УДК 349.41

Комплексное развитие территорий и изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Каратаева Лиза Ахмадовна – магистрант Российского государственного университета правосудия.

Аннотация: В статье рассматриваются новеллы в правовом регулировании изъятия земельных участков для государственных нужд в рамках комплексного развития территорий, правовые проблемы, возникающие при реализации процедуры изъятия, анализ судебной практики.

Ключевые слова: изъятие земельных участков, комплексное развитие территорий, распоряжение об изъятии недвижимого имущества, документация по планировке территории, Генеральный план города Москвы.

Федеральный Закон РФ от 30.12.2020 года №494 [1] вносит изменения в некоторые законодательные акты. Эти акты касаются меры дополнительного правового регулирования вопросов, связанных с обновлением жилищного фонда в населенных пунктах. Они нацелены на то, чтобы обеспечить новый уровень городской среды. Изменениями предусматривается выполнение различных программ обновления застройки городов на основе внебюджетных источников, в том числе, программ комплексного развития территорий (сокращенно КРТ). [3]

В ГрК РФ КРТ описывают как комплекс мероприятий, которые выполняются по утвержденной документации о территориальной планировке. Они должны сформировать благоприятные условий жизни населения, обновить территории общего пользования, среду населенных пунктов (п. 34 ст. 1 ГрК РФ). Следовательно, программу комплексного развития территорий можно назвать новым механизмом градостроительного развития, нацеленным на полное или частичное обновление градостроительной среды определенного планировочного элемента (обычно квартала).

Для освобождения территории, которая подлежит освоению в ходе выполнения мероприятий КРТ, полномочные органы правом изымать земельные участки для государственных нужд в рамках КРТ.

Однако социальные отношения в рамках выполнения КРТ требуют обязательного анализа. Ключевой проблемой в этой сфере видится обоснованность принятия решений об изъятии земельных участков (ЗУ), которая на практике может приводить к спорам и конфликтам.

Ответственные за реализацию проектов КРТ лица нередко настаивают на изъятии земли еще до разработки документов по планировке территории. Их требования базируются только на решении полномочного органа о КРТ как на самостоятельном основании изъятия. Границы ЗУ пори этом определяются лишь в этом решении.

Положения ГрК РФ, касающиеся порядка реализации решений о КРТ (ст. 66 ГрК РФ), не позволяют получить прямой ответ на вопрос, в какой момент застройщику нужно разработать и утвердить планировочную документацию. Понятно, что данные мероприятия должны выполняться до образования ЗУ и их выделения под застройку. Однако не ясно, можно ли считать обоснованным решение полномочного лица по освобождению территории путем изъятия участков до момента утверждения планировки, ведь гарантии разработки планировочного решения отсутствуют. Такая позиция застройщиков кажется нам противоречивой к другим нормам законодательства, если оценивать их в связи друг с другом.

В ст. 56.3 ЗК РФ представлен список, в котором перечисляются ограничительные условия изъятия ЗУ для государственных нужд. В нем обосновывается необходимость изъятия участков, в том числе по документам о планировке территорий, где предполагается размещение определенных объектов для государственных нужд и ЗУ, которые должны быть освобождены для этих целей. Так что до утверждения данных документов определение правообладателей ЗУ и прочих объектов недвижимости, которые подлежат освобождению либо сносу, носит только предположительный, субъективный и вероятный характер заинтересованного лица. Соответственно, и решения об изъятии ЗУ не нельзя назвать обоснованными.

Многочисленная судебная правоприменительная практика по разрешению таких споров в настоящее время еще не выработана, но заслуживает внимания судебный спор по делу № А40-60215/22.[2]

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2022 по указанному делу, оставленным без изменений апелляционной инстанцией от 21.09.2022, по иску ГСК № 8 Севастопольского района, ООО «ОБЪЕДИНЕННАЯ АВТОБАЗА», ГСК-16 к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент) о признании недействительным распоряжения об изъятии недвижимости для госнужд, суд отказал удовлетворить заявленные требования.

Судебные органы установили, что Департамент принял и опубликовал оспариваемое распоряжение с соблюдением всех требований, однако нормативные акты, которые послужили правовой базой для принятия решения об изъятии, не были оспорены в установленном порядке, а, следовательно, незаконными не являются. Для признания их незаконности недостаточно доводов истца об отсутствии утвержденного проекта планировки территории.

Обосновывая жалобу, жалобы истец сослался на пп. 2 п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ, ст. 56.12 ЗК РФ, п. 7 ч. 3 ст. 41 ГрК РФ. Согласно этим документам, чтобы изъять ЗУ для государственных или муниципальных нужд при реализации КРТ требуется документация по планировке территории. Но так как проект планировки территории не утвержден, то, как считает истец, распоряжение вынесено без необходимой документации. Поэтому оно не служит публичным интересам и государственным нуждам.

Судебные органы пришли к выводу, что, несмотря на доводы истца в силу пп. 1 п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ, ЗУ могут изыматься государством и муниципалитетами в целях реконструкции и строительства капитальных объектов, если утвержденная документация территориального планирования предусматривают данные объекты.

Согласно ГрК РФ, к документам по планировке территорий относится и Генплан города Москвы. В нем рассматриваемые участки входят в территорию реорганизации, которая подлежит комплексному преобразованию. ЗУ включены в границы зоны формирования градостроительных комплексов и развития архитектурно-пространственного силуэта городского пространства. Часть земельных участков входят в запланированную зону размещения капитальных производственных объектов, включенных в состав многофункциональных общественных зон.

Это значит, что, согласно Генеральному плану города Москвы, территория комплексного развития подлежит реорганизации и комплексному преобразованию.

Суд определил, что Генплан города Москвы является достаточным основанием для планирования, так как в нем определяется стратегия и долгосрочные ориентиры градостроительного развития территорий. Это соответствует правовой позиции, которая изложена в Определении Верховного Суда РФ от 06.08.2015 N 309-КГ15-8555, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 09.09.2016 N Ф05-12757/2016 по делу N А41-374/16.

В этой связи, доводы истца о том, что изъятие недвижимого имущества осуществляется без нормативного обоснования или не для государственных нужд города Москвы, признаны судами несостоятельными.

Рассматриваемая позиция судов по данному делу, на наш взгляд не является убедительной и заслуживает внимания результаты ее оценки вышестоящими инстанциями, если данные судебные акты будут в дальнейшем оспорены истцом.

Список литературы

1. Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" // СЗ РФ, 04.01.2021, N 1 (часть I), ст. 33.
2. Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2022 по делу № А40-60215/22 // Электронное правосудие: интернет портал. - URL:https://kad.arbitr.ru/Card/23e81bc9-f1ef-4470-b435-c46c60a33cac (дата обращения: 10.11.2022).
3. Кирсанов А.Р. Виды комплексного развития территорий // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2021. N 4. С. 84 - 89.