УДК 347

Правовое регулирование управления общим имуществом многоквартирного жилого дома

Хрустов Ярослав Андреевич – магистрант Забайкальского государственного университета.

Аннотация: Вследствие развития жилищного строительства крайне актуальным становится вопрос, касающийся общего имущества в многоквартирном доме. Управление общим имуществом вызывает огромные разногласия собственников. А в законодательстве существуют некоторые нюансы в области управления общим имуществом, это связанно с тем, что управление общим имуществом является относительно сложным видом управления.

В статье исследуются особенности правового регулирования управления имуществом многоквартирного жилого дома. Рассматривается содержание такого имущества. Рассматриваются способы управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, а также проблемы, возникающие в данной сфере.

Ключевые слова: многоквартирный дом, управление, ЖКХ, общее имущество, собственники жилья.

На сегодняшний день законотворцами нашей страны постоянно ведется работа по совершенствованию законодательной базы в сфере ЖКХ. Подобная ситуация сложилась и сфере управления общедомовым имуществом МКД. Это связано с тем, что и сами граждане, и уполномоченные организации уделяют большое внимание состоянию жилищного фонда, соблюдению требований к комфорту и безопасности людей, стандартам оказания качественных коммунальных услуг. Именно вопрос грамотного и эффективного управления общедомовым имуществом МКД сегодня остро стоит перед всей сферой ЖКХ.

В первую очередь нужно определить, что же скрывается за понятием «МКД». Как объект имущественных прав МКД является общей системой недвижимого имущества, включающей в себя комплекс жилых и нежилых помещений. Эти помещения принадлежат гражданам, юридическим лицам, муниципалитетам, субъектам Федерации, самому государству и относятся к государственной, муниципальной, и частной собственности.

Важно указать, что в ЖК РФ нет четкого определения понятия «управление МКЖ», хотя этой деятельности посвящен целый раздел указанного кодекса (VIII).

В ЖК РФ (п. 2 ст. 15) [2] можно найти лишь описание абстрактного жилого дома. Он понимается как состоящее из комнат и отдельных вспомогательных помещений здание.

Если изучить п. 1 ст. 161 ЖК РФ, можно понять, что управление МКД служит ряду целей:

  • созданию в доме условий, при которых граждане могут комфортно и безопасно проживать в нем;
  • достойному качественному содержанию общедомового имущества;
  • разрешению вопросов в области использования такого имущества.

В понятие управления МКД входит, в том числе, и оказание комплекса услуг ЖКХ [9, с.18].

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ [1] и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, все владельцы квартир и нежилых помещений в МКД владеют также помещениями, которые обслуживают свыше одного помещения и не входят в состав индивидуальных помещений собственников.

Список объектов, которые составляют общедомовое имущество МКД, а также критерии включения объектов в данный перечень можно найти в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. Это

  1. помещения, которые обслуживают свыше одного помещения и не относятся к частям индивидуальных помещений собственников, включая коридоры, лестницы и лестничные площадки, лифты и используемые для их эксплуатации шахты, чердаки и технические этажи, подвалы с инженерными коммуникациями, технические подвалы и т. д.;
  2. прочие помещения в МКЖ, которые не принадлежат конкретным лицам и используются жильцами для решения социально-бытовых вопросов, например, помещения для культурного времяпровождения, творчества, досуга, спортивных занятий и других мероприятий. В эту же категорию входят машиноместа, которые не являются имуществом конкретных граждан и юридических лиц;
  3. кровли, ненесущие и несущие ограждения и другие конструкции МКД, элементы безбарьерной среды, инженерное оборудование, которое находится в доме или за его пределами и обслуживает свыше одного помещения;
  4. участок земли под МКД со всем благоустройством, ландшафтным дизайном и прочими объектами. Границы и площадь участка под МКД определяются согласно требованиям ГрК РФ и ЗК РФ [2].

В Постановлении РФ № 491 от 2006 года указывается, что общедомовым имуществом МКД являются:

  • земля, где стоит дом;
  • крыша;
  • колонны, несущие стены, ограждающие конструкции здания;
  • помещения для общего пользования, которые формируются коридорами, пролетами и площадками летниц, лифтами со всем оборудованием, техническими помещениями, чердаками, подвалами и т. д.;
  • инженерные сети для обеспечения жильцов водой, канализацией, электро- и газоснабжением, отоплением;
  • телефон, радио, интернет, кабельное телевидение и другие информационно-телекоммуникационные системы;
  • различное оборудование для обслуживания МКД внутри него и снаружи;
  • прочие объекты для обеспечения нужд МКД.

Ключевая особенность общедомового имуществ заключается в том, что оно предназначено для обслуживания более чем одного помещения МКД [5].

Помимо права собственности на общедомовое имущество собственники квартир и коммерческих помещений в МКД имеют ряд обязанностей по его достойному содержанию. Также на них ложиться и полная ответственность за то, чтобы общедомовое имущество не стало причиной нанесения вреда здоровью, жизни, имуществу третьих лиц (ч.3 ст.30 и ч.1 ст.39 ЖК РФ).

Данные о том, как нужно содержать общедомовое имущество МКД, приведены в различных нормативно-правовых актах. Данные правила нужно четко соблюдать. Их можно найти в следующих НПА:

  1. ФЗ №52 от 30 марта 1999 года. В ст. 8 устанавливается, что у граждан есть право на благоприятную среду обитания, не оказывающую на человека вредного воздействия [3].
  2. ФЗ от 07.02.1992 № 2300-1. Отношения УК с собственниками квартир и нежилых помещений многоквартирного дома попадают под действие закон о правах потребителей. Если возникает какая-либо неблагоприятная ситуация, в том числе связанная с содержанием общедомового имущества, УК должна отстаивать свою невиновность в суде [4].
  3. СанПиН 2.1.3684-21. В этом документе устанавливаются санитарно-эпидемиологические требования по содержанию территорий и водных объектов в городах и селах, к качеству питьевой воды, к составу почвы и атмосферного воздуха, к эксплуатации и содержанию помещений разного назначения (жилых, общественных, производственных), к организации и выполнению профилактических санитарных и противоэпидемических мероприятий [6].

Важно отметить, что в ч.2 ст.161 ЖК РФ содержится требование к собственникам имущества в МКД выбирать подходящий для них способ управления общедомовым имуществом.

У каждого жильца МКД есть право самостоятельно выполнять организационные, распорядительные, финансовые мероприятиям или же воспользоваться услугами компаний-посредников. Так, управлять МКД могут посторонние некоммерческие и коммерческие организации. При наличии доверия между жильцами можно выбрать формат управления ТСЖ или другим кооперативом потребителей.

Но чаще всего целесообразнее заключить договор с коммерческим посредником – управляющей организацией [10, с.22].

У всех владельцев нежилых и жилых помещений в МКД есть право распоряжаться общедомовым имуществом. На практике такое самоуправление реализуется в формате принятия соответствующего решения на ОСС – общем собрании собственников, которое выступает как высший орган управления МКД. Все принятые на нем решения являются обязательными для выполнения владельцами имущества в МКД.

Формат управления общедомовым имуществом МКД выбирается на ОСС и в любое время может быть изменен решением собрания.

При самостоятельном управлении общедомовым имуществом собственники квартир от своего имени заключают договоры с лицами, оказывающими услуги ремонта и содержания жилья. Каждый собственник напрямую от своего имени включает договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку электричества, газа, горячей и холодной воды, услуг канализации, отопления [12. с.109].

В ходе ОСС жильцы МКД, которые самостоятельно управляют общим имуществом своего дома, могут выбрать лицо, которое будет действовать от их имени, в том числе вступать в договорные отношения с третьими лицами. Это может быть как владелец помещения в МКД, так и стороннее лицо. Возможность для собственников самостоятельно управлять общим имуществом МКД устанавливается ст. 161 ЖК РФ. Но этот способ управления доступен только жильцам домов, которых не больше 30 квартир.

Важно отменить наличие определенных проблем в законодательном регулировании вопросов управления общедомовым имуществом МКД.

На текущий момент рынок услуг ЖКХ представлен практически одними УК. Управление в лице «коллективного собственника» – ТСЖ и ОСС МКД практически отсутствует. Это вызвано «слабой» сплоченностью собственников МКД, отсутствие у них возможности и квалификации для исполнения функций председателя совета МКД. В свою очередь эти проблемы проистекают из «слабого» нормативно-правового регулирования сферы ЖКХ, что плохо сказывается на управлении МКД в целом. Из-за перечисленных и некоторые других причин заказ на работы и услуги идет от самих исполнителей, то есть УК и органов местного самоуправления[11, с.18].

Неравноправные отношения между собственниками и УК, которые являются, соответственно, заказчиками и исполнителями услуг в области управления МКД, ведут к тому, что жильцы МКД не знают, какие обязательства несут обслуживающие их УК. У них нет возможностей контролировать исполнение договорных обязательств, качество проводимых УК работ.

Граждане оказываются недовольны взаимоотношениями с УК, ТСЖ, что приводит к неудовлетворенности всей сферой ЖКХ и к росту напряженности в обществе.

Сегодня стоит острая потребность в изменении жилищного законодательства России по вопросам, связанных с организацией проведения ОСС помещений в МКД для принятия решений по управлению общедомовым имуществом.

Нужно изменить и законодательство, которое касается формирования заказа на работы и услуги в области управления МКЖ, содержания общего домового имущества, представления услуг ЖКХ. Важно заново рассмотреть вопросы, связанные с выбором исполнителей работ и услуг и заключению собственниками договоров с ними. Нужно предоставить гражданам условия для контроля за исполнением УК и другими организациями ЖКХ договорных обязательств [7, с.150].

Все вышесказанное дает нам право считать, что назрела необходимость реформирования российского жилищного законодательства. Думаем, что вышеперечисленные изменения могут решить некоторые проблемы в сфере управления МКД. Законодательным органам стоит устранить пробелы в правовом регулировании и определить круг приоритетных направлений по реализации освещенных нами вопросов.

Список литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 26.10.2021) // Собр. законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
  2. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022) // Собр. законодательства Российской Федерации. – 2005. – №1 (часть 1). – Ст. 14.
  3. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения: федер. закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ(ред. от 15.11.2022) // Собр. законодательства Российской Федерации. – 1999. – № 14. – Ст. 1650.
  4. О защите прав потребителей: закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 05.12.2022) // Рос.газета. – 1992. -07 апреля.
  5. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 03.02.2022) // Собр. законодательства Российской Федерации. – 2006. – № 34. – Ст. 3680.
  6. Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий: постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3 (ред. от 18.02.2022) // www.pravo.gov.ru.
  7. Бабина В.О. Некоторые актуальные вопросы содержания общего имущества многоквартирных домов // Молодой ученый. - 2021. - № 15. - С. 150-153.
  8. Кудина С.А. Понятие, признаки и состав общего имущества многоквартирного дома // Вестник Уфимского юридического института МВД России. - 2022. - № 2. - С. 28-31.
  9. Пискунов В.Ю., Сафонов А.В. Состав и признаки общего имущества многоквартирного дома // Юридический факт. - 2022. - № 125. - С. 18-23.
  10. Пушкина А.В. Управление многоквартирными домами: история и современность // Труды Института государства и права РАН. - 2021. - №6 (64). – С. 22-27.
  11. Тасеев В.Б., Потапова Ю.П. Проблемы управления многоквартирными домами в контексте реформирования ЖКХ // Основы ЭУП. - 2022. - №1 (13). – С. 18-21.
  12. Шевцов Д.А. Общее имущество многоквартирного дома как юридический концепт // Молодой ученый. - 2021. - № 10. - С. 109-111.

Интересная статья? Поделись ей с другими: