УДК 347

Способы управления общим имуществом многоквартирного жилого дома

Хрустов Ярослав Андреевич – магистрант Забайкальского государственного университета.

Аннотация: В настоящей статье рассматриваются способы управления общим имуществом многоквартирного дома, в частности: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Также рассматриваются проблемы и перспективные направления организации управления общим имуществом многоквартирных домов.

Ключевые слова: многоквартирный дом, ТСЖ, ЖКХ, общее имущество, собственники жилья.

Стремительный рост рынка жилой недвижимости в России отражает рост социально-экономического благополучия граждан страны. Если учитывать, что россияне сегодня проживают в основном в многоквартирных домах (МКД), при возведении плотной жилой застройки в так называемых «спальных районах» должна разрабатываться коммунально-хозяйственная, социальная инфраструктура. Кроме того требуется формировать целостную культуру быта, ответственного и уважительного отношения людей к общедомовому имуществу [4, с.34].

Из-за инертности мышления и моральной неготовности многих жителей МКД, несовершенства сферы коммунально-хозяйственного обслуживания снижается культура добрососедских отношений, ухудшается общая культура быта. В силу этого неизбежно возникают проблемы в сфере управления общедомовым имуществом в МКД.

Для понимания термина «общее имущество МКД» нужно углубиться в историю. Вплоть до 1990 г., когда стартовала массовая приватизация, всем жилищным фондом владело государство. Поэтому решение всех вопросов по управлению общедомовым имуществом находилось в ведении специализированных жилищно-эксплуатационных организаций. Они отвечали за содержание домов и их капитальный ремонт. Массовая приватизация увеличила число собственников в МКД, они получили в собственность не только свои квартиры, но и общее имущество дома. По закону собственники должны отвечать за общедомовое имущество, и этот факт породил новый вид управления.

Ст. 210 ГК РФ [1] и гл. 6 ЖК РФ [2] закрепляются положения об обязанностях собственников жилья. Эти документы накладывают на собственников квартир в многоквартирном доме обязанности по управлению и содержанию имуществом. Узнаем, как осуществляются эти функции.

В ст. 39 ЖК РФ читаем, что собственники жилья должны содержать общедомовое имущество. В ст. 161 содержишься список возможных форм управления содержанием данного имущества. Управлять им могут:

• сами собственники помещений в МКД, если в нем более 30 квартир;
• ТСЖ либо другой кооператив потребителей;
• УК – управляющая компания [3, с.360].

Ч. 1 ст. 164 ЖК РФ говорит, что при самостоятельном управлении общедомовым имуществом собственники квартир от своего имени заключают договоры с лицами, оказывающими услуги ремонта и содержания жилья. Основанием для этого служит решение общего собрания. Все или большая часть собственников в данном случае выступают как одна сторона заключаемого договора.

В той же статье указывается, что на общем собрании жильцы МКД, которые самостоятельно управляют общим имуществом своего дома, могут выбрать лицо, которое будет действовать от их имени при заключении договоров с третьими лицами. Это может быть как собственник помещения в МКД, так и стороннее лицо. Чтобы такой человек получил полномочия действовать от имени жильцов дома, они должны дать ему разрешение в письменном виде и заверить его у нотариуса.

Если домом управляет товарищество собственников (ТСЖ), то оно через свои органы заключает договор с УК, а та в свою очередь выполняет комплекс мероприятий по коммунально-хозяйственному обслуживанию дома[6, с.220].

Как организационная структура ТСЖ выступает юридическим лицом, которое имеет право совершать юридические действия от имени собственников помещений в МКД. У него есть обязанность отслеживать состояние общего домового имущества и обеспечивать его надлежащее содержание. ТСЖ в схеме поставки жильцам коммунально-хозяйственных услуг по сути выступает лишь посредником, которого организует жильцов для одной цели – выбора УК, которая и будет отвечать за реальные работы по обслуживанию дома.

Зачем же тогда существуют ТСЖ? Необходимость их организации продиктована указанным в ст.162 ЖК РФ требованием заключать договоры управления МКД с каждым жильцом этого дома и далее совершать действия от их имени. Увы, нередки ситуации злоупотребления доверием жильцов, когда администратор либо другое уполномоченное лицо повышает тарифы за очистку придомовой территории, вывоз ТБО, монтаж или замену лифтов и другие коммунально-хозяйственные услуги, ссылаясь на действия поставщика данных услуг.

Управляющей компанией является индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо, которые получили лицензию на ведение деятельности в сфере управления многоквартирными жилыми домами. В законодательстве эта деятельность определяется как предпринимательская. Текущий правовой механизм ее регулирования включает ряд лицензируемых требований. За их соблюдением следит контролирующий орган – лицензионная комиссия [6, с.221].

В жилищное законодательство России включены правила по предоставлению УК отчетности о своей работе перед жильцами. УК обязана в деталях раскрывать информацию об объеме и стоимости своих услуг и работ, не скрывать факты административных наказаний за некачественное управление МКД. Мы считаем, что данные требования полностью оправданы социальной значимостью и общей спецификой деятельности УК.

На данный момент в России существует множество УК. И, к сожалению, это оказывает на общее качество оказания услуг в сфере ЖКХ деструктивное влияние.

В сфере ЖКХ государство обязано повышать надежность и качество услуг ЖКХ, обеспечивать их доступность для граждан, формировать систему нормативно-правового регулирования, которая бы создавала условия для эффективного функционирования и стабильного развития ЖКХ. Законы в этой сфере должны предусматривать сокращение бюрократических процедур, борьбу с коррупцией[4, с.35].

Эффективной мерой по модернизации организационных структур управления общедомовым имуществом МКД видится создание на уровне государства единой информационной системы для выполнения ряда задач:

• коммуникации между потребителями и поставщиками услуг ЖКХ;
• обеспечения «народного контроля» в формате предоставления непосредственными получателями услуг ЖКХ наглядных отзывов и фото-отчетов;
• введения рейтинга компаний в сфере ЖКХ, на основании которого их можно было бы допускать к оказанию коммунальных услуг[5, с.23].

С учетом текущего множества организаций в рассматриваемой нами сфере, требуется детально проверить их деятельности, оценить качество предоставляемых ими услуг. На основании этой проверки должны быть упразднены неэффективные УК, а их сферы деятельности должны быть перераспределены между добросовестными организациями.

Также нужно создать Единый центр обслуживания МКД, который бы начал работу на региональном уровне, а потом перешел бы и на муниципальный. В нем будут аккумулироваться все сведения о деятельности УК и других компаний в сфере ЖКХ. На основе обрабатываемой в центре информации необходимо составлять рейтинги качества, оперативно реагировать на случаи неисполнения организациями ЖКХ своих обязательств.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 26.10.2021) // Собр. законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022) // Собр. законодательства Российской Федерации. – 2005. – №1 (часть 1). – Ст. 14.
3. Кузин Н.Я., Митянина Н.П. Управление общим имуществом многоквартирного дома: виды, достоинства и недостатки // Аллея науки. -2022. - Т. 4. - № 1 (17). - С. 360-363.
4. Макарова В.И., Богдашкин Ю.Н. Процесс разработки и реализации стратегии жилищно-коммунального хозяйства страны // Вестник ВУиТ. - 2021. - №3. – С. 34-37.
5. Седова Н.П., Серебряков А.В., Киселева И.В. Правовое регулирование реформирования в сфере жилищно- коммунального хозяйства // Вестн. Магистратуры: Науч. Журнал. Йошкар-Ола: Коллоквиум. - 2021. - № 4-2(115). – С. 23-25.
6. Хазиева Д.Д. Способы управления общим имуществом в многоквартирном доме // В сборнике: Внедрение результатов инновационных разработок: проблемы и перспективы.сборник статей по итогам Международной научно-практической конференции. - 2020. - С. 220-224.
7. Юрьева Л.А. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме: проблемы правового статуса и реализации отдельных полномочий // Актуальные проблемы российского права. - 2021. -№ 10 (107). - С. 79-85.