gototopgototop

Определение воздействующих факторов на цены недвижимости по интернет ресурсам

Во Ань Зуи – магистр Московского государственного социального университета.

Аннотация: Определение факторов, которые влияют на цены на недвижимость, имеют важное значение для ценообразования на продукты недвижимости, которые помогают регулирующим органам, трейдерам, аналитикам и пользователям. У людей появится больше инструментов для мониторинга и управления рынком недвижимости, чтобы получть больше информации для выбора самого наилучшего подходящего варианта. В этой статье приводится факторы, влияющие на цены на недвижимость посредством интернет-рекламы.

Ключевые слова: Ценообразование, мониторинг, недвижимость, интернет, рекламы.

С определенными характеристиками недвижимость - это продукт, цена которого определяется по определённым методам и принципам. В мире лучший способ оценить недвижимость – это использовать количественные методы, которые используют регрессионные функции, в которых цена недвижимости является зависимой переменной, а свойства - влияющие на цены недвижимости, такие как физические характеристики недвижимости (местоположение, площадь, количество комнат); экономические характеристики недвижимости (доходность, способность развивать недвижимость) и психологические и сентиментальные характеристики (интересы, образ жизни, культура, духовность, фен-шуй) используются в качестве независимых переменных.[1]

В разных странах свойства недвижимости, рассматриваемые в качестве независимых переменных в уравнениях регрессии, различны. Эти атрибуты зависят от национальных особенностей, образа жизни людей, а также от характеристик и функционирования рынка недвижимости в этой стране. Например, для типа недвижимости квартиры, в Ирландии фактор собственности «была ли эта квартира продана» является одним из более важных факторов, влияющих на цены на недвижимость. Но это не является главным фактором, влияющим на цены в Японии. И наоборот, площадь балкона является важным фактором, влияющим на квартиры в Японии, но не в Ирландии. [2]

Выявление факторов, влияющих на цены на недвижимость, является большой проблемой для каждой страны. Лучшая практика, применяемая во многих странах, заключается в проведении качественного анализа для выявления факторов, которые могут повлиять на цены на недвижимость, а затем продолжить проверку соответствия, важности этого фактора количественными тестами.[3]

Один из способов определения факторов, которые влияют на цены недвижимости с меньшими затратами времени и финансовых ресурсов, заключается в листинге или аренде недвижимости в средствах массовой информации, такие как газеты, интернет. Этот подход был успешно применен в некоторых странах, таких как Корея, Ирландия и Португалия, в период построения индекса цен на недвижимость.

Списки недвижимости на продажу или аренды в основном приходят от брокеров по недвижимости. Они хорошо осведомлены о рынке недвижимости в каждом конкретном регионе, включая характеристики недвижимости, как рынок работает в этой области. Они также являются связующим звеном между спросом и предложением на рынке недвижимости, позволяющим им получать рыночную информацию, чтобы консультировать клиентов и помогать им принимать решения в ближайшее время. [4]

Таким образом, с помощью листинга недвижимости мы можем выявить факторы, которые сильно влияют на цену недвижимости в различных областях, исходя из предположения, какие факторы имеют самые высокие частота появления, какие факторы оказывают наибольшее влияние на цену недвижимости. Это важный источник информации, влияющий на цену недвижимости, поэтому качественный анализ определяет факторы, которые могут повлиять на цены на недвижимость, они могут прийти отсюда. Примером будет служить город Ханой с следующими интернет страницами недвижимости:

https://batdongsan.com.vn/;

http://www.batdongsan.vn/ ;

https://alonhadat.com.vn ;

https://www.chotot.com/;

https://bds.rongbay.com/;

https://nhadat24h.net/;

http://www.muabannhadat.vn/;

http://diaoconline.vn/;

https://muaban.net/.

1

Рисунок 1. Обработка данных для получения ключевых факторов

Эти рекламные объявления собираются с помощью программы, которая извлекает данные с вышеуказанных веб-сайтов, после чего их очищает с помощью ряда основных шагов:

  • Классифицировать данные по регионам;
  • Очистка данных на подобные принятые данные
  • Устранение дублирующих данных для построения своей базы данных.

В течении 1 года Институт Статистических Наук Ханоя проводили исследовали и сделали следующие выводы

Таблица 1. Наиболее часто используемые слова / фразы в рекламах.

Характеристики квартиры

Частота появления, %

Площадь

100,00

Количество спальней

100,00

Направление квартиры

100,00

Количество ванных комнат

80,00

Ближайщий центр

66,95

Мебель для квартиры (телевизор, холодильник, стиральная машина ...)

59.61

Способ оплаты

52.20

Местоположения по отношении рынки / супермаркеты / торговые центры

49.71

Дорожное движение

42,69

Рядом со школой

40,35

Коммунальные услуги в районе

35,93

Бассейн на участке

28.80

Рядом с больницей

28,12

Возможность получения прибыли

25,79

Рядом с парком

19,71

Количество подвалов

18,00

Цивилизованность населения

17,35

Стимулы от инвесторов

15.04

Таким образом, благодаря качественному анализу 19 факторов, приведенных выше, являются факторами, оказывающие наибольшее влияние на цену квартир на рынке Ханоя. Для правильного подтверждения необходимо провести количественный анализ с помощью зависимой переменной - это цена квартиры, а независимая переменная - вышеуказанные факторы. Для этого эти независимые переменные должны быть определены количественно и проведена оценка свойств, не опубликованных в списках. Эти задачи будут представлены в следующих статьях.

Список литературы

  1. Alastair Adair, Stanley McGreal, Austin Smyth, James Cooper & Tim Ryley (2000), House Prices and Accessibility: The Testing of Relationships within the Belfast Urban Area;
  2. W. Chau, S. K. Wong, C. Y. Yiuand H. F. Leung (2013), „RealEstatePriceIndicesinHong Kong‟, Journal of Real Estate Literature.
  3. Methodology of JCPPI: Japan Commercial Property Price Index (2016);
  4. Duobinis, S. F. (2002), „What renters want‟, Presentation at 2002 Pillars of the Industry Conference, Miami, FL;
  5. Бурнакин М.Н. Сущность и принципы управленческой культуры менеджера // Обзор педагогических исследований. 2019. Том 1. №1. С. 12 – 18.
  6. Сергеева М.Г. К вопросу о формировании управленческой культуры менеджера в сфере образования // Обзор педагогических исследований. 2019. Том 1. №1. С. 26 – 33.
  7. Комарова А.Г., Охотников И.В., Сибирко И.В. Проблема развития инвестиционной стратегии компаний в России // Russian Economic Bulletin. 2019. Том 2. № 6. С. 260 – 263.
  8. Колесников А.В. Долгосрочный прогноз и программирование финансирования внутренних затрат инновационно-инвестиционного сектора РФ // Russian Economic Bulletin. 2019. Том 2. № 4. С. 33 – 43.

Интересная статья? Поделись ей с другими:

Внимание, откроется в новом окне. PDFПечатьE-mail