УДК 332.8

Влияние внедрения проектного финансирования с использованием эскроу счетов на основные показатели жилищного строительства в Российской Федерации

Погорелов Константин Игоревич – начальник отдела по квалификации подрядчиков Общества с ограниченной ответственностью «Главстрой»

Аннотация: Рассмотрены основные этапы внедрения проектного финансирования с использованием эскроу счетов в сегменте жилой недвижимости в Российской Федерации. Приведены аналитические данные внедрения эскроу счетов и оценка влияния на основные показатели жилищного строительства на рынок жилой недвижимости.

Ключевые слова: долевое строительство, проектное финансирование, эскроу счета, застройщик, рынок недвижимости.

В начале своего развития, долевое строительство было практически не регулируемым. Строительные компании могли собирать денежные средства граждан, но не обязательно использовать их на строительство объекта недвижимости. Это привело к множеству случаев, когда дольщики теряли свои вложения, а стройки останавливались.

Для решения сложившийся ситуации 30 декабря 2004 г. был принят Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1]. Закон ужесточил требования по привлечению средств дольщиков до момента получения застройщиком разрешения на строительство, определил параметры, обязательные к включению в договор: конкретные сроки реализации объекта, штрафы за неисполнение обязательств, а также обязал регистрировать договора, в целях исключения двойных продаж.

«К 2017 году ситуация с "обманутыми дольщиками" в России стояла достаточно остро, более 200 тысяч семей по состоянию на июль 2017 года потеряли 50 миллиардов рублей, а на 1 апреля 2018 года насчитывалось 2134 проблемных объектов». [2]

Принятие Федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.2017 года «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [3] значительно повлияло на законодательную базу РФ и являлось первым шагом в реализации «Дорожной карты» [4], утвержденной 21.12.2017 года, и определяющей векторы развития законодательства в строительной сфере.

С целью минимизации рисков и поддержки граждан, компанией ДОМ.РФ был основан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (Фонд развития территорий). Застройщик вносил в фонд 1,2% за каждый зарегистрированный ДДУ, что обеспечило формирование компенсационного фонда для завершения строительства объекта или возврата денежных средств дольщикам в случае несостоятельности застройщика.

По поручению президента Российской Федерации Владимира Владимировича Путина с ноября 2017 правительству необходимо было разработать план мероприятий по пошаговому замещению долевого строительства на альтернативные источники финансирования, уменьшающие риски для покупателей. За три года необходимо было отойти от прямого взаимодействия вкладчика и застройщика, привлекая при этом независимую сторону- банк.

План перехода на проектное финансирование был утвержден правительством РФ 21 декабря 2017 года. В соответствии с ним, банк, финансирующий строительство, контролировал расходную часть проекта. Чтобы получить средства, перечисленные покупателями на эскроу счет, открытый в специализированном банке, застройщику необходимо завершить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию.  

1 июля 2018 года 214-ФЗ [1] был дополнен аспектами, направленными на обеспечение безопасности прав граждан и ужесточение требований к застройщикам. Благодаря этому и случился переход к реализации новой схемы, застройщики могли принимать средства граждан только на счета эскроу, подконтрольные банкам.

В целях мониторинга строительного процесса и открытого информирования граждан об этапах реализации проекта была разработана онлайн-платформа наш.дом.рф (Единая информационная система жилищного строительства) [3].

Кроме того, на онлайн-платформе наш.дом.рф размещен колоссальный объем аналитический данных о жилищном строительстве в Российской Федерации. Одним из наиболее знакомых и знаковых показателей является показатель ввода жилья в эксплуатацию.

Показатель ввода жилья в эксплуатацию позволяет оценить объемы нового жилья на рынке, что в свою очередь влияет на динамику цен и спроса на жилье. Кроме того, он может служить индикатором экономического развития региона, ведь реализация нового жилья подразумевает множество сопутсвтующих отраслей, таких как производство стройматериалов, транспорт и т.д.

На рис. 1 сформированы и систематизированы аналитические данные, согласно онлайн-платформе наш.дом.рф по количеству квадратных метров жилья, введённого в эксплуатацию в Российской Федерации в период с 2011 по 2022 гг.

Рисунок 1 Динамика изменения объема ввода жилья в эксплуатацию в период с 2011 г. по 2022 г. в РФ.

На основании данной диаграммы заключаем, что данные изменения глобально не повлияли на застройщиков, так как показатель ввода жилья в эксплуатацию постепенно возрастает.

На онлайн-конференции Сбера «Тренды 2021 и их влияние на развитие девелопмента» 19 ноября 2021 года обсуждались основные факторы, способствующие развитию строительной отрасли, с участием представителей власти, девелоперов, банков и экспертов рынка недвижимости. Как подчеркнул заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Евгеньевич Стасишин переход на проектное финансирование с эскроу счетами помог успешно пережить период пандемии и введенные ограничения, так как застройщики освоили работу с механизмом эскроу. «За 10 месяцев 2021 года увеличилось количество выданных разрешений на строительство, а соответственно, и проектного финансирования с использованием счетов эскроу на порядка 32 млн. кв. м. жилой площади» [4].

С другой стороны, у застройщиков появились дополнительные издержки и расходы при использовании эскроу счетов, и застройщики начали искать варианты получения наибольшей выгоды при реализации объектов недвижимости и взаимодействию с банками.

Летом 2023 г. стала популярной субсидированная ипотека от застройщика, утверждает Центральный Банк. Банковские организации предоставляют кредиты по низким процентным ставкам (даже до 0,01%), но за счет увеличения цены на квартиру (на 20-30%) и отчисления застройщиком банку этой в виде комиссии.

Если заемщик не спешит погасить субсидированную «ипотеку от застройщика» и цены на рынке недвижимости растут, то это будет выгодно для него. Однако, если он решит погасить кредит в первые три года, то ему придется заплатить больше из-за увеличенного тела кредита. Банк также получит дополнительную прибыль от комиссии застройщика. Центральный банк называет застройщиков бенефициарами этой схемы, так как расходы на покрытие разницы от пониженной ставки включают в стоимость недвижимости, что способствует сохранению прежнего уровня прибыли.

Хотя количество ипотечных займов с низким первоначальным взносом для высококредитоспособных заемщиков растет, покупательная способность населения не улучшается. Большинство кредитов по программе выдаются с минимальным размером первоначального взноса (15%), что приводит к тому, что доля займов с первоначальным взносом от 10 до 20% на первичном рынке достигает исторических максимумов в 58%. Это, вероятно, свидетельствует о том, что значительная часть кредитов получена через ипотеку с государственной поддержкой. Во II квартале 2022 года доля заемщиков с показателем долговой нагрузки свыше 80% составила 36%, что на 5 п.п. больше, чем в IV квартале 2021 года.

Все вышеуказанные факторы привели к глобальному изменению системы строительной отрасли. На единой информационной системе жилищного строительства представлены основные показатели жилищного строительства в Российской Федерации.

На рисунке 2 представлен график изменения жилых площадей при реализации квартир с применением эскроу счетов.

Рисунок 2 Реализация квартир в строящихся домах с использованием счетов эскроу в РФ.

Согласно рисунке 2 переход к проектному финансированию не оказал воздействие на динамику изменения жилых площадей. По моему мнению, новая схема как раз и не должна была привезти к уменьшению квадратных метров жилья, ведь в соответствии с поставленными стратегическими задачами и национальными целями, Президент России Владимир Путин установил необходимость улучшения жилищных условий не менее чем для пяти миллионов семей ежегодно и ввода в эксплуатацию до 120 миллионов квадратных метров жилья ежегодно до 2030 года. Как отметил вице-премьер Марах Хуснуллин: «За предстоящие десять лет мы должны построить один миллиард квадратных метров жилья. Мы не просто об этом говорим, мы к этому шаг за шагом идем» [7].

На рисунке 3 представлен график изменения стоимости квадратного метра жилых площадей.

Рисунок 3 Динамика изменения стоимости квадратного метра жилой площади.

Но на основании рисунке 3 динамика изменения стоимости квадратного метра наглядно показано как за последние 3 года стоимость увеличилась почти в 2 раза, и это общий показатель по стране. Да, возможно для крупных городов, таких как Москва или Санкт-Петербург такое явление имеет место быть, но как средний показатель по стране, рост колоссальный. Из всего этого можно сделать вывод, что переход к проектному финансированию напрямую повлиял на стоимость квадратного метра жилья, так как у застройщиков появились дополнительные издержки и затраты.

На рис. 4 представлен анализ рынка недвижимости в соотношении к проданным, непроданным площадям, и площадям, продажи которых не открыты.

Рисунок 4 Аналитика продаж в строящихся домах с использованием счетов эскроу.

Ну и конечно, не маловажный показатель – покупательская способность населения. На рис. 4 представлена аналитика продаж жилых площадей в РФ в период с 2020 г. по апрель 2023 г. По графику наглядно прослеживается закономерность роста площадей, открытых в продажу, но вместе с ростом открытых площадей, мы также видим, что введенные в продажу площади не покупаются. С июня 2022 г. продажи падают и количество свободных площадей растет.

На основании вышеуказанных фактов, можно сделать заключение, что переход к проектному финансированию достаточно сильно повлиял на ситуацию на рынке недвижимости и основные показатели жилищного строительства в Российской Федерации.

Список литературы

1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями на 28 декабря 2022 г.).
2. РИА НОВОСТИ: [Электронный ресурс]. URL: https://ria.ru/20190701/1556003284.html (Дата обращения: 21.02.2023);
3. Федеральный закон "О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 № 218-ФЗ (последняя редакция);
4. План мероприятий («Дорожная карта») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан (утв. Правительством Российской Федерации 21 декабря 2017 г.) // Правительство России (Электронный ресурс). URL: http://static.government.ru/media/files/myhFJkKyMspTDybA4s6Zr0zrqpWcgofi.pdf (дата обращения: 08.04.2023 г.);
5. Единая информационная система жилищного строительства: [Электронный ресурс]. URL: https://наш.дом.рф/аналитика/ввод_жилья (Дата обращения: 18.03.2023);
6. РБК: [Электронный ресурс]. URL: https://presscentr.rbc.ru/tpost/3ul6izzur1-trendi-v-sfere-developmenta-ipoteka-inno (Дата обращения: 24.12.2021);
7. Мария Соколова, Электронное периодическое издание «Парламентская газета» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 05 августа 2011 года: [Электронный ресурс]. URL: https://www.pnp.ru/news/khusnullin-za-desyat-let-v-rossii-planiruyut-postroit-milliard-kvadratnykh-metrov-zhilya.html (Дата обращения: 06.04.2023).