УДК 338.5

Ценообразование и процесс управления стоимостью на разных этапах жизненного цикла объекта строительства

Моисеева Ирина Ивановна – кандидат экономических наук, доцент Липецкого государственного технического университета.

Шибина Виктория Андреевна – студент магистратуры Липецкого государственного технического университета.

Аннотация: Важнейшим элементом экономических взаимоотношений для участников строительной деятельности является ценообразование и сметное нормирование. Эти понятия представляют собой многоплановый, быстрорастущий и изменяющийся динамический процесс, регулируемый законодательством и государственным правовом. В зависимости от этапа жизненного цикла инвестиционного проекта участникам строительства приходится использовать различные методы определения сметной стоимости строительства, максимальной цены контракта, а также осуществлять контроль за их формированием.

Ключевые слова: жизненный цикл, строительная продукция, стоимость строительства, сметная стоимость строительства.

Сложившаяся в России система ценообразования регулируется федеральными, отраслевыми и территориальными нормативно-правовыми и методологическими документами. Однако, из-за разных методик ценообразования существуют серьезные разногласия между федеральными, отраслевыми, и территориальными нормами.

Актуальность вопросов определения сметной стоимости строительства не снижается в течении последних ста лет. Скорость развития научно-технического прогресса только ускоряет процессы, связанные с регулированием цен на строительную продукцию, и это не случайность.

Строительство напрямую относится к инвестиционному процессу, т.е. превращению капитала в производственные мощности предприятия. Известно, что эффективность инвестиций напрямую зависит от рентабельности вложенных средств. Соответственно, перед принятием решения о необходимости любых инвестиционных программ крайне важно максимально точно посчитать объем требуемых инвестиций и скорость их окупаемости. Именно продолжительность и стоимость создания строительной продукции являются ключевыми результатами процесса вычисления сметной стоимости строительства.

Все объекты капитального строительства различаются по своим характеристикам: габариты, этажность, площади, материалы основных конструкций и так далее. Это касается в том числе и типовых проектов, так как согласно Российскому законодательству, условия строительства различны для многих регионов России из-за местных климатических зон. Значит, практически каждое здание и сооружение имеет свой набор характеристик: объем и качество материалов, набор и последовательность работ, и как следствие – свою индивидуальную цену.

Цены в строительстве устанавливаются не на законченный объект, как в промышленности, а на отдельные единичные виды строительно-монтажных работ или законченные элементы конструкции. Такая особенность обусловлена тем, что в процессе строительства объекта может принимать участие большое количество подрядных узкоспециализированных организаций, каждая из которых выполняет отдельные виды и объемы работ. В этом случае строительной продукцией будет выступать не готовый объект, а отдельные виды строительно-монтажных работ. Цена на законченный объект формируется из суммы отдельно выполненных разными подрядчиками работ и в данном случае интересует лишь инвестора или застройщика, а не подрядные организации.

Помимо прочего, цена строительной продукции формируется по сметной стоимости материалов и трудозатрат и может значительно расходиться с реальной стоимостью. И в связи с тем, что строительство отличается высокой материалоемкостью и значительными трудозатратами, появляется необходимость систематически отслеживать изменение цен на строительные материалы и трудовые ресурсы. Для этого Минстроем РФ разрабатывается Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС), суть которой сводится к составлению сметной документации на основе прямых рыночных цен на отдельные виды работ и материалы или цен 2021 года с индексами к группам однородных ресурсов.

Нельзя не упомянуть о еще одной специфике строительства – большой длительности производственного цикла. На создание одной единицы строительной продукции могут уходить годы или, в особо сложных проектах, десятилетия, что, в условиях инфляции, непременно скажется на фактической цене объекта строительства. Это вызывает необходимость учета фактора времени в формировании цены в строительстве.

Теория жизненного цикла впервые появилась в маркетинге и далее перекачивала в системы управления качеством продукции. Дальнейшее применение теории жизненного цикла для отечественной строительной продукции потребовало некоторых доработок. ФЗ от 30.12.2009 №384-ФЗ (ред. От 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» дает определение жизненному циклу здания или сооружения как период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения. Согласно методике расчета жизненного цикла жилого здания, можно выделить четыре основных периода жизни здания:

Период проектирования: включает в себя технико-экономическое обоснование и проектные работы.
Период конструирования – включает в себя работы по возведению с проработкой технологии, технологических регламентов и организации проведения строительства, а также работы по предэксплуатационному освоению.
Период эксплуатации здания, позволяющей обеспечить окупаемость средств, вложенных в их создание и освоение, в том числе период нормальной эксплуатации и периоды физического износа, требующий проведения работ по реконструкции или капитальному ремонту.

Следует отметить, что проведение мероприятий по реконструкции должно быть основано технико-экономическими показателями, и принятие решения о целесообразности данных работ ознаменует начало нового жизненного цикла здания.

Период окончания жизненного цикла здания, наступает в случае, если работы по реконструкции или восстановлению здания до его нормальных эксплуатационных характеристик нецелесообразны. В таком случае осуществляется ликвидация (снос) здания, что так же требует разработки проектной документации и определенных финансовых вложений.

Для строительной продукции промышленного назначения количество этапов жизненного цикла можно сократить до шести (рисунок 1).

Рисунок 1. Жизненный и инвестиционный циклы.

На каждом этапе жизненного цикла применяются свои инструменты управления стоимостью строительства и методы оценки стоимости строительства. Чтобы оценить стоимость проекта необходимо знать состав проекта, а именно количество и качество его ресурсов, времени на создание продукции и стоимость производства работ. Таким образом, оценка стоимости определяется структурой работ и ресурсов проекта. Эти задачи решаются в процессе планирования проекта, а результаты выполнения включаются в систему оценки стоимости строительства.

Таблица 1. Виды оценок стоимости проекта.

Стадия проекта	Вид оценки	Цель оценки	Погрешность, %
Прединвестиционная	Предварительная оценка жизнеспособности проекта	Оценка жизнеспособности / реализуемости	25-40
Предпроектная стадия	Факторная оценка, укрупненный расчет стоимости/приближенный сметно-финансовый расчет	Сопоставление планируемых затрат с бюджетными ограничениями, основа для формирования предварительного бюджета	15-30
Проектирование	Окончательная сметная документация	Основа для расчетов и управления стоимостью проекта	3-5
Строительство	Прогнозная, по предстоящим работам	Оценка стоимости предстоящих к реализации работ	3-5
Строительство	Фактическая, по уже произведенным	Оценка стоимости выполненных работ	0
Эксплуатация	Фактическая	-	0
Эксплуатация	Прогнозная	-	3-5
Ликвидация	Фактическая	Полная оценка стоимости проекта	0

В современном строительстве до получения проектной документации сложно адекватно и точно оценить итоговую стоимость проекта, что создает ложные представления у инвестора относительно экономической эффективности инвестиционного проекта.

На этапе проектирования формируется предельная стоимость строительства, т.е. достоверная и достаточная цена, применяющаяся в качестве верхней границы, которую нельзя превышать на последующих стадиях. Выполнение данных задач может быть обеспеченно следующими методами:

уточнением ранее разработанных проектов задания на проектирование и технического задания;
разработка проектной документации высокой точности с максимальной проработкой решений, влияющих на итоговую стоимость строительства. Эти требования должны быть отражены в договоре на выполнение проектных работ;
контроль за принимаемыми проектными решениями с точки зрения соответствия ТЗ и приемлемых стоимостных показателей;
разделение сроков разработки технической и сметной проектной документации позволит выполнить более тщательную оценку стоимости, опираясь на конъектуру рынка и предложения потенциальных более выгодных поставщиков.
контроль за сроками выполнения этапов проектирования путем создания календарного графика сточными сроками выполнения.

Однако, на стадии проектирования погрешность оценки стоимости минимальна, и основной проблемой для определения стоимости проекта считается этап обоснования инвестиций, до момента принятия решения о начале проектирования. Это связано прежде всего со спецификой нормативно-правовой документации в строительстве РФ. В настоящее время не в полном объеме уделяется внимание порядку определения предполагаемой (предельной) стоимости строительства объекта (ППССО) на этапе обоснования инвестиций. И даже проводимая реформа в области ценообразования и сметного нормирования в строительной отрасли не затрагивает этот этап инвестиционно-строительного процесса, что приводит к перерасходу инвестиций, пересмотру договорных отношений в силу изменения цены контракта, срыву сроков строительства.

На сегодняшний день имеет место составление бюджета и принятие решения об инвестировании средств в строительство в «сжатые» сроки, в большинстве случаев без детальной оценки стоимости. В связи с этим при предварительной оценке стоимости строительства объекта следует закладывать процент погрешности – коэффициент учитывающий влияние проектных решений на стоимость строительства (К_увпр), а детальную оценку использовать в процессе контроля. Однако этот процент погрешности должен обеспечить предельный порог предполагаемой стоимости строительства для обеспечения рационального планирования инвестиционной деятельности.

Для расчета К_увпр необходимо выявить причины отклонения стоимости и сроков строительства, и с помощью экспертной оценки причин выполнить расчет количественного влияния каждого фактора в долях (Q_i).

Уровень К_увпр определяется следующей формулой:

где

Q_i – весовой коэффициент анализируемых факторов;

E_i – коэффициент распределения мнений экспертов по анализируемым факторам;

n – количество факторов (n=1,2…10)

Коэффициент, учитывающий влияние проектных решений на стоимость строительства объекта (К_увпр) отражает уровень влияния на процент отклонения предполагаемой стоимости строительного объекта. Процент отклонения стоимости тем ниже, чем выше значение коэффициента.

Список литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. — Текст : электронный // Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов : [сайт]. — URL: https://docs.cntd.ru/document/9027690 (дата обращения: 05.06.2022).
Градостроительный кодекс Российской Федерации. — Текст : электронный // Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов : [сайт]. — URL: https://docs.cntd.ru/document/901919338 (дата обращения: 05.06.2022).
Павлов, А. С. Экономика строительства в 2 ч. Часть 1 : учебник и практикум для вузов / А. С. Павлов. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2022. — 337 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-13955-6. — Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/490481 (дата обращения: 14.05.2022).
Экономика отрасли: ценообразование и сметное дело в строительстве : учебное пособие для среднего профессионального образования / Х. М. Гумба [и др.] ; под общей редакцией Х. М. Гумба. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2022. — 372 с. — (Профессиональное образование). — ISBN 978-5-534-10319-9. — Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/495243 (дата обращения: 14.05.2022).
ФЗ от 30.12.2009 №384-ФЗ (ред. От 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». — Текст : электронный // Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов : [сайт]. — URL: https://docs.cntd.ru/document/902192610 (дата обращения: 05.06.2022).

Интересная статья? Поделись ей с другими: