Правовое регулирование жилых помещений в России и Китае: сравнительно-правовой анализ
"Научный аспект №5-2024" - Право
УДК 340.5
Рахимова Сабрина Муроджоновна – студент магистратуры Института открытого образования Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.
Аннотация: Статья посвящена сравнительному анализу правового регулирования жилых помещений в России и Китае. Актуальность темы обусловлена широким распространением сделок в сфере жилой недвижимости, а с возрастающей ролью Китая в мировых процессах возникает интерес в активном изучении его опыта во всех сферах, в том числе и в правовой. Цель исследования заключается в выявлении сходств и различий в правовых нормах, применяемых в обоих странах при правовом регулировании жилых помещений.
Ключевые слова: недвижимость, сравнительно-правовой анализ, жилые помещения, правовое регулирование, жилая недвижимость, Китай, гражданское право, гражданский кодекс.
Введение
На сегодняшний день земельно-правовые отношения в Российской Федерации складываются по неоднозначному пути, поскольку в силу отсутствия единого подхода к регулированию рынка жилых помещений так и не выработан единый правовой режим для рассматриваемого института.
В науке выработалось мнение, что в России существует явная необходимость юридической регламентации отдельного правового режима как для жилой, так и для нежилой недвижимости [1]. Наличие такой необходимости видится весьма неоправданным в силу постоянного развития российского земельного законодательства. Более того, Россия является страной с рыночной экономикой, где оборот жилой недвижимости крайне распространен в гражданско-правовой среде.
В связи с этим весьма актуальным будет провести анализ какой-либо из зарубежных юрисдикций на предмет наличия или отсутствия указанной выше проблемы. Для сравнительного анализа нами выбрана правовая система Китайской Народной Республики (КНР), поскольку российская и китайская юрисдикция сильно отличаются между собой, что позволит на контрасте увидеть сходства и различия в регулировании рынка жилых помещений. Однозначным плюсом такого сравнения также будет китайская специфика развития экономических отношений в стране, которая значительно отличается от той картины, которую мы можем наблюдать в России.
Отдельно в работе также будет рассмотрена процедура регистрации прав на объекты жилой недвижимости и кадастровый учет в сравниваемых государствах.
Правовой режим жилой недвижимости по праву РФ и КНР
Выше было указано о проблеме отсутствия единообразия относительно подхода к правовому регулированию жилой недвижимости в РФ. Занятно, что в КНР такая проблема существует в еще больших масштабах, о чем неоднократно упоминается в научных исследованиях, посвященных данной стране [2].
Так, во второй половине восьмидесятых годов прошлого столетия в Китае на законодательном уровне было установлено, что земли в пределах города являются государственной собственностью. При этом, в силу стремления Китая создать некое подобие рыночной экономики с китайскими особенностями внутри государства, появилась серьезная проблема с определением действительного правообладателя в том числе и жилой недвижимости.
В свою очередь, в России в рамках уже устоявшихся гражданских отношений сложилась однозначная практика о том, что любая недвижимость, в том числе жилые помещения могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также иным организациям и государству на праве собственности. В этой связи вопросов с определением правообладателей помещений не возникает за исключением отдельных случаев целевого использования жилых помещений.
Отсутствие четкой правовой регламентации относительно недвижимости в РФ, однако, вызвано несколько иными причинами, чем в Китае. Поскольку законодательство Российской Федерации гораздо более развито, но при этом и более перегружено, чем законодательство КНР, на практике возникает множество специальных правил относительно регулирования правового режима жилых помещений в РФ.
В работе Д.А. Кузнецова произведено обобщение специальных регуляторных правил, касающихся соотносимости жилых и нежилых помещений в России. К таким правилам автор, в частности, относит: регулирование нежилых помещений, расположенных в жилых домах; изменение правового режима помещений в результате перевода нежилых помещений в жилые или обратно; целевое использование нежилых помещений; усложненное регулирование совершения сделок с жилыми помещениями по гражданскому законодательству [3].
Из указанного выше видно то, как сильно влияет разница в существующих правовых и экономических системах государств на установление правового режима жилого недвижимого имущества.
Регистрация и кадастровый учет объектов жилой недвижимости
Отдельным вопросом в рамках регулирования жилой недвижимости является ее регистрация и кадастровый учет. В рамках проведенного исследования выявлено, что общие принципы регистрации и кадастрового учета относительно схожи в России и Китае.
Так, согласно выводам, сделанным в работе И.Д. Кузьминой, недвижимость в РФ подлежит обязательной регистрации. Важным также является указание автора на то, что необходимым формальным требованием к кадастровому учету объектов недвижимости является ведение специальных государственных реестров уполномоченными на то государственными органами [4]. Стоит отметить, что в полномочия российских регистрирующих органов (Роскадастр и Росреестр) входит в том числе регистрация возникновения и перехода права собственности на жилые помещения, а также обременений и ограничений, накладываемых на объекты недвижимости.
Очень схожее регулирование присутствует в китайской правовой системе. По законодательству КНР любые объекты недвижимости, как и в РФ, подлежат государственной регистрации. Регистрация похожим образом охватывает возникновение и прекращение прав на жилую недвижимость, а также все связанные с недвижимостью обременения и переходы прав [5].
Помимо этого, как и в правовой системе Российской федерации, Китайская Народная Республика имеет свои специально созданные уполномоченные органы на местном и федеральном уровнях, ответственные как за регистрацию и кадастровый учет, так и за ведение информационной системы (реестра) учета недвижимости.
Как видно из приведенных выше доводов, кадастровая система учета недвижимости в анализируемых странах похожа в силу общих особенностей, а также в силу наличия исключительно публично-правового регулирования данного института.
Выводы
В результате проведенного исследования можно сделать несколько итоговых выводов о сходстве и различии в проблематике регулирования жилой недвижимости в России и Китае.
1) Фундаментальным различием между рассматриваемыми правовыми системами является неопределенность относительно права собственности на жилые помещения в КНР, которая практически полностью отсутствует в российской юрисдикции по причине крайне отчетливого законодательного регламентирования гражданских отношений, складывающихся относительно жилых помещений.
2) Трудности в определении правового режима жилого недвижимого имущества в РФ связаны с обилием специальных правил регулирования оборота жилых помещений, а также соотносимости жилой и нежилой недвижимости. В силу меньшей развитости и загруженности китайского законодательства, а также исторически сложившегося общественного уклада в КНР подобной проблемы не возникает.
3) В силу фундаментального различия между общими принципами построения законодательных систем в РФ и КНР регулирование оборота жилой недвижимости также различается. Российская и китайская юрисдикция сталкивается с различным родом и уровнем проблем в отношении правового регулирования рассматриваемого в работе института.
4) Процедура регистрации и кадастрового учета объектов жилой недвижимости регулируется схожим образом в России и Китае. В обоих из рассматриваемых государств функционирует уполномоченный на регистрацию и кадастрирование недвижимости государственный орган, отвечающий за соответствие процедуры учета жилых помещений публичному интересу. И в той, и в другой юрисдикции регистрация объектов недвижимости и прав на них является обязательной в силу закона, а ведение соответствующих реестров входит в полномочия государства в лице отведенного на то органа-регулятора.
Список литературы
- Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав Дис. … к.ю.н./ Сафонов А.В. — Екатеринбург.: РГБ ОД, 2011.
- Полховская Т.Ю. Государственное регулирование системы финансирования недвижимости: опыт Китая // Финансовые исследования. 2011. №1-1.
- Кузнецов Д.А. Особенности правового режима нежилых помещений как объектов гражданских прав // Вестник Московского университета МВД России. 2015. №4.
- Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Дисс... докт. юрид. наук. Томск, 2004.
- Хейфец Е.Е. Современная система земельно-правовых отношений и налогов на недвижимость в Китае // Имущественные отношения в РФ. 2017. №5 (188).
- Гражданский кодекс РФ// СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
- Гражданский кодекс Китайской Народной Республики: указ председателя КНР № 45 от 28 мая 2020 г., дата вступления в силу: 01 янв. 2021 г. // Электронный ресурс - URL: https://ru.chinajusticeobserver.com/law/topics/civil-code?ysclid=lwi1vcmlqy153504461.
- Закон Китайской Народной Республики от 16 марта 2007 года «О системе прав на недвижимость» // Электронный ресурс - URL: http://www.lawinfochina.com/display.aspx?id=6642&lib=law.
- Закон Китайской Народной Республики от 25 июня 1986 года «О земельном администрировании» // Электронный ресурс - URL: http://www.chinadaily.com.cn/bizchina/2006-05/08/contenthtm.