УДК 347

Самовольная постройка как основание принудительного прекращения права собственности на земельный участок: некоторые аспекты правового регулирования

Астафьева Александра Сергеевна – студент магистратуры Сибирского юридического университета.

Аннотация: В настоящее время наблюдается тенденция по увеличению количества рассматриваемых судебных дел об изъятии земельных участков. Статья освещает некоторые аспекты изъятия земельного участка у его собственника, в связи с невыполнением обязанности по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями закона. Анализируются действующее законодательство и судебная практика по данному вопросу.

Ключевые слова: земельный участок, самовольная постройка, изъятие земельного участка, право собственности, судебная практика.

Земля – это природный ресурс, за счет которого может осуществляться разнообразная хозяйственная деятельность, при этом земля в виде земельного участка в строго определенных границах становится недвижимым имуществом, к пользованию и владению которым законодательно установлены определенные требования, а также предусмотрены санкции и возможность принудительного изъятия участков за нарушение таких требований.

Сегодня мы наблюдаем значительные изменения в земельном законодательстве РФ, обусловленные переменами в жизни государства и социума и дальнейшим совершенствованием процесса законотворчества. Правовая практика говорит о немалом числе нарушений, связанных с земельным правом, которые выявляются органами земельного госнадзора. Необходимо досконально изучить пробелы и несостыковки в этой отрасли права, чтобы и дальше совершенствовать действующие нормативные акты.

 Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы РФ были существенно изменены после принятия Федеральных законов (ФЗ) № 339 и № 340 от 03.08.2018 года [9], направленных на совершенствование законов, касающихся сооружений, построенных самовольно. Они устанавливают, что возможно изъятие участка земли, даже если он оформлен в собственность, если на нем самовольно возведено здание или сооружение, и при этом собственник не выполнил законодательно установленные действия по сносу самовольной постройки либо приведению ее в состояние, соответствующее законным требованиям.

Используя такое нововведение, государство законодательно противостоит действиям недобросовестных собственников, которые самовольно построили сооружение на участке и отказываются исполнять решение о его сносе в определенный срок. Кроме того, подобная мера нужна, чтобы защитить права других лиц, поскольку возведенные без необходимых согласований здания зачастую представляют угрозу здоровью, и даже жизни соседей или иных граждан.

Земельные участки могут изыматься в связи с вышеописанным нарушением только после вынесенного судебного решения и неустранения нарушений в надлежащий срок, который устанавливается органом земельного госнадзора. Далее назначается административное наказание, после чего уполномоченный орган имеет право обращаться в суд с иском об изъятии участка земли [8, с. 135].

Главное основание, по которому изымается участок, - игнорирование судебного решения о сносе сооружения, построенного самовольно, либо о приведении его в состояние, которое будет соответствовать существующим требованиям к постройкам этого типа. Факт существования на участке земли самовольно построенного здания еще не служит основанием для изъятия земли у собственника, для этого владелец земельного участка должен отказаться выполнять обязанности, возложенные на него законом и судебным решением, что предусматривает часть 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ [3, с. 115].

Следует сказать, что положения Градостроительного и Земельного кодексов РФ имеют силу и тогда, когда решение о сносе самовольно возведенного сооружения принималось в соответствии с ГК РФ (Гражданским Кодексом) еще до принятия ФЗ № 340 от 03.08.2018 года, а постройку не успели снести в период, установленный этим решением.

Возникает вопрос о сроках, которые выделены органу государственной власти для обращения в суд с иском об изъятии участка земли у владельца.

Часть 7 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ гласит, что если собственниками земельного участка в предустановленный срок не выполнены законодательные требования о сносе самовольной постройки или приведении ее в допустимое законом состояние, то орган местного самоуправления в течение полугода со дня окончания этого срока имеет право обратиться в судебные инстанции, требуя изъять участок под постройкой, далее его продают на публичных торгах [1].

Ознакомившись со статьей, становится ясно, что период в 6 месяцев, после окончания которого можно обращаться в суд, начинают отсчитывать с даты окончания срока, установленного для сноса или приведения постройки в требуемое состояние. Надо учесть, что если должнику не раз назначались сроки выполнения законодательных требований по нескольким судебным решениям, то период в 6 месяцев для обращения в судебные инстанции по поводу изъятия земельного участка отсчитывается от окончания срока, данного на исполнение решений последнего судебного акта [7].

В связи с темой данной статьи, для нас особенно интересно нижеприведенное судебное дело [2]:

Истец (которым выступила Администрация муниципального образования) обратился в суд, предъявив иск к ответчику В. по поводу изъятия участка земли, находящегося у него в собственности и его дальнейшей реализации с публичных торгов.

Суд первой инстанции, а также апелляционный суд, решили не удовлетворять претензии администрации по этому делу. Администрация, не согласная с таким решением, направила кассационную жалобу в кассационный суд, ссылаясь на нарушение существующих нормативных актов материального права. Собственник участка, являющийся ответчиком, судебные решения не выполнил, не снес самовольно возведенное здание, при этом срок 6 месяцев, после которого муниципалитет может обращаться в суд с иском об изъятии, не считается пресекательным.

Кассационным судом были отменены решения предыдущих нижестоящих судов, а дело направлено опять на рассмотрение, причем указано, что выводы об окончании особого срока исковой давности, установленного для подобных требований, не согласуются с характером рассматриваемых правовых взаимоотношений между истцом и ответчиком.

Их правоотношения касаются, в первую очередь, следствий невыполнения в течение долгого времени судебного решения о сносе самовольно возведенного строения, в форме ответственности, реализуемой администрацией путем изымания у нарушителя его земельного участка, который оформлен в собственность и на котором находится незаконная постройка. Именно такую ответственность и порядок ее применения устанавливает ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ.

Пункт 2 части 12 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ гласит, что период в 6 месяцев, в течение которого муниципалитет может обратиться в судебные инстанции с иском об изъятии земельного участка носит исключительно организационное значение, обозначая срок, когда орган госвласти может выполнить распорядительное действие и обратиться в суд. Из этого следует, что данный период не является пресекательным, то есть его окончание не препятствует реализации права муниципального органа изъять участок, защищая интересы граждан и самого публичного образования, с последующей его продажей с публичных торгов. Причем при реализации изъятого участка выставляется требование для нового владельца о сносе самовольно возведенного ранее строения. Такое право органов местного самоуправления сохраняется, пока лицо, которое самовольно и незаконно построило здание, уклоняется от выполнения судебного акта о его сносе.

Мы можем сделать общий вывод, что период в 6 месяцев не считается пресекательным и не препятствует обращениям в суд по поводу изымания участков земли и их реализации путем публичных торгов.

К вышеизложенной ситуации также могут быть применены положения ст. 209 Гражданского кодекса РФ и уточнения, содержащиеся в пункте 22 постановления №10/22 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходя из которых, исковая давность не применяется к искам о сносе самовольно возведенных сооружений, представляющих угрозу здоровью и даже жизни других граждан.

Делая подробный анализ рассмотренного выше дела, следует согласиться с вердиктом кассационного суда о том, что когда самовольно построенное здание потенциально способно создавать угрозу для здоровья и жизни, нарушая интересы и права других граждан, то для их защиты нужно признать, что период в 6 месяцев для обращения в суд с требованием об изъятии участка не становится пресекательным, поскольку подобное нарушение несет в себе постоянную угрозу и непосредственно затрагивает права и интересы неограниченного круга лиц.

Похожая позиция выражена и в определении Верховного Суда Российской Федерации № 308-ЭС21-28147 от 01.02.2022 [5], а также в определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-29192/2021 от 15.09.2022 [6].

В рамках данной темы следует коснуться и вопроса о целесообразности изымания земельного участка, если собственник по окончании периода, который установил суд, все же выполнил действия по сносу самовольно возведенного сооружения либо привел его к состоянию, отвечающему требованиям законодательства.

Изучив нормативные акты по рассматриваемому вопросу, мы приходим к заключению, что отчуждение земельного участка классифицируется как исключительная санкция и вплоть до вынесения судебного акта об изъятии владелец имеет право снести самовольную постройку либо привести ее в состояние, отвечающее законодательно определенным условиям. Выполнив эти действия, собственник таким образом исполнит исходное судебное решение и избегнет ответственности в форме изъятия его земельного участка.

То есть, если до момента вынесения судебного акта об изъятии, все вышеперечисленные действия исполнены и нарушения устранены, то согласно актуальным законодательным нормам, суд не сможет вынести решения об отчуждении участка у владельца.

Подобный подход был закреплен практическим образом – соответствующими судебными актами. Суд обычно отказывается удовлетворить требование об изъятии и реализации участка с торгов, если собственник начинает выполнять добросовестные действия, принимая нужные меры, чтобы снести самовольно возведенную постройку уже после окончания срока, определенного судом для ее сноса. В данных обстоятельствах обращение муниципального органа в судебные инстанции с требованием об изъятии участка считается преждевременным и такой иск не подлежит удовлетворению [4].

Напротив, в случае, когда владелец до последнего момента отказывается выполнять судебное решение, сносить самовольно возведенное строение либо приводить его в состояние, отвечающее условиям, определенным законодательно, либо злоупотребляет правом и производит другие действия, затягивающие сроки выполнения вышеперечисленных обязанностей, то суд принимает иск от органа госвласти и удовлетворяет требования об изъятии земельного участка у такого собственника [8].

В итоге, мы приходим к заключению, что, прежде чем удовлетворять требования по изъятию, судам нужно тщательно изучать все нюансы дела, особенно такие вопросы, как: старается ли владелец предпринять какие-либо действия по сносу самовольной постройки либо приведению ее к состоянию, отвечающему законным требованиям; планируемые сроки сноса; наличие фактов долговременного невыполнения решения суда или постановлений приставов; имеются ли на участке другие, законно построенные здания; закончился ли период, выделяемый для подачи искового заявления об изымании земельного участка; препятствует ли самовольно возведенное строение законным правам третьих лиц; угрожает ли оно здоровью и жизни граждан. Подобный всесторонний и комплексный подход к рассмотрению данного вопроса позволит обеспечить баланс прав и интересов общества и правообладателя земельного участка.

Список литературы

1. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 29.12.2022). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 28.04.2022 № 88-13193/2022 по делу № 2-1284/2021. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Колесова О.Н. Изъятие земельных участков ввиду нахождения на них самовольных построек //Проблемы развития предприятий: теория и практика. 2018. № 4. С. 115.
4. «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2022 года № 308-ЭС21-28147. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.11.2021 по делу № 88-29192/2021. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15.12.2022 г. по делу № 88-32834/2022. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 
8. Самончик О.А. Самовольная постройка как основание изъятия земельного участка: некоторые правовые проблемы // Право и государство: теория и практика. 2019. № 12. С. 135.
9. Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.08.2018 № 340-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 03.08.2018 № 339-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».