Особенности проведения строительно-технической экспертизы по факту затопления объектов недвижимости

"Научный аспект №5-2024" - Строительство и арх.

УДК 69

Неволина Валерия Алексеевна - студент магистратуры Иркутского Национального Исследовательского Технического Университета.

Научный руководитель: Пешков Виталий Владимирович - доктор экономических наук, профессор Иркутского Национального Исследовательского Технического Университета.

Аннотация: Строительно-техническая экспертиза объектов недвижимости проводится в случаях затопления помещений по разным основаниям с целью определения причин заливов и стоимости восстановительного ремонта. Виды затоплений, разделенные по определенным причинам, требуют детального рассмотрения для их определения. Рассматриваются этапы производства экспертизы, назначенной судом, досудебный порядок исследования специалистом-строителем. В течение экспертизы проводится визуально-инструментальный осмотр объекта исследования (жилого помещения) и по его результатам составляется заключение для предоставления в суд.

Ключевые слова: строительно-техническая экспертиза, залив, затопление, оценочная экспертиза, управляющая компания, специалист.

Строительно-техническая экспертиза объекта недвижимости производится после наступления случая, повлекшего повреждение имущества, или иных спорных моментов, требующих выяснения с помощью квалифицированного специалиста в области строительства.

В результате затопления помещения, которое происходит по ряду причин, специалисту или эксперту-строителю, назначенному судом необходимо установить причину произошедшего затопления и стоимость восстановительного ремонта помещений [1].

Условно возможно выделить следующие основные виды затоплений в зависимости от характера причины:

1. Затопления, произошедшие в результате стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций (опасные метеорологические явления), а также иных природных факторов (подтопляемость территорий)
2. Затопления, произошедшие по причине неисправности конструктивных элементов здания (кровли, отсутствие герметичности швов между стеновыми панелями, утрата гидроизоляции фундаментов и стен подвалов, неисправность отмостки здания и так далее).
3. Затопления, произошедшие в результате неисправности инженерных систем здания, в том числе сантехнической арматуры и трубопроводов систем водоснабжения, водоотведения, отопления, а также системы сбора и отведения поверхностных стоков.
4. Затопления, произошедшие по причине несоответствия вышеупомянутых смонтированных инженерных систем требованиям, установленным в составе нормативно-технической и проектной документации (низкое качество применяемой сантехнической арматуры, недостаточная герметичность соединений трубопроводов, отсутствие автоматики в системе при необходимости её наличия).
5. Аварии на инженерных сетях, например, создающие избыточные давления в системах водоснабжения/теплоснабжения или подпор на сетях канализации.

Рассматриваемый вид экспертиз также возможно классифицировать по участникам дела, так, в качестве потерпевшей стороны, как правило, выступает собственник объекта недвижимости (физическое или юридическое лицо), пострадавшего в следствие затопления, в свою очередь, противоположную сторону могут представлять следующие организации и лица:

1. Организации, ответственные за содержание дома или территории - управляющие компании (далее - УК), товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) и иные формы, осуществляющие управление многоквартирными домами (далее – МКД), коттеджными посёлками и так далее.
2. Органы исполнительной власти (местные администрации).
3. Застройщики и подрядные организации.
4. Страховые компании.
5. Ресурсоснабжающие организации.
6. Собственники иных объектов недвижимости, как физические, так и юридические лица (соседних квартир, земельных участков, офисных помещений и так далее).

Основной задачей судебного процесса по разрешению дел, касающихся затоплений, будет являться восстановление действительных обстоятельств произошедшего события, в связи с чем, предопределяющим дальнейший успех судебного разбирательства будет являться определенный перечень действий, которые необходимо выполнить собственнику недвижимого имущества, пострадавшего в следствие затопления, непосредственно в момент события.

Алгоритм действия в первую очередь зависит от вида организации, ответственной за содержание жилого дома, нежилого здания или территории, на площади которых произошло затопление. Как наиболее распространенный, будет рассмотрен вариант действий при затоплении квартиры в многоквартирном доме [2].

Во-первых, при обнаружении залива или протечки на площади недвижимого объекта, в данном случае квартиры, собственнику необходимо сообщить об этом в уполномоченный орган, например, в аварийно-диспетчерскую службу управляющей компании. Информация об адресах и телефонах службы может содержаться в составе договора на предоставление коммунальных услуг, общей доске объявлений подъезда МКД, а также на официальном сайте управляющей компании, а в отдельных случаях иных органов, осуществляющих аналогичную функцию.

Во-вторых, если в результате произошедшего события имуществу собственника был причинён ущерб, то между уполномоченным представителем управляющей организации и стороной потребителя необходимо сформировать документ с фиксацией факта наступления события, причины и детальным описанием повреждений объекта.

Форма указанного документа, может иметь одно из следующих названий – Акт о заливе (затоплении), Акт об осмотре затопленного помещения и так далее. Пример общей формы документа представлен ниже на Рисунке 1.

Рисунок 1. Форма Акта о последствиях залива жилого помещения (квартиры).

Во вводной части Акта указывается адрес расположения пострадавшего помещения (квартиры), состав комиссии, участвующей при формировании и подписании документа, дата и время производимого осмотра.

В основной части содержится детальное описание произошедшего события, указание источника затопления, установление и регистрация пострадавшего имущества, в том числе определение характера повреждений, особое внимание уделяется внутренней отделке, имеющейся мебели и оборудованию (имуществу).

Далее по тексту заостряется внимание на выяснении причины затопления, параллельно отмечается информация о работе инженерно-технических систем (исправность/неисправность) и их влиянии на причину события.

В составе итогов Акта присутствует логический вывод о предполагаемой причине с указанием на ответственное лицо или организацию, подписи сторон, участвующих при осмотре, а также при возможности печать управляющей компании.

На основании пункта 152 Правил предоставления коммунальных услуг [3], вышеупомянутый Акт необходимо сформировать в течение 12-ти часов с момента обращения собственника в управляющую компанию по факту произошедшего затопления.

Для предъявления конкретных требований виновной стороне, а также дальнейшего формирования искового заявления, необходимо произвести досудебную оценку причинённого затоплением ущерба с определением причины путём привлечения специалиста.

Специалист в данном случае по результатам визуально-инструментального исследования объекта зафиксирует установленные повреждения, определит причину затопления, стоимость ремонтно-восстановительных работ, а при необходимости стоимость пострадавших мебели и оборудования может быть определена специалистом-оценщиком. В качестве результата деятельности специалиста будет выступать текстовый документ – заключение специалиста, содержащее в своём составе помимо методики и порядка производимого исследования также документацию, подтверждающую необходимые опыт и квалификацию специалиста.

Стоит отметить, что досудебное заключение специалиста в рамках судебного процесса может быть принято судом в качестве доказательства по делу в соответствии с общими основаниями, предусмотренными статьей 67 ГПК РФ, то есть по общему порядку оценки относимости, допустимости и достоверности доказательств.

На принятие судом досудебного заключения специалиста в качестве доказательства особое влияние имеет соответствие документа об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [4], а также иным нормативным и методическим документам.

Перед подачей искового заявления в суд необходимо предпринять попытки досудебного урегулирования спора путём направления претензии с требованием о возмещении причиненного ущерба в адрес ответственного лица или организации заказным письмом с подтверждением факта его отправки отчётными документами для дальнейшего предъявления их в суд при подаче иска. При условии игнорирования претензии следующим этапом будет являться обращение в суд.

В случаях возникновения в ходе судебного разбирательства вопросов, связанных с областями специальных знаний, судом назначается экспертиза, порядок назначения судебной экспертизы регламентируется положениями соответствующего процессуального законодательства - статьи ГПК РФ, статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ), а также статьи 19 Федерального закона N 73 от 31 мая 2001 г. С учётом упомянутых норм о назначении экспертизы также может ходатайствовать одна из сторон дела.

Наиболее типовые формулировки вопросов, необходимых для разрешения в ходе производства судебной экспертизы по спорам, касающимся затопления, имеют следующий вид:

1) Определить причину затопления объекта недвижимости: квартиры, кадастровый номер ... , расположенной по адресу: … .

2) Определить стоимость устранения повреждений, полученных в результате затопления объекта недвижимости: квартиры, кадастровый номер ... , расположенной по адресу: … (имущество, восстановительный ремонт) на дату происшествия.

Перечень объектов и материалов, подлежащих исследованию экспертом в рамках судебной экспертизы, содержится в составе итогов определения суда о назначении экспертизы. Материалы дела, как правило, передаются эксперту непосредственно вместе с сопроводительным письмом и копией определения.

В качестве объектов исследования в судебных экспертизах, касающихся произошедшего факта затопления, рассматриваются непосредственно объекты недвижимости (помещение, здание, земельный участок и так далее), пострадавшие от воздействий воды или являющиеся источником затопления, инженерные системы, сантехническая арматура, оборудование, трубопроводы.

Одной из важных особенностей, касающихся работы эксперта с объектами судебного исследования, является возможность эксперта при недостаточности материалов для исследования ходатайствовать перед органом или лицом, назначившим экспертизу, о предоставлении таких документов. Указанное действие может совершаться экспертом в рамках обеспечения его прав, предусмотренных частью 3 статьи 85 ГПК РФ и частью 3 статьи 55 АПК РФ.

Если предполагаемой причиной является авария на сетях, то к исследованию могут быть рассмотрены графики давлений и потреблений, акты разграничения эксплуатационной ответственности, документы, информирующие потребителей о плановых и неплановых отключениях.

При условии достаточности данных экспертом ставится вопрос о назначении даты осмотра объекта исследования при необходимости, установленной в составе определения суд о назначении экспертизы, посредством подачи ходатайства в суд и дальнейшим уведомлением заинтересованных сторон, включая истцов, ответчиков, третьих лиц, о времени мероприятия.

Далее осуществляется переход непосредственно к этапу производства работ по визуально-инструментальному исследованию:

1. Производятся замеры помещений объекта, пострадавшего в следствие затопления, при необходимости и помещения, явившегося источником указанного затопления. Формируется обмерный чертёж с указанием основных геометрических параметров помещения – высота, габаритные размеры, размеры дверных и оконных проёмов.
2. Описание отделки помещений с указанием на обмерном плане площадей такой отделки (площадь облицовки плиткой, оклейки обоями, окраски стен/потолков) необходимое для дальнейшего формирования дефектной ведомости и определения стоимости ремонтно-восстановительных работ.
3. Следующим этапом экспертом производится фиксация повреждений объекта, характерных для залива – их местоположение с привязкой к конструктивным элементам, геометрические параметры (длина, ширина, площадь).

Наиболее характерными дефектами для указанного рода экспертиз являются подтеки по поверхностям стен и потолков, разбухание и отслоение отделочных слоёв (обоев, шпаклевочного и штукатурного слоя), вспучивание напольного покрытия, характерное для ламината, отслоение плитки облицовки пола/стен от клеевого состава, следы биодеструкции. Общее замачивание конструктивных элементов: для крыши – элементов стропильной системы, для цокольной части – стен подвала.

При исследовании помещений, подвергшихся заливу необходимо особое внимание уделить биоповреждениям под основными слоями отделки, возможно, осуществить демонтаж участков указанных слоёв – поднятие ламината, линолеума, отклейка участка обоев, для целей оценки распространения биоты (плесень, грибы).

4. Важным пунктом также является исследование текущего состояния инженерных систем здания, в том числе с целью оценки качества их монтажа и соответствия требованиям, установленным в составе нормативно-технической документации, определения наличия протечек в соединительных узлах трубопровода, сантехнической арматуры.
5. Если стоит вопрос об ущербе, причиненном имуществу, расположенному на площади пострадавшего объекта недвижимости (мебель, оборудование, техника и так далее), необходимо зафиксировать их характеристики и возможную пригодность для дальнейшей эксплуатации.

На всех этапах производится фотофиксация, предварительно выполняются обзорные фото – фото общих видов.

В исследовательской части предоставляется описание методов, используемых при производстве судебной экспертизы, ход анализа исходных и фактических данных по поставленным вопросам, содержание нормативно-технической базы, описание механизма произошедшего события с указанием итоговой причины (выстраивание цепочки «причина – следствие»), итоговые положения исследования или пред-выводы [28].

Выводы эксперта формулируются как краткие и четкие ответы на поставленные в составе определения суда вопросы. В части экспертиз, касающихся вопросов заливов, указывается причины произошедшего события и сумма ущерба, в том числе стоимость ремонтно-восстановительных работ и пострадавшего имущества.

Нередки случаи, когда в качестве вывода на вопрос о причинах может быть вывод в формулировке «не представляется возможным», как правило, это происходит, когда у эксперта недостаточно данных для проведения полного исследования, а дополнительно по запросу суд или иной орган не смогли предоставить указанную документацию, или при прошествии значительного промежутка времени с момента затопления и дальнейшего сокрытия последствий путём производства ремонтных работ в пострадавших помещениях.

Итоговые результаты проведенного исследования в рамках судебной строительно-технической экспертизы играют значительную роль в разрешении гражданского дела по существу. На практике заключение эксперта ложиться в основу решения суда и является весомой доказательной базой в рамках процесса. Результаты расчёта стоимости ремонтно-восстановительных работ и пострадавшего имущества, являются величиной требований, удовлетворяемых судом в денежном эквиваленте.

Список литературы

1. Сеферян Л.А., Морозов В.Е. Маилян А.Л., Сабадаш С.В. Строительно-техническая экспертиза объектов, поврежденных в результате затопления // Инженерный вестник Дона. – 2019. – № 1. – С. 137.
2. Успанова А.С. Обследование деформированных отделочных покрытий после заливов квартир // Математическое и экспериментальное моделирование физических процессов. Сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции с международным участием. – Приамурский государственный университет им. Шолом-Алейхема (Биробиджан), 2023 – 258-261 с.
3. Покотилова Ю.Н., Капустина И.Ю. Анализ обстоятельств, требующих проведение судебной строительно-технической экспертизы // Наукоемкие технологии и инновации. Сборник докладов Международной научно-практической конференции. Белгород – 2023. – С. 1342-1345.
4. Зеленина В.А. Роль управляющей компании в возмещении вреда собственникам жилых помещений в период гарантийного срока // Форум. – 2023. – № 2. – С. 259-262.
5. Тропова М.В. К вопросу об организации дополнительного профессианального образования работников системы судебно-экспертных учреждений Минюста России // Теория и практика судебной экспертизы – 2017. – № 1. – С. 15-21.
6. Россинская Е.Р. Актуальные проблемы подготовки судебных экспертов и дополнительного образования по отдельным экспертным специальностям // Теория и практика судебной экспертизы. – 2018. – № 3. – С. 78-85.
7. Бутырин, А. Ю. Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы / А. Ю. Бутырин. – Москва: Издательский дом "Городец", 2006. – 544 с.