УДК 365

Реализация права на жилище посредством национального проекта «Жилье и городская среда»
(на примере Республики Бурятия)

Чимитова Ирина Зоригтоевна – кандидат социологических наук, и.о. доцента Бурятской государственной сельскохозяйственной академии им. В. Р. Филиппова.

Аннотация: Право граждан на жилище гарантировано Конституцией РФ. К числу способов его реализации относится национальный проект «Жилье и городская среда», позволивший многим россиянам решить жилищные проблемы. Наиболее благоприятными стали условия льготной дальневосточной ипотеки. Один из регионов ее действия – Республика Бурятия. Наряду с позитивным результатом ряд факторов, в том числе льготная ипотека, привели к резкому, по сравнению с общероссийским, росту цен на жилье в Бурятии. Эксперты предлагают пути, расширяющие возможности граждан улучшить свои жилищные условия.

Ключевые слова: Конституция РФ, право на жилище, национальный проект, жилая недвижимость, льготная ипотека, государство, Республика Бурятия.

Потребность в жилище – одна из базовых в жизни человека. Без крыши над головой невозможно нормально жить, работать, создавать семью, растить детей. «Право на жилище представляет собой право лица иметь, получать или каким-либо иным способом приобретать жилище, отвечающее требованиям жилого помещения, а также свободно выбирать жилое помещение для проживания» [1, с. 23]. В ст. 7 Конституции закреплено положение о Российской Федерации как социальном государстве, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, а все это подразумевает и наличие достойного жилья. 

Право на жилище как одно из естественных прав гарантировано ст. 40 Конституции РФ, в которой указано, что «каждый имеет право на жилище». Более того, «органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище». Малоимущие и иные указанные в законе граждане, в соответствии с нормами международного права и Конституцией РФ, обеспечиваются жилищем бесплатно или за доступную плату.

Жилищное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ст. 72 Конституции РФ). В Жилищном кодексе Российской Федерации, Федеральном законе «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» определены полномочия соответствующих органов по обеспечению условий для реализации права на жилище.

В отличие от советской практики ныне в нашей стране стал реальностью «преимущественно инициативный способ решения каждым своего квартирного вопроса, за исключением ограниченного контингента лиц, нуждающихся в социальной помощи и поддержке» [2, с. 198].

Начало современной жилищной политики России относится к 1993 г., и с тех пор по настоящее время она осуществлялась в основном посредством национальных проектов, характерной особенностью которых является преодоление межведомственных барьеров и тесное взаимодействие разных уровней власти, облегчающих создание условий для реализации права россиян на жилище [3; 4].

В последние годы Правительство Российской Федерации активно способствует реализации ст. 40 Конституции, ведя последовательную работу по изменению законодательства в сфере жилищного строительства, улучшению деятельности финансово-кредитных учреждений и увеличению социальной поддержки населения. Сконцентрировать силы на ключевых проблемах жилищной сферы ставит целью один из 12 национальных проектов, «Жилье и городская среда», разработанный в конце 2018-2019 гг. и запущенный в апреле 2020 г., когда начались и пандемийные ограничения. Срок его реализации – конец 2024 г. Он состоит из 4 федеральных проектов: «Жилье», «Ипотека», «Формирование комфортной городской среды», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилого фонда» и предусматривает улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей ежегодно и снижение ипотечной ставки до 8 %. Направленность проекта на оптимизацию городской среды вполне оправданна, т.к. позволяет охватить большинство граждан России как урбанизированной страны, три четверти населения которой проживает в городах. Вполне логично для государства и общества заботиться о безопасности в городах, улучшать качество городской среды, уровень комфортности жилья и городской среды и т.д. Упомянутый национальный проект осуществляется и в настоящее время. Чтобы уяснить его важность и необходимость, рассмотрим причины и предпосылки его возникновения.

Одной из самых отдаленных по времени причин повышения спроса на жилье в России стала стартовавшая в далеком 2007 г. программа материнского капитала, которая стимулировала рождаемость, создав отложенный спрос на жилье для семей с детьми. Сейчас за рождение первого ребенка государство выплачивает 524 тыс. рублей, на рождение второго – 693 тыс. рубля. Эти суммы можно потратить тремя способами, из них основной и наиболее популярный – приобретение жилья.

В результате проведенной Правительством РФ работы по законодательному урегулированию рынка недвижимости с целью переломить ситуацию с обманутыми дольщиками летом 2019 г. произошел переход девелоперов к проектному финансированию по договорам условного депонирования или эскроу-счета. С одной стороны, это снизило риски покупателей квартир на рынке первичного жилья, т.к. теперь посредником между покупателем и застройщиком выступает банк, с другой стороны, выросли цены на квартиры на первичном рынке, т.к. застройщики больше не нуждаются в быстрой продаже квартир на стадии котлована, а пользуются выданным банком кредитом, опять же взятым под определенный процент, в среднем 5-10%. Это и привело к удорожанию квартир сначала на первичном рынке, затем на вторичном, т.к. рынок жилой недвижимости един и взаимосвязан.

Значимым фактором повышения цен на жилье стала пандемия коронавируса, которая, во-первых, показала необходимость для современного человека жить в комфортном, просторном и главное – собственном жилье, а также желательность располагать загородной недвижимостью, во-вторых, нарушила логистические цепочки поставок стройматериалов, способствовала удорожанию строительства и цен на рынке первичного жилья, вслед за которым поднялись цены и на рынке вторичного жилья. Помимо этого в связи с закрытием границ в 2020-2021 гг. произошел отток трудовых мигрантов, приехавших из стран ближнего зарубежья (Узбекистана, Таджикистана и др.), а также Китая и ряда других государств, что привело к дефициту рабочей силы и тоже увеличило расходы девелоперов и замедлило темпы строительства.

Все это привело к тому, что в России рост цен на жилье за последние два года составил в среднем от 20-30% до 50%. Решать свои жилищные вопросы в целом проще россиянам в экономически лидирующих, с более высоким уровнем жизни субъектах РФ, к которым относятся Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Краснодарский край, Татарстан и некоторые другие. Разумеется, купить нормальную квартиру для молодой семьи за 80-100 тыс. за кв. м. в большинстве регионов страны, или за 250-300 тыс. за кв. м. в Москве или Санкт-Петербурге без привлечения заемных средств могут лишь обеспеченные люди, и программа государственной, в том числе дальневосточной ипотеки, призвана помочь молодым семьям обзавестись своим жильем под небольшой процент займа.

За прошедшие 2 года условия программы неоднократно существенно менялись, что свидетельствует об оперативном учете Правительством РФ ситуации в сфере строительства и принятии активных мер поддержки граждан, строительной отрасли и банковского сектора. По статистике ДОМ.РФ, за один только 2021 год россияне оформили более 1,9 млн. ипотечных кредитов, из них почти полмиллиона – по льготным программам.

Сущность льготной ипотеки в том, что государство выплачивает банкам разницу между сниженной ставкой для населения и реальной рыночной. В прошлом году эта разница составляла 1,5 процентных пункта. С 1 апреля 2022 года, когда ключевая ставка стала уже 17%, а кредиты в банках стали выдаваться под еще больший процент, государство компенсирует порядка 5 процентных пунктов, т.е. гораздо большую разницу, чтобы заемщик мог получить льготную ипотеку под 12%.

Сейчас ставка льготной ипотеки составляет 12% на весь срок ее действия, а максимальная сумма – 12 млн. руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн. руб. для остальных регионов. Сроки с 1 апреля до 1 июля 2022 года, но, вероятно, они будут продлены. Остальные льготные программы действуют на прежних условиях: семейная ипотека под 6%, сельская – под 3% и пр. К тому же можно воспользоваться и другими ипотечными программами. Например, при рождении ребенка перекредитоваться в рамках семейной ипотеки под 6%.

В целом процесс реализации национального проекта «Жилье и городская среда» по состоянию на 2021 год оценивают как успешный, отмечая при этом и его недостатки: отсутствие в субъектах РФ резервных территорий с необходимой для строительства инфраструктурой, накопление непригодных для жилья строений, особенно в Сибири и на Дальнем Востоке, снижение доступности ипотеки из-за снижения доходов населения, слишком краткие сроки предоставления льгот, а также то, что в документах данного проекта учтены не все категории нуждающихся в улучшении на жилищных условий граждан [5].

Дальневосточный федеральный округ (ДФО) характеризуется спецификой реализации упомянутого проекта: в ДФО действует льготная дальневосточная ипотека, во-первых, для молодых семей, в которых оба супруга не старше 35 лет включительно (наличие детей не является обязательным требованием), или для граждан до 36 лет, не состоящих в браке и имеющих ребёнка, возраст которого не превышает 19 лет, во-вторых, для участников программы «Дальневосточный гектар» (без ограничений по возрасту или наличию детей) на приобретение квартиры или объекта индивидуального жилищного строительства, т.е. дома, под 2% (ставка Сбербанка по дальневосточной ипотеке составляет от 1,7% годовых). В последнем случае заем выдается или на приобретение жилого дома, или на покупку стройматериалов для него и оплату строительных работ подрядчику. Максимальная сумма кредита: шесть млн. руб., первоначальный взнос – от 15%.

Дальневосточная ипотека наиболее популярна в Приморском крае (общий объём средств с начала действия программы составил 29,1 млрд. руб.), Республике Саха (Якутии) (28,2 млрд. руб.), Хабаровском крае (14,5 млрд. руб.). По данным пресс-службы Байкальского подразделения Сбербанка России, общая сумма выданных по дальневосточной ипотеке кредитов за время ее действия составила 114,5 млрд. руб., а за первый квартал 2022 г. – 24,6 млрд. руб., что почти в три раза больше, чем за первый квартал прошлого года.

Остановимся подробнее на конкретном примере реализации данного национального проекта в одном из регионов действия дальневосточной ипотеки, отнюдь не относящихся к экономически благополучным субъектам Федерации, в Республике Бурятия.

В Бурятии, вошедшей в ДФО в 2017 г., дальневосточная ипотека действует с декабря 2019 г., и республика занимает четвертое место по популярности этой программы в ДФО [6, с. 37]. Почти 30 тыс. семей взяли дальневосточную ипотеку в Сбербанке. По данным аналитиков сервиса Домклик, чаще всего этой программой пользуются семьи с одним ребёнком: 12 с половиной тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 48,7 млрд. руб. На втором месте – семьи с двумя детьми: почти 7 тыс. кредитов на сумму 25,7 млрд. руб. На семьи с тремя детьми пришлось 1,1 тыс. кредитов на сумму 4,2 млрд. руб.

С января 2020 г. в Бурятии запущена и сельскохозяйственная ипотека под 3 % годовых по государственной программе «Комплексное развитие сельских территорий», по условиям которой получить заем до 300 тыс. руб. могут граждане в возрасте от 32 до 65 лет со сроком выплаты 60 месяцев. Сельскохозяйственная ипотека выдается и на покупку готового жилья, и на его строительство, и на благоустройство [7, с. 42]. В некоторых случаях ставка составляет 0,1%, т.е. практически без переплат банку.

Важно, что эффект льготной ипотеки суммируется с другими мерами поддержки: материнским капиталом, выплатами для многодетных семей, налоговыми вычетами при покупке жилья и на уплаченные по ипотеке проценты и пр.

Выгода от дальневосточной и сельскохозяйственной ипотек для их участников очевидна, как и для строительной отрасли и смежных с ней промышленности стройматериалов и транспортных предприятий. Об этом свидетельствует введенный в прошлом году Улан-Удэнский домостроительный комбинат и оживление строительства жилых новостроек, напоминающее строительный бум времен СССР, когда столица Бурятии активно застраивалась. Сегодня тоже появляются вакансии в перечисленных сферах. В выигрыше и банки, получившие весомую поддержку государства.

Однако состояние рынка жилой недвижимости Бурятии в рассматриваемый период оказалось намного сложнее общероссийского. В столице республики цены выросли более резко, с 40-55 тыс. до 75-90 тыс. руб. (в зависимости от типа жилья, локации, инфраструктуры и качества жилого фонда) за квадратный метр. Среди предпосылок роста цен эксперты называют «несовершенство модели экономического регулирования» Льготная ипотека на Дальнем Востоке и снижение ипотечной ставки до 6,5 % по всей России «явились спусковым механизмом спирали роста цен на жилье». Для исправления ситуации предлагается расширить льготные ипотечные программы на другие слои населения и на вторичный рынок жилья, сформировать механизм координации всех отраслей рынка жилищного строительства, ввести прямое инвестирование через строительство муниципального жилья под социальный или коммерческий наем, инициировать появление государственных строительных предприятий, осуществлять косвенное инвестирование через развитие рыночных механизмов, например, выпуск облигаций жилищных займов [8].

Сейчас рост цен замедляется, прежде всего, из-за неплатежеспособности покупателей, но фактически потребность в улучшении жилищных условий в республике достаточно высока, однако существенного снижения цен не ожидается. Некоторые авторы связывают невозможность для многих ее жителей решить свой жилищный вопрос с тем, что Бурятия, согласно рейтингу финансового благополучия населения портала РИА «Новости», стабильно входит в замыкающую десятку регионов РФ. «Неясно одно: почему в регионе, где у населения стабильно низкий уровень доходов, такие высокие цены? – спрашивает журналист, – Жить в Бурятии становится все тяжелее, а ситуация на рынке недвижимости загоняет людей в тупик. Нас оставляют перед выбором: либо ты берешь квартиру в ипотеку и полжизни отдаешь за нее половину зарплаты, либо покупаешь участок, где нет никакой инфраструктуры, и полжизни строишься на своей земле, вбухивая туда половину зарплаты» [9].

Применительно к значительному числу жителей Бурятии, как региона с низким уровнем финансового благополучия, не являющихся малоимущими и иными указанными в законе гражданами, а также не относящихся к категориям, подпадающим под льготные ипотечные программы, налицо следующая коллизия: из-за недостаточной платежеспособности им чрезвычайно трудно или даже невозможно улучшить свои жилищные условия посредством рыночных механизмов.

Ссылаясь на международную практику, Д. В. Бышов так определяет доступность жилья: «дешевое жилье, соотношение цены к платежеспособности населения, процесс функционирования рынка доступного жилья» [10, с. 133]. Ученый предлагает на местном уровне принимать нормативно-правовые акты, направленные на улучшение жилищных условий граждан [10, с. 134]. Не ставя под сомнение эту идею, полагаем, что, дабы избежать избыточного правотворчества на местах, в первую очередь надо обеспечить выход отечественной экономики на новый уровень, ликвидировать ставший хроническим диспаритет в развитии регионов, добиться повышения уровня благосостояния всего населения, сократить разрыв в доходах богатейших россиян и основной их части.

Подводя итог, отметим, что, несмотря на ряд осложняющих обстоятельств, в процессе реализации национального проекта «Жилье и городская среда» удалось добиться улучшения жилищных условий нескольких категорий населения. Вместе с нацпроектами «Образование», «Здравоохранение», «Культура» и другими он способствует формированию комфортной инфраструктуры и выверенного архитектурного облика городов, созданию более благоприятной и безопасной среды и улучшению качества жизни и уровня благосостояния граждан России.

Список литературы

1. Миролюбова С. Ю. Проблемы взаимосвязанности права на выбор места жительства и права на жилище в Российской Федерации // Конституционное и муниципальное право. 2011. № 6. С. 23–25.
2. Матинская М. Ю. Конституционное право на жилище: становление и развитие в Российском конституционном законодательстве // Вестник Бурятского государственного университета. Экономика. Право. 2010. Вып. 2. С. 197–200.
3. Усков О. Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал российского права. № 8. С. 38–52.
4. Соломаха Д. В. Компетенция органов публичной власти в сфере реализации гражданами права на жилище // Государственная власть и местное самоуправлении. 2012. № 12. С. 27–30.
5. Стручкова С. С., Воробьева Е. Р. Роль национального проекта «Жилье и городская среда» в решении современных социальных проблем // Электронный журнал «ГосРег». 2021. № 4.
6. Нестандартные шаги // Мир Байкала. 2020. № 3 (67). С. 37–41.
7. «Дальневосточная ипотека»: и квартиру купить, и дом построить // Мир Байкала. 2020. № 4 (68). С. 40–43.
8. Бальжиева В. Отката не будет: Почему строительный рынок Бурятии не готов порадовать ценами за «квадрат»? // Информ Полис. 2021. № 15. 14 апреля. С. 4–5.
9. Муромцева А. Покупатель всегда найдется? // Информ Полис. 2021. № 41. 13 октября. С. 3.
10. Бышов Д. В. Конституционное право на доступное и комфортное жилье // Социосфера. 2014. № 3. С. 133–134.