предотвращении возможных негативных исходов сделок.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // СЗ РФ от 05.12.1994 г. № 32. Ст. 3301.
2. Александров Д.В. Интерпретационный риск в юридической деятельности и правореализующей практике: автореферат диссертации. кандидата юридических наук: – Владимир, 2007. – С. 8.
3. Васючкова О.А., Волкова, Е.Ю. Минимизация имущественных рисков: важные аспекты в земельных правоотношениях // Нотариус. - 2022. -№5.- С.37-41.
4. Вячеславов Ф.А. Распределение рисков в договорных обязательствах: дис. канд. юрид. наук: – М., 2008. – С.214.
5. Дождев Д.В. Возложение риска на покупателя в классической купле-продаже //О собственности: сборник статей к юбилею К.И. Скловского – М., 2015. – С. 84.
6. Дятлов Ю.А. Правореализующий риск: проблемы теории и практики: автореферат диссертации кандидата юридических наук: – Владимир, 2006. – С. 10.
7. Лубягина Д.В. Риск в гражданском праве: монография. – М., 2016.
8. Магазинер Я.М. Советское хозяйственное право: монография – Л., 1928. – С.489.
9. Мамчун В.В. Правоприменительный риск: диссертация кандидата юридических наук: – Нижний Новгород, 1999. – С.206.
10. Малышева И.В. Законотворческий риск: понятие, виды, детерминация: автореферат диссертации кандидата юридических наук: – Владимир, 2007. – С. 13.
11. Остроушко А.В., Тихомиров Ю.М., Лапина М.А. Предупреждение и минимизация рисков правового регулирования информационных отношений / Риск в сфере частного и публичного права: коллективная монография– М.: / под науч. ред. Ю.А. Тихомирова, М.А. Лапиной; Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, – С. 60–66.
12. Рождественская Т.Э. Понятие правового риска // Государство и право. – 2012. – № 3. – С. 113.
13. Третьяков С.В. Критические заметки к тезису «Право распределяет риски» / Риск в сфере частного и публичного права: коллективная монография; под редакцией Ю.А. Тихомирова, М.А. Лапиной.-М.: Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, 2014.
14. Тихомиров Ю.А. Лапина, М.А. Риск в фокусе правового регулирования / Риск в сфере частного и публичного права: коллективная монография под редакцией Ю.А. Тихомирова, М.А. Лапиной. – М.: Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, 2014. 7–8.
15. Труневицкий Ю.В. Правовые риски: понятие и виды // Актуальные вопросы публичного права. – 2014. – № 4. – С. 117.
16. Умеренко, Ю.А. Анализ юридических рисков при приобретении земельных участков (практические рекомендации) // Имущественные отношения в Российской Федерации.- 2018.- №12 - С.85-102.