УДК 34

Сущность и понятие нежилого помещения как объекта недвижимого имущества

Молчанов Глеб Владимирович – студент магистратуры Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова.

Аннотация: Статья представляет собой результат теоретического исследования сущности и понятия нежилого помещения как объекта недвижимого имущества. В работе автор приводит толкование понятий «нежилое помещение», «здание», «движимость», «недвижимость». Автор проводит обзор мнений ученых и исследователей касательно понимания понятия «нежилое помещение». Результатом данной статьи является углубление понимание понятия «нежилое помещения» как объекта недвижимого имущества.

Ключевые слова: понятие нежилого помещения, нежилое помещение, объект недвижимого имущества, недвижимое имущество, сущность объекта недвижимого имущества.

Развитие законодательства России в сфере недвижимости достигло ключевого момента с признанием нежилых помещений как самостоятельных субъектов гражданского права. Этот прогрессивный шаг в правовой сфере подчеркивает углубленную работу законодателей над классификацией и регулированием недвижимости. Основатели Концепции развития гражданского законодательства в области недвижимости выделяют значимость этой инновации, акцентируя внимание на интеграции как жилых, так и нежилых помещений в общую категорию недвижимых активов. Такой подход не только уточняет правовые рамки для операций с недвижимостью, но и способствует формированию более структурированного и прозрачного рынка недвижимости, улучшая тем самым его функционирование и предоставляя более ясные руководящие принципы для участников рынка. Это обусловлено не только их важностью в гражданском обороте, но и необходимостью более детально определять их правовой статус^[1].

Нежилые помещения рассматриваются как недвижимость, не являющаяся отдельными зданиями или сооружениями, а скорее, как отдельные, ясно выделенные части внутри этих зданий или сооружений, не предназначенные для проживания.

В связи с тем, что нежилые помещения и сами здания являются отдельными юридическими объектами, применять статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся купли-продажи и аренды зданий, к нежилым помещениям целесообразно лишь для заполнения правовых вакуумов при разбирательствах судебных дел. Чтобы избежать конфликтов при оформлении сделок с нежилыми помещениями, крайне важно в договорах четко прописывать объект сделки. Это включает в себя детализацию конкретных помещений: их местоположение в рамках здания, общую площадь, технические особенности, номера помещений, количество этажей и другие уникальные характеристики, которые могут быть зафиксированы в техническом паспорте сооружения. Жилые помещения, такие как квартиры, части квартир или домов, а также все нежилые помещения, в определенной степени являются условными объектами недвижимости. Они рассматриваются как «самостоятельная» недвижимость по закону, поскольку находятся в составе другой недвижимости – жилых или нежилых зданий и сооружений, и, следовательно, не имеют прямой связи с землей.

 Толкование термина "нежилое помещение" варьируется как в юридической литературе, так и в нормативных актах. В Гражданском кодексе РФ не разъясняется взаимосвязь между "зданием" и "нежилым помещением". Стоит отметить, что статья 277 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года^[2] упоминала аренду строений и нежилых помещений, но не раскрывала их сущность. В этих документах термин "нежилые помещения" используется наряду с "зданиями" и "строениями", что подразумевает, что "нежилые помещения" являются самостоятельной, более узкой категорией. 

 В академических кругах права существует консенсус о том, что термин "здание" охватывает всю палитру строительных объектов, включая как жилые, так и нежилые помещения, а также их индивидуальные сегменты. Эксперт Исрафилов И. подчеркивает, что нежилые помещения могут быть рассмотрены как независимые здания или как их части. Согласно мнению Сергеева А.П. и Толстого Ю.К., законодательные нормы, урегулированные для аренды зданий, должны по аналогии применяться и к нежилым помещениям, исключая правила, связанные с передачей прав на земельные участки арендатору. Важно отметить, что аспекты, касающиеся формирования договоров аренды, их регистрации, передачи объекта в пользование и оплаты арендной платы, также должны быть применимы к нежилым помещениям.

Таким образом, всесторонний анализ этих мнений позволяет заключить, что нежилые помещения, будучи составляющими зданий и сооружений, обладают сопоставимым правовым статусом. В свете этого, вопросы, касающиеся аренды нежилых помещений, должны находиться под управлением тех же законодательных норм, что и аренда зданий и сооружений^[3].

 Есть группа авторов, занимающих позицию, согласно которой Гражданский кодекс РФ не содержит специфических правил для аренды нежилых помещений. Таким образом, к этому типу правоотношений применяются общие правила аренды в их полной мере.

Витрянский В.В. подчеркивает отсутствие специальных правил в Гражданском кодексе РФ относительно аренды нежилых помещений, указывая на то, что общие правила аренды, включая аренду недвижимости, применяются без ограничений^[4].

 Аналогично, Брагинская Т. комментируя параграф 4 главы 34 ГК РФ, подтверждает, что специальные правила для аренды нежилых помещений отсутствуют, и, следовательно, общие правила аренды распространяются на них полностью^[5].

Изложенные точки зрения позволяют сделать вывод, что при использовании стандартных норм аренды в договоре, нежилое помещение рассматривается не как часть здания, а как независимый объект аренды. Это мнение Садикова О.Н. подчеркивает, что термин "нежилое помещение" в качестве части "здания" применим, но нормы параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса РФ применяются к таким отношениям лишь при специальном согласовании сторонами^[6].

Т.Ю. Комарова, поддерживая взгляды И. Исрафилова, в своем исследовании утверждает, что нежилые помещения, являющиеся частью зданий, следует рассматривать как объекты договора аренды зданий и сооружений. Она предполагает, что параграф 4 главы 34 ГК РФ по аренде зданий и сооружений должен включать в себя аренду нежилых помещений. В различных нормативных актах, связанных с арендой объектов нежилого фонда, термин "нежилое помещение" часто упоминается в контексте зданий и сооружений.

В Гражданском кодексе РФ нежилые помещения не выделены в отдельную категорию в контексте арендных отношений, а объединяются с жилыми зданиями под общим понятием "здание". Это означает, что нежилое помещение может охватывать как здание целиком, так и его отдельные части. Разнообразие формулировок, используемых в нормативных актах, таких как строительные нормы и правила (СНиПы), где применяется выражение "здания, сооружения и помещения в них", иллюстрирует эту концепцию. Кроме того, в соответствии с распоряжением Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 года № 217-р, категория "нежилые помещения" включает в себя здания, сооружения и отдельные нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные объекты. Эти разнообразные определения и классификации подчеркивают сложность и многогранность правового статуса нежилых помещений в контексте аренды^[7].

Отличие недвижимых объектов от других не следует определять исключительно по техническим параметрам, таким как прочность, временность или наличие фундамента, а скорее по юридическим характеристикам. Основными юридическими критериями являются "неразрывная связь с землей" и "невозможность перемещения без серьезного ущерба для его функциональности". Это подразумевает, что объект настолько интегрирован с землей, что его перемещение невозможно без существенного вреда его предназначению.

Термины "движимость" и "недвижимость" основываются на первичной классификации объектов в зависимости от их способности к перемещению. Объекты, предназначенные для использования в разных местах и способные к перемещению, относятся к движимым. Напротив, объекты, такие как земля, здания, сооружения, предназначены для стационарного использования и не подлежат перемещению.

О. Ю. Скворцов эффективно описывает это различие, подчеркивая, что связь недвижимости с землей критически важна, поскольку ее отсутствие приводит к потере функциональности объекта. Так, если помещение находится в недвижимом объекте, таком как здание или сооружение, которое не может быть перемещено без утраты своей функции, то такие же ограничения распространяются и на отдельные помещения внутри него. Помещение сохраняет свое предназначение благодаря устойчивой связи с землей^[8]

В нормативной документации Российской Федерации, объекты, известные как "нежилые помещения", рассматриваются как индивидуальные сущности в контексте недвижимости и являются предметами торговых операций, но единая дефиниция этого термина отсутствует. Согласно широкому толкованию Гражданского кодекса РФ, при заключении договоров аренды нежилых помещений следует опираться на положения главы 34 этого Кодекса. Тем не менее, использование этого термина в таком широком смысле в указанном контексте может быть непродуктивным, поскольку сам Кодекс не упоминает "помещения" в качестве объектов аренды в названии соответствующего раздела. Практически, аренда нежилых помещений часто включает в себя аренду зданий.

Так, для более точного юридического регулирования различных сценариев, полезно было бы в законодательстве детализировать концепцию "нежилых помещений". Этот термин должен включать в себя отдельные сегменты зданий, в том числе те, которые находятся в жилых зданиях и были переквалифицированы в нежилые согласно утвержденным процедурам, а также пристроенные и встроенные конструкции. В контексте аренды зданий и сооружений, нежилые помещения, как части нежилых зданий, следует рассматривать в рамках 34-й главы Гражданского кодекса РФ, которую можно интерпретировать как "аренда объектов нежилого назначения (зданий, сооружений, нежилых помещений)". В правовых документах, регламентирующих аренду нежилого фонда, понятие "нежилое помещение" часто используется наряду с терминами "здания" и "сооружения".

Список литературы

1. Гражданский кодекс РСФСР: Закон РСФСР от 11.06.1964 г. // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - № 24. - Ст. 407 (утратил силу).
2. Распоряжение Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 1993. - №2.
3. Брагинской Т. – М.: Фонд «Правовая культура», 2012. – С.319.
4. Комментарии ко второй части Гражданского кодекса РФ (постатейные) / Под ред. О.Н Садикова. - М.: Инфра-М-Норма, 2011. - С.218.
5. Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право: Договоры о передаче имущества. Изд. второе. – М.: Статут, 2012. - С.525.
6. Гражданское право. Том. 2 / Под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2010. - С.184.
7. Комментарии к части второй ГК РФ для предпринимателей / Под ред. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: Теис, 2010. - С. 46.
8. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. - М.: Проспект, 2010. - С.12.

^[1] Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. - М.: Проспект, 2010. - С.12.

^[2] Гражданский кодекс РСФСР: Закон РСФСР от 11.06.1964 г. // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - № 24. - Ст. 407 (утратил силу).

^[3] Гражданское право. Том. 2 / Под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2010. - С.184.

^[4] Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право: Договоры о передаче имущества. Изд. второе. – М.: Статут, 2012. - С.525.

^[5] Комментарии к части второй ГК РФ для предпринимателей / Под ред. Брагинской Т. – М.: Фонд «Правовая культура», 2012. – С.319.

^[6] Комментарии ко второй части Гражданского кодекса РФ (постатейные) / Под ред. О.Н Садикова. - М.: Инфра-М-Норма, 2011. - С.218.

^[7] Распоряжение Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 1993. - №2.

^[8] Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: Теис, 2010. - С. 46.