УДК 69.003.13

Совершенствование подходов к организации процедур мониторинга этапов реализации и управления девелоперским проектом

Куракова Оксана Анатольевна – доцент кафедры организации строительства и управления Национального исследовательского московского государственного строительного университета

Разуваева Елена Сергеевна – магистрант Национального исследовательского московского государственного строительного университета

Аннотация: В статье рассмотрены вопросы новых технологий (BIM) для мониторинга этапов реализации и управления девелоперским проектом. Представлены новые программы, облачные сервисы, при помощи которых можно повысить эффективность мониторинга за девелоперским проектом (объектом строительства) на разных этапах (ПД; РД). В статье также рассмотрен опыт зарубежных коллег по внедрению в строительство BIM технологий для повышения эффективности работы.

Ключевые слова: девелопмент, управление, эффективность, мониторинг, BIM технологии.

Совсем недавно наблюдался бурный рост отросли девелопмента в России. Инвестирование в строительство и реконструкцию объектов оформилось в отдельную область деятельности со своими специфическими особенностями. Большие денежные потоки и хорошая прибыльность позволяли этому направлению успешно развиваться. Часто начатые проекты перепродавались девелоперскими компаниями на начальных стадиях реализации и поэтому не требовали грамотного управления.

Ситуация менялась, и когда проекты начали реализовываться в полном объеме, появилась потребность в детальном управлении и эффективном мониторинге. Мониторинг — система постоянного наблюдения за явлениями и процессами, проходящими в окружающей среде и обществе, результаты которого служат для обоснования управленческих решений.[1,2] В качестве основных управленческих технологий, вполне естественно, стали применятся и развиваться элементы теории управления проектами. Компании начали обучать своих сотрудников новым методам работы, внедрять специализированные информационные системы. Мониторинг эффективности, как технология управления, прочно занял свои позиции в девелоперских компаниях. [3]

Цель исследования – разработать систему взаимосвязи процессов применения технологии BIM (BIM-сценариев) в рамках ИДП.

Задачи, решаемые в ходе исследования:

• анализ существующих методик определения, классификации и взаимосвязи BIM-сценариев;
• дополнение классификации BIM-сценариев средствами описания их взаимосвязи;
• подбор BIM-сценариев для конкретного примера ИДП и формирование общего сценария, отражающего их зависимости;
• формирование системы взаимосвязи сценариев на основе разработанного примера;
• обозначение хода дальнейших исследований в данном направлении.

За основу классификации BIM-сценариев разумно взять их разделение на категории в зависимости от вида работы с информацией, изложенной в документе, так как его авторы провели достаточно глубокое исследование на основе опыта 30 специалистов различных организаций и 550 примеров использования технологии BIM. В документе выделены пять категорий BIM-сценариев, соответствующих сбору, формированию, анализу, обмену и воплощению информации, касающейся объекта строительства. В каждой из категорий выделены три-четыре подкатегории BIM-сценариев, соответствующих подвидам работы с информацией.

BIM-моделирование не подходит для исследований, в которых нужна высокая точность. Оно влечет за собой потерю важной морфометрической информации, это происходит из-за упрощенного представления трехмерных моделей. Одним из решений этой проблемы является создание новых инструментов и методов, которые позволяют создавать эффективные трехмерные представления, основанные на правильном геометрическом анализе построенной модели.

Именно поэтому в современном мире широкое распространение получило использование технологий дистанционного зондирования для сбора пространственной информации о зданиях, в результате которых получается трехмерная система сбора данных, которая полностью автоматизирована и бесконтактна с анализируемым объектом.

Трехмерное лазерное сканирование позволяет досконально передать состояние объекта, вплоть до мельчайших трещин в поверхностях. Его результатом является так называемое «облако точек» с трехмерными координатами. Это наиболее полная и достоверная информация о геометрии объекта на конкретный момент времени.

Текущее программное обеспечение BIM недостаточно для управления большими объемами данных, полученными в результате подобных изысканий. Для решения этой проблемы в среде программного комплекса Revit можно использовать плагин GreenSpider, который помогает осуществлять импорт упрощенных облаков, точки которых могут обеспечить более точное моделирование в программном обеспечении BIM [4].

Наряду с лазерным сканированием сейчас динамично развивается фотограмметрия. Это процесс определения формы, размеров, положения и иных характеристик объектов по их фотографиям. Фотограмметрия позволяет получить точное трехмерное представление здания, позволяющие проводить метрические исследования и дополнительные сегментации для связывания информации различной природы, такие как повреждения, трещины, стратиграфические и временные данные на каждом элементе 3D-модели.

В результате совмещения данных лазерного сканирования и цифровой съемки можно получить вполне реалистичную цветную дискретную модель.

Autodesk ReCap – это семейство настольных и облачных решений, предоставляемое компанией Autodesk для создания 3D-моделей из импортированных фотографий и результатов лазерных сканирований, в ней создается облако точек или сетка готовая для инструментов разработки CAD и BIM.

Autodesk ReCap позволяет создавать проект здания не с «нуля», а с учетом существующих сооружений, коммуникаций или ландшафта.

Ориентирование в здании с помощью BIM моделей Мобильные приложения, которые используют GPS сегодня широко распространены в наружной навигации, но недоступны для помещений. Однако эта проблема может быть легко решена с помощью системы определения местоположения (ILS). Внутренняя система позиционирования обычно реализуется через Bluetooth, инфракрасный порт, магнитное поле или Wi-Fi, служит для определения местоположения электронного устройства и, когда оно соединяется с ILS, система может хранить эти данные и использовать. Второй аспект этой проблемы заключается в том, что карты помещений, которые нужно интегрировать в мобильные приложения, недоступны, поэтому и возникла идея о сочетании BIM-технологий и датчиков для определения место положения. Существует концепт мобильного приложения «Найди меня!», это соединение текущего местоположения пользователя (от ближайшего маяка) и информационной модели здания, которая содержит местоположение комнаты, маяка, лестницы и лифта, а также навигацию карты. Оно объединяет маяки Bluetooth и модели BIM, чтобы показывать пользователю его местоположение и путь к месту назначения.

Алгоритм работы приложения:

• Маяки (с настроенными идентификационными данными) размещены на основе автоматического анализа геометрии здания.
• Мобильное приложение вычисляет кратчайший путь между текущим местоположением и пунктом назначения, используя поиск пути.
• Рассчитанный путь отображается на карте и обновляется шаг за шагом (при появлении нового маяка пересекается), пока не будет достигнута комната назначения [5].

Автоматизированная интеллектуальная наблюдательная платформа управляет специальными интеллектуальными агентами (камерами виртуальной реальности, радиочастотными идентификационными RFID-сканерами, дистанционными датчиками и т.д.). Это самоорганизующаяся сеть для сбора и представления данных в режиме реального времени на строительной площадке, которая обеспечивает оптимальные автономные функции управления. Эта технология позволяет перейти от экспертизы, выполняемой людьми, к ежедневной автоматизированной проверке состояния здания.

Помимо чисто экономических выгод, применение BIM приводит к появлению множества качественных выгод, влияющих на рост конкурентоспособности предприятия: повышение автоматизации процессов, снижение рисков проекта, повышение безопасности на объекте, повышение качества проекта, повышение эффективности коммуникаций между участниками проекта. Все это в целом говорит о множественности эффектов применения BIM и их позитивной направленности.

Список литературы

1. Девелопмент недвижимости для профессионалов. Под ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. М.: «Омега-Л», 2019-1035 с.
2. Девелопмент. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдероггс Н.Г. М.: «Экономика», 2019 – 521 с.
3. Кущенко В.В, Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. М.: 2015 – 136 с.
4. Талапов Владимир. Технология BIM. Суть и особенности внедрения информационного моделирования зданий.ДМК-Пресс, 2015 г. 410 с.
5. Батишев Вадим. Из практики информационного моделирования // Sportbuild, Июль 2015. С. 20-27.