УДК 347.254

Проблемы сохранения жилого помещения в существующем состоянии при самовольном переустройстве и перепланировке

Ботвина Анастасия Валерьевна – студент Юридической школы Дальневосточного федерального университета.

Аннотация: В статье анализируются некоторые проблемы сохранения жилого помещения в существующем состоянии при самовольном переустройстве и перепланировке и делается вывод о целесообразности включения в компетенцию органов местного самоуправления права рассматривать поступившие заявления о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) виде.

Ключевые слова: Переустройство, перепланировка, жилое помещение.

Собственники и наниматели жилых помещений, осуществляя свои правомочия по владению и пользованию, часто проводят перепланировку и переустройство жилых помещений в целях создания наиболее комфортных условий для своего проживания и проживания членов своей семьи. Не секрет, что большинство жилых помещений введены в эксплуатацию более 10 лет назад, в связи с чем желание граждан привести такое жилье в соответствие с современными архитектурными, дизайнерскими и иными потребностями вполне закономерно. Таким образом, вопросы переустройства и перепланировки являются актуальными в сфере современного жилищного права.

Статья 25 Жилищного кодекса РФ [1] дает определения того, что является переустройством, а что перепланировкой жилого помещения. Согласно части 1 данной статьи переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и иного оборудования, что требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Часть 2 определяет соответственно перепланировку как «изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

ЖК РФ, правовые акты субъектов РФ, а также муниципальные правовые акты устанавливают порядок осуществления перепланировки и переустройства, который включает в себя перечень документов, необходимых для согласования переустройства и перепланировки (в их числе проект переустройства и (или) перепланировки), порядок и сроки рассмотрения данных документов органами местного самоуправления, принятия ими решения о согласовании или отказе в согласовании, а также порядок завершения переустройства и перепланировки.

Однако зачастую граждане производят перепланировку и переустройство, не получая необходимого решения органов местного самоуправления о согласовании указанных действий либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки, предоставленного при согласовании. На основании ст. 29 ЖК РФ такие переустройство и перепланировка признаются самовольными.

Для граждан, самовольно переустроивших или перепланировавших свои жилые помещения, наступает ряд неблагоприятных последствий, во-первых, в виде административной ответственности (однако сложно представить, что ответственность в размере 2500 рублей может побуждать граждан осуществлять задуманные ими переустройство (перепланировку) квартиры в точном соответствии с требованиями закона), во-вторых, в виде жилищно-правовой ответственности. Так, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, собственник или наниматель жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование». В противном случае к нему могут быть применены меры, установленные законом, в частности ч. 5 ст. 29 ЖК РФ.

Однако в этой же статье ЖК РФ предусмотрена возможность сохранения на основании решения суда жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. И нередко граждане злоупотребляют данной возможностью, не желая проходить всю необходимую процедуру согласования переустройства (перепланировки), а предпочитают на основании данной нормы «узаконить» произведенные самовольные работы в судебном порядке.

В юридической научной литературе сложилась неоднозначная точка зрения о том, какая процедура сохранения самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения наиболее целесообразна.

Некоторые авторы, например С.Э. Маслей [2; 59], считают, что должен быть именно судебный порядок сохранения жилого помещения в переустроенном (перепланированном) виде и только суд компетентен решать данные вопросы.

Однако существует и иная точка зрения. Так, Верховный суд РФ [3] считает, что «положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства».

Практикующие юристы неоднократно высказывались [4; 39], что суды завалены делами о сохранении самовольно переустроенных и перепланированных жилых помещений, а ответчик – администрация -зачастую не является на судебный процесс, тем самым соглашаясь с исковыми требованиями истца. Возникает вопрос, почему бы не предоставить право органам местного самоуправления самостоятельно рассматривать данный вопрос и принимать по нему решение, а судебный порядок оставить лишь на крайний случай.

На наш взгляд, наиболее целесообразным было бы включить в компетенцию органов местного самоуправления право рассматривать поступившие заявления о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) виде, так как именно орган местного самоуправления является тем компетентным органом, который решает вопрос о возможности проведения в указанном заявителем жилом помещения тех работ, которые он указал в представленном проекте.

Орган местного самоуправления, имея в своем штате специалистов в данном вопросе, может оценить целесообразность, безопасность и законность самовольно проведенных работ по переустройству и перепланировке. В случае необходимости он может потребовать заявителя внести какие-либо изменения в представленные им документы либо произвести какие-либо дополнительные работы в жилом помещении в целях устранения несущественных нарушений. Если же перепланировка и переустройство совершенны с существенными нарушениями законодательства, нарушены права и законные интересы граждан либо создана угроза их жизни или здоровью, то в таком случае орган должен отказать заявителю в сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном виде и обязать привести такое жилое помещение в прежнее состояние в установленном разумном сроке и порядке. В случае несогласия собственника жилого помещения с указанным решением, он вправе обжаловать данное решение в судебном порядке.

Подобная процедура используется и в других странах, например, в гл. IV «Переустройство и перепланировка жилого помещения» ЖК Азербайджанской Республики. Согласно статьям 25-26 ЖК Азербайджанской Республики «в случае осуществления самовольных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которые, не нарушают права и законные интересы соседей или иных третьих лиц, не создают опасность для их жизни и здоровья и допустимо изменяют внешний вид здания, соответствующий орган исполнительной власти оформляет проведенное переустройство и (или) перепланировку с выдачей соответствующего акта» [5].

Таким образом, считаем, что наиболее оправданным было бы, во-первых, внести в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ изменения, дополнив словами «на основании решения органа, осуществляющего согласование…», во-вторых п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ дополнить фразой «а также рассматривать заявления о сохранении жилого помещения в существующем состоянии при самовольном переустройстве и перепланировке», в-третьих, принять муниципальные правовые акты, устанавливающие порядок сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки.

Список литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 24.04.2020) // Правовой Сервер КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=353360&dst=1000000001&date=26.04.2020.
2. Маслей С.Э. Переустройство и перепланировка жилого помещения /С.Э. Маслей // Вестн. Ом. Ун-та. Серия «Право». – 2008. - № 2 (15) - С. 59-64.
3. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года» // Правовой Сервер КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=36387&dst=4294967295&date=26.04.2020.
4. Мухаметзянова Л.М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройства и перепланировок жилых помещений / Л.М. Мухаметзянова // Юрист. - 2010. - № 3. - С. 37-42.
5. Жилищный кодекс Азербайджанской Республики. [Электронный ресурс]. – URL: http://www.taxes.gov.az/uploads/qanun/2011/mecelleler/menzil_mecellesi_rus.pdf (дата обращения: 25.04.2020).