Анализ жилищного фонда Санкт-Петербурга для целей реновации территорий

"Научный аспект №6-2024" - Строительство и арх.

УДК 69

Коршунов Александр Фанилевич – аспирант Ижевского государственного технического университета им. М. Т. Калашникова

Аннотация. Для целей реновации застроенных территорий проведен анализ жилищного фонда типовой застройки первого индустриального поколения домостроения. Определена его структура и объемы, распределение по административным районам города Санкт-Петербурга.  Отмечена возможность реновации застроенных территорий не только путем тотального сноса жилых домов, но и путем проведения их реконструкции.

Ключевые слова: реновация, жилищный фонд первого индустриального поколения домостроения, застроенные территории.

Введение

Сегодня необходимость реновации территорий с типовой застройки первого массового поколения домостроения не вызывает сомнений. Однако для успешной реализации таких масштабных преобразований следует обладать всей информацией о территории преобразования, включая жилищный фонд и инфраструктуру этой территории. Вопросам формирования информационного потенциала для целей реновации посвящена работа авторов [1]. Но поскольку главной целью реновации является удовлетворение современных требований к качеству жизни, в данной статье мы остановимся подробно именно на анализе жилищного фонда типовой застройки первого массового поколения индустриального домостроения.

Основная часть

После окончания Великой Отечественной войны в СССР начался период активного жилищного строительства – в это время разрабатывались индустриальные методы возведения жилых домов. В 1948-1954 гг. система крупнопанельного домостроения была отработана в городах Урала и Сибири и в 1955-1958 гг. была распространена на всю территорию страны.

При разработке проектов жилых домов в период первого поколения индустриального домостроения применялись унифицированные серии полносборных конструкций, создававшиеся на заводах железобетонных изделий. В отличие от довоенного периода, проводилось посемейное заселение, однако жесткие требования к экономичности жилой застройки привели к тому, что планировочный коэффициент достиг значения 0,8 (при норме 0,55–0,7): проходные комнаты, совмещенный санитарный узел, предполагающий укороченные ванные чаши, кухни площадью 4,5 м2 [2]. Были уменьшены размеры всех нежилых помещений: прихожей, кухни, санитарных узлов.

Развитие системы типового проектирования привело к единым планировочным решениям – преобладали 1-3-комнатные квартиры, мало отличавшиеся друг от друга. Высота этажа уменьшилась до 2,5 м, и гигиенические требования к жилью были соблюдены на пределе допустимых значений [3]. Не соблюдалась и двусторонняя ориентация квартир. Преобладали пятиэтажные здания без лифтов.  Если же дом был 9-ти этажным и требовались лифты, то при этажных площадках располагали секции с распределительными холлами-«карманами», что позволило на одном пути эвакуации, объединяющем лестницу и лифт, расположить значительное число квартир.

С 1960-х гг. полносборные жилые дома стали самым распространенным типом зданий. Нельзя не отметить, что кирпичное домостроение также развивалось и, благодаря разработанным принципам усиления кирпичной кладки армированными железобетонными поясами, кирпичные дома достигали высоты в 16 этажей [2].

Во втором поколении индустриального домостроения (1964-1970 гг.) появились раздельные санузлы во входной зоне квартиры, кухни достигли площади в 6-7 м2, спальни– 8-9 м2, общие комнаты–14-16 м2 [4]. В полносборных жилых домах чаще всего применялись панельная и каркасно-панельная конструктивные схемы.

При панельной схеме нагрузка передается на внутренние несущие панели (поперечные стены и перекрытия). Панельная система проста в реализации, большинство элементов приходят готовыми с заводов, здание устойчиво и обладает высокой общей пространственной жесткостью. Каркасно-панельная схема предусматривает передачу нагрузок на каркас, что обеспечивает более четкую схему передачи нагрузок и относительно малое влияние случайных погрешностей.

Вопросы несоответствия жилых зданий первых двух поколений индустриального домостроения современным нормам и требованиям рассматриваются многими экспертами [3, 4, 5, 2]. Данные здания имеют высокую степень не только физического, но и функционального износов. С архитектурно-планировочной точки зрения данные дома не обладают выразительностью фасадов, отличаются однообразностью. Кухни и санитарные узлы отличаются небольшой площадью, высота потолков также считается крайне малой.

Эксплуатационные характеристики зданий массового периода домостроения также невысоки: тепло- и звукоизоляция домов в настоящее время требует значительного улучшения. В летнее время верхние этажи перегреваются из-за совмещенных крыш, зимой промерзают стыки, угловые панели и стены.

На первых этажах жители страдают от влажности и промерзания, вызванными недостаточной изоляцией подвального помещения, необустроенностью тамбуров и входных дверей. Конструктивные недостатки плоских кровель привели к повышенной увлажненности верхнего этажа. Звукоизоляция стен, перекрытий и перегородок в большинстве жилых домов данных поколений домостроения также не отвечает санитарно-гигиеническим требованиям.

С другой стороны, несмотря на все перечисленные недостатки жилых домов данных периодов индустриального домостроения, подобное интенсивное массовое строительство позволило существенно улучшить жилищные условия многих граждан.

Несмотря на однообразие объемно-планировочных решений, на современном этапе развития строительных технологий уже невозможно восстановить имеющиеся типовые элементы зданий, так как за прошедшие годы часть конструкций была снята с производства, оставшаяся–унифицирована [3]. Отметим, что типовые серии жилых зданий разрабатывались как для всесоюзного применения, так и для отдельных крупных городов, таких как Москва и Ленинград.

В Санкт-Петербурге жилищный фонд первых массовых серий домостроения представлен пятиэтажными крупнопанельными (1лг-507, ГИ, 1-335, ОД), кирпичными и крупноблочными (1-528, 1-527) зданиями. Застройка проводилась в период с 1958 г. по 1970 г., и было возведено около 2400 зданий в 100 кварталах города. Застройка территорий является экстенсивной и низкоплотной (около 4000 м2 общей площади на 1 га) [6]. Более того, строчная система застройки кварталов не обеспечивает высокую степень использования территорий, в то время как данная застройка зачастую расположена на территориях с высокой рыночной стоимостью, выгодным расположением и удобной транспортной доступностью.

Жилые дома первых массовых серий занимаот порядка 6,8 % от всего жилищного фонда города, что составило 8,9 млн м2 жилья (рис. 1 и 2).

1

Рисунок 1. Объемы жилищного фонда первого поколения индустриального домостроения в составе жилищного фонда Санкт-Петербурга [6,7]

2

Рисунок 2. Структура жилищного фонда первого поколения индустриального домостроения Санкт-Петербурга [6,7]

Распределение жилых домов первых массовых серий домостроения по административным районам Санкт-Петербурга представлено в табл. 1.

Таблица 1 – Распределение жилищного фонда первого поколения индустриального домостроения по районам Санкт-Петербурга [6, 7]

Район Санкт-Петербурга

Объем жилищно-го фонда первых массовых серий, тыс. м2 / кол-во домов

Основные серии типовых проектов, тыс. м2 / количество домов

1-335

1лг-507

ОД

ГИ

1-528

Василеос-тровский

104,86/46

-

-

-

-

104,86/46

Выборгский

318,9/87

-

-

-

-

318,9/87

Калининский

1494,3/342

749,2/158

399,5/89

126,7/31

-

218,9/64

Красногвар-дейский

713,6/170

389,7/93

100,7/24

-

-

223,2/53

Кировский

1456,9/486

-

274,5/60

-

1104,7/406

77,7/20

Красносель-ский

541,6/128

-

341,4/71

-

119,4/40

80,8/17

Московский

1681,6/416

-

892,8/182

-

197,1/67

591,7/167

Невский

788,4/225

-

69,3/18

694,5/199

-

24,6/8

Приморский

310,9/93

-

156,0/47

-

-

154,9/46

Фрунзенский

524,2/120

-

359,8/76

87,2/18

69,5/23

7,7/3

Колпино

197,5/48

-

105,7/21

-

19,3/8

72,5/19

Петродворец

225,5/56

-

-

-

-

225,5/56

Красное Село

132,1/23

-

-

-

-

132,1/23

Сестрорецк

109,5/31

55,3/13

-

-

-

54,2/18

Стрельна

29,1/7

-

-

-

-

29,1/7

Пушкин

283,4/78

-

-

-

-

283,4/78

Итого

8912,36/

2356

1194,2/

264

2699,7/

588

908,4/

248

1510,0/

544

2600,06/

712

Процентное соотношение

100%

13%

30%

10%

17%

30%

Как видно из представленных данных, наибольшее количество домов первых массовых серий расположено в Калининском, Кировском и Московском районах.   Несомненно, жилые кварталы в этих районах требуют преобразований и привлекательны для инвесторов и поэтому включены в адресную программу «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Однако сроки ее реализации постоянно сдвигаются, и проблемы реновации остаются не решенными. По нашему мнению, для выбора территорий для реновации следует сопоставлять также объемы ветхого и аварийного жилья в этих домах.

Заключение

Анализируя данные, отметим масштабность жилищного фонда данного периода домостроения, его прогрессирующим физическим износом (21-40%), высоким уровнем энергозатрат (трехкратное превышение нормативного уровня и удельный расход топлива на 1 м2 общей площади в 2,5-3 раза выше аналогичного показателя стран Западной Европы и Северной Америки). Но несущая способность конструкций данных зданий высока, а значит, выбор способа обновления этой застройки не однозначен - речь может идти не только о сносе зданий и застройке этой территории новыми высотными зданиями, а могут быть предложены и другие способы воспроизводства жилищного фонда. То есть их реконструкция выступает альтернативой новому высотному строительству на этих территориях.

Проведение мероприятий без сноса зданий позволило бы сдержать приток населения в пределах 7–10% и городу не потребовалась бы полномасштабная реновация территорий, подразумевающая восполнение дефицита объектов инфраструктуры.

Список литературы

  1. Korshunov А, Digital Information Resource for Renovation Projects / E. Korshunova, A. Korshunov // XIV International Scientific Conference “INTERAGROMASH 2021". Precision Agriculture and Agricultural Machinery Industry, Volume 1 : Precision Agriculture and Agricultural Machinery Industry, Rostov-on-Don : Springer Verlag, 2022 – P. 797-805.
  2. Травин, В. И. Капитальный ремонт и реконструкция жилых и общественных зданий / В. И. Травин. – Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 2002. – 256 с.
  3. Асаул, А. Н. Реконструкция и реставрация объектов недвижимости / А. Н. Асаул, Ю. Н. Казаков, В. И. Ипанов. – СПб.: Гуманистика, 2005. – 288 с.
  4. Афанасьев, А. А. Реконструкция жилых зданий / А. А. Афанасьев, Е. П. Матвеев. – М.: ОАО «ЦПП», 2008. 252 с.
  5. Бузырев, В. В. Определение приоритетов в территориальном планировании городов на примере России и Болгарии / В. В. Бузырев, Анна Господинова, А. О. Березин, Петко Монев, И. В. Федосеев, М. Н. Юденко. – СПб. : Изд-во СПбГЭУ, 2016. – 143 с.
  6. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.02.2000 N 4 «О Региональной программе реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге» [Электронный ресурс] / Информационно-правовая система Кодекс. – Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/8338791
  7. Официальная статистика по г. Санкт-Петербургу [Электронный ресурс] / Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области. – Режим доступа: http://petrostat.gks.ru
  8. Вишнивецкая, А.И. Совершенствование механизма реновации территорий типовой жилой застройки в Санкт-Петербурге. / Вишнивецкая А.И., Коршунова Е.М., Коршунов А.Ф. // Вестник гражданских инженеров. 2019 № 3 (74). С. 209-215.
Автор: Коршунов Александр Фанилевич