УДК 330.322

Основные риски инвестиционно-строительных проектов

Прудько Евгений Анатольевич – студент Московского государственного строительного университета.

Кулаков Кирилл Юрьевич – доктор экономических наук, профессор кафедры Организации строительства и управления недвижимостью Московского государственного строительного университета.

Аннотация: В статье рассматривается актуальная тема, связанная с основными рисками, встречающимися в инвестиционно-строительных проектах. Подчеркивается, что Российская Федерация в мировом рейтинге по уровню иностранных прямых инвестиций занимает свое место в третьей десятке, а Москва с точки зрения инвестиционной привлекательности регионов страны, обладает наиболее благополучным инвестиционным климатом. Авторами отмечается, что основными проблемами по исследуемому вопросу являются те, которые тесно связаны с действующим законодательством страны в области регулирования возникающих земельных отношений, что приводит к сокращению заинтересованности инвесторов в инвестировании денежных средств в различные участки земли, а кроме того снижение скорости развития субъектов нашего государства. Также авторы выделяют и такие проблемы в исследуемой области, которые связаны с отсутствием необходимой инфраструктуры, неэффективным ее расположением в пределах отдельной территории и отсутствием возможности полноценного применения данной инфраструктуры. В завершении авторы приходят к выводу о том, что для предотвращения оттока инвестиционных средств из региона и роста инвестиционного потенциала требуется создавать такие участки земли, которые обладают наиболее развитой инфраструктурой.

Ключевые слова: риск, инвестор, инвестиционный потенциал, проект, инвестирование денежных средств.

В соответствии с мировым рейтингом по уровню иностранных прямых инвестиций, РФ находится на 31 месте. Тогда как в соответствии с рейтингом инвестиционной привлекательности российских регионов России, именно Москва обладает самым благополучным инвестклиматом.

Потенциал указывает долю региона на общероссийском рынке. Тогда как риск указывает на вероятные проблемы, с которыми может столкнуться инвестор при инвестировании денежных средств в данном регионе.

Факторы, которые входят в состав суммарного потенциала:

  • Инновационный,
  • Туристический,
  • Природный ресурсный,
  • Инфраструктурный,
  • Институциональный,
  • Потребительский,
  • Производственный,
  • Финансовый,
  • Трудовой.

Далее считаем необходимым отобразить показатели, которые относятся к суммарному риску:

  • Криминальный,
  • Экологический,
  • Экономический,
  • Управленческий,
  • Социальный,
  • Финансовый.

Наше государство для инвестора не обладает высоким инвестиционным потенциалом. Получается, что на сегодняшний день имеется потребность в принятии мер для повышения потенциала, привлечения иностранных инвесторов.

Классификация проблем: проблемы, которые обладают тесной связью с законодательством в части регулирования возникающих земельных отношений [8]. Последствия – сокращение заинтересованности инвесторов в инвестировании денежных средств в участки земли, сокращение скорости развития субъектов РФ.

Считаем необходимым выполнить далее более подробный анализ данной проблемы на основании изучения таких нормативно-правовых актов, как ГК РФ [1], ГдК РФ [2], ЗК РФ [3], ФЗ от 25.02.99 № 39-ФЗ [4].

В соответствии со ст. 11.3 ЗК РФ [3] процесс, связанный с формированием участков земли непосредственности их из других участков земли или же из земель, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, выполняется по 1 из таких документов, как:

  1. проект по межеванию территории, который был утвержден по ГдК РФ;
  2. проектная документация по местоположению, границам, площади, прочим качественным и количественным характеристикам участков леса;
  3. схема по расположению участка земли или же участков земли по кадастровому плану территории, предусмотренной ст. 11.10 ЗК РФ.

Следует отметить, что в ЗК РФ отображены ситуации, где имеется возможность образовать участки земли по проекту межевания территории, который был утвержден.

Это [5]:

  1. из участка земли, который был предоставлен для того, чтобы осуществлять комплексное освоение соответствующей территории;
  2. из участка земли, который был предоставлен некоммерческой организации, созданную гражданами для того, чтобы осуществлять ведение огородничества, садоводства, дачного хозяйства или для того, чтобы вести дачное хозяйство прочими юридическими лицами;
  3. в пределах территории, по которой заключен договор на выполнение ее развития с учетом ГдК РФ;
  4. в пределах элемента той планировочной структуры, которая была застроена разными многоквартирными домами;
  5. для того, чтобы размещать линейные объекты местного, регионального или федерального значения.

В прочих случаях процесс, связанный с образованием новых участков земли, становится возможным по схеме расположения участка земли на кадастровом плане данной территории непосредственно в том случае, если отсутствует проект для того, чтобы осуществлять межевание территории.

 Проект межевания территории необходим для того, чтобы образовывать участки земли. Кроме того, он необходим для того, чтобы выполнять учет специфики по развитию территории, повышая рациональность ее использования [6].

Однако указанное положение сопровождается некоторыми недостатками, среди которых: сегодня в РФ проекты межевания имеются не по всем территориям, что необходимо для образования участков земли в соответствии с данным планом. Получается, что в приведенном случае, для того чтобы образовать участок земли требуется выполнить разработку, утверждение проекта по межеванию территории. Однако для выполнения указанных действий требуется больший объем средств и времени.

Кроме того, в соответствии с ч.5 ст. 43 ГдК РФ [2] в состав проекта межевания территории входят чертежи межевания территории, где происходит отображение таких данных, как: 

  1. красные линии, которые были утверждены в составе проекта по планировке соответствующей территории;
  2. линии отступа от нанесенных красных линий, чтобы определять место для того, чтобы дополнительно размещать сооружения, строения, здания;
  3. границы изменяемых, образуемых участков земли в соответствии с кадастровым планом территории, наличие условных номеров тех участков земли, которые образуются;
  4. границы территорий разных объектов, которые являются объектами культурного наследия;
  5. границы зон, которые имеют особые условия применения территорий;
  6. границы зон, где наблюдается действие разных публичных сервитутов;
  7. площадь изменяемых, образуемых участков земли, а также частей данных участков;
  8. формируемые участки земли, подлежащие после образования к территориям или имуществу с общим пользованием;
  9. вид возможного применения образуемых участков земли по проекту планировки территории в тех случаях, которые предусмотрены ГдК РФ.

Ко второй группе проблем, способных возникнуть при реализации инвесторами своей деятельности, относится все то, что имеет связь с инфраструктурой, т.е. ее отсутствие, наличие неэффективного расположения в пределах территории, отсутствие возможности полноценного ее применения из-за того, что отсутствуют ремонтные работы или используются устаревшие технологии [8].

Получается, что, несмотря на существование потенциала, чтобы повысить инвестиционный поток в российские земли, имеются проблемы, которые связаны с земельной политикой, отсутствием участков земли, которые подготовлены к инвестиционной деятельности.

Для того чтобы предотвратить отток инвестиций из региона, повысить инвестиционный потенциал, требуется создавать участки земли, обладающих развитой инфраструктуру [7]. Именно в этом заключается деятельность по ленд-девелопмент территории.

Выводы:

  1. Российская Федерация в мировом рейтинге по уровню иностранных прямых инвестиций занимает 31 место, а Москва с точки зрения инвестиционной привлекательности регионов страны, обладает наиболее благополучным инвестиционным климатом.
  2. Потенциал указывает долю региона на общероссийском рынке, а риск указывает на вероятные проблемы, с которыми может столкнуться инвестор при инвестировании денежных средств в данном регионе.
  3. В нашей стране существует две основные проблемы по исследуемому вопросу: проблемы, которые связаны с законодательством в части регулирования возникающих земельных отношений; проблемы, которые связаны с инфраструктуры (отсутствие инфраструктуры, неэффективное ее расположение, отсутствие возможности полноценного применения инфраструктуры по причине использования устаревших технологий и отсутствия ремонтных работ).
  4. В настоящее время существует потребность в принятии соответствующих мер для повышения инвестиционного потенциала и привлечения иностранных инвесторов (например, создавать участки земли, обладающие наиболее развитой инфраструктурой).

Список литературы

  1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019) (с изм. от 03.07.2019) / Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410. М., 2019.
  2. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 02.08.2019, с изм. и доп., вступ. в силу с 13.08.2019) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040.
  3. Земельный кодекс РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001 г. (ред. от 27.12.2019) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773
  4. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.99 г. (с изм. от 02.08.2019) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_22142.
  5. Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др. Управление проектами М.: Высшая школа, 2017. 416с.
  6. Найджел Слак, Стюарт Чеймберс, Роберт Джонстон. Организация, планирование и проектирование производства. М.: ИНФРА-М, 2019. - 790с.
  7. Шумков М. А. Новые тенденции в развитии системы управления // Молодой ученый. 2020. № 15 (305). С. 373-375. URL: https://moluch.ru/archive/305/68834.
  8. Шумков М.А. Современные проблемы и тенденции развития жилых комплексов в мегаполисах // Сборник докладов конференции. Специальные мероприятия Международной конференции студентов и молодых ученых «Весенние дни науки 2020». Екатеринбург: УрФУ, 2020. С. 74-76.

Интересная статья? Поделись ей с другими: