Полномочия на подписание договора управления многоквартирным домом

Гунько Анастасия Викторовна – студент Хабаровского государственного университета экономики и права.

Сазанкова Оксана Валерьевна – кандидат юридических наук, доцент Хабаровского государственного университета экономики и права.

Аннотация: В данной статье рассматривается подписание договора управления многоквартирного дома. Исследуется судебная практика по теме. Приводятся основные законодательные положения. Научная новизна обусловлена необходимостью рассмотрения актуального на сегодняшний день законодательства, новейшей судебной практики Научная мысль по данному вопросу практически не сформирована.

Ключевые слова: договор управления, договор управления многоквартирного дома, подписание договора, договорные отношения, жилищное право.

Необходимость того, чтобы оставлять подписи, осуществить заверение договоров, которые связаны с управлением домом, очевидна, такая необходимость и значимость подписания обусловлена в первую очередь тем, что договор по сути своей предполагает двухстороннюю, с участием двух сторон и более, чем одного лица, сделку. На этот счёт сложилась своя судебная практика, есть условия и принятые нормы, которые вопросов не вызывают, хотя есть коллизии, которые порождают явно спорные моменты. Договор управления по закону подписывается теми собственниками, которые смогли в итоге набрать по сумме 50 процентов плюс ещё 1%, подытоживается и высчитывается каждый голос от всех, в целом и в совокупности, голосов собственников данного дома. Недопустимо выносить вердикт синтетически, обобщённо, результаты получаются не случайно и обще, также договор по ситуации может подписать Председатель Совета, если решено на общем собрании единогласно и однозначно, что такое подписание можно доверить, что можно положиться на председателя и препоручить данный выбор.

Изучая нормы гражданского процессуального законодательства, можно отметить, что по статье 1 ГК РФ граждане и различные юридические лица действуют, исходя из своих интересов с учетом их прав, действующее сейчас гражданское законодательство, гражданский закон предписывает, что физлица и юрлица имеют должную долю свободы в установлении прав, обязанностей по договору, ими свободно определяются и уточняются условия заключенных бумаг, договоров, в пределах разумного. Гражданские права ограничиваются лишь в рамках допустимого, позволительного, дабы обеспечить надлежащим образом защиту конституционных прав, свобода мысли, свобода совести, свобода человека принимается во внимание, также важно обеспечить безопасность государства. Если условия договора не идут вразрез с неотъемлемыми правами, то условия могут быть различны, исполнение договора реализуется в соответствии с ГК РФ. Также характерной и различительной особенностью является то, что из первой части действующей статьи 162 ЖК вовсе не следует явный и гласный запрет на составление, заключение договоров управления тем лицом, которое выбрано и назначено собственником помещения, причем сам договор может быть составлен по итогу от имени собственника данного многоквартирного жилья. [5, с. 174]

Варианты подписания договора и (или) изменений в договор управления МКД:

Вариант № 1 - договор заключается в двух экземплярах, стороной по Договору являются собственники помещений в МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Подписи собственников помещений МКД указываться в тесте договора или его приложении.

Вариант № 2 - договор заключается с собственниками путем его подписания в количестве экземпляров, соответствующем количеству подписавших Договор собственников. При этом Договор считается заключенным если его подписали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

С каждым собственником подписывается отдельный договор управления МКД.

Вариант № 3 – собственником помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Собрать более 50 % подписей собственников помещений МКД на практике бывает трудно, особенно если дом большой.

В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает одному человеку –председателю совета МКД – право на основании доверенности, выданной собственниками, заключить на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД - собственнику помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД не являющегося председателем совета МКД.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.18г. № 304-КГ18-15975, Постановлении Арбитражного суда Северо-западного округа от 29.03.18г. по делу № А05-3279/17, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.05.19г. по делу № А53-23697/2018, Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.18г. по делу № А28-3143/18, Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.17г. по делу № А60-37751/16, Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.19г. по делу № А53-29262/2018.

Можно сделать вывод, что действующее законодательство не содержит правовых норм, ограничивающих собственника помещения в МКД в праве уполномочить какое-либо лицо на подписание договора управления многоквартирным домом.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД – Председателю совета МКД.

Правоприменители иногда заходят и дальше, делая еще более концептуальные выводы. Можно отметить, что это не решения уровня Верховного Суда, это решения уровня апелляционной инстанции. В любом случае, это судебные акты, которые могут быть интересны и которые в той или иной степени подчеркивают тенденции судебной практики.

Это Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.19г. по делу № А32-42423/2018, и Решение АС Краснодарского края от 04.12.18г. по делу № А32-42423/2018.

По решению собственников на общих собраниях Асимолов В.Г. и Орехов В.Л. были избраны представителями собственников помещений в МКД № 1 и № 2 уполномоченными без доверенностей заключать договоры на управление с ООО «УК «Каскад», при этом председателями совета МКД № 1 и № 2 указанные лица избраны не были, следовательно, не имели правовых оснований для подписания договора управления от имени иных собственников на основании решения собственников, принятого на общем собрании.

Законодатель наделил специальными полномочиями на подписание договоров управления от имени собственников жилых и нежилых помещений МКД лицо, занимающее должность председателя совета МКД.

Право Орехова В.Л. и Асимолова В.Г. на подписание договора от всех собственников помещений не подтверждено как в силу общих положений гражданского законодательства (отсутствие доверенностей собственников помещений), так и с учетом специального жилищного регулирования, поскольку они не являются председателями советов соответствующих домов.

В соответствии с данной позицией, полномочиями на подписание договоров управления МКД от имени собственников жилых и нежилых помещений МКД имеет исключительно лицо, соответствующее одновременно двум обязательным критериям:

• уполномоченное решением собрания собственников помещений в МКД;
• занимающее должность председателя совета МКД.

А можно ли тогда проголосовать на общем собрании собственников помещений в МКД (далее – ОСС) сразу и за условия договора управления МКД, и за то, что председатель совета дома уполномочен заключить его с УК от имени собственников? Будет ли одного решения ОСС достаточно для заключения договора управления? И сколько собственников, минимум, должно довериться председателю?

На этот вопрос ответил Минстрой России (письмо Минстроя России от 3 февраля 2020 г. № 2739-ОГ/04). По мнению ведомства:

• председатель совета многоквартирного дома не вправе осуществлять полномочия без доверенности;
• собственники должны на ОСС принять решение о выдаче такой доверенности (очевидно, наряду с решением о том, какие полномочия председателя эта доверенность удостоверяет). Добавим, что если на ОСС голосуется вопрос о выдаче доверенности, то текст такой доверенности, очевидно, следует приложить к протоколу ОСС;
• такое решение (о выдаче доверенности) принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном ОСС (то есть простым большинством при обычном кворуме).

Отметим, что сейчас органы государственного жилищного надзора по-разному оценивают право председателя совета многоквартирного дома подписать договор управления "единоручно", на основании лишь решения ОСС о предоставлении ему такого полномочия. Арбитражные суды иногда признают, что одного решения ОСС мало – нужна доверенность (постановления Восемнадцатого ААС от 20 декабря 2019 г. № 18АП-15826/19, Пятнадцатого ААС от 20 июля 2018 г. № 15АП-8918/18), а иногда – наоборот (постановления Четвертого ААС от 11 апреля 2019 г. № 04АП-1531/19, Десятого ААС от 25 сентября 2018 г. № 10АП-15152/18, Второго ААС от 17 сентября 2018 № 02АП-5944/18).

Следует отметить, что единолично подписывать договор управления с управляющей организацией председатель ТСЖ/ЖСК не может. Так, например, решение № 2-1773/2015 от 14 июля 2015 г. свидетельствует о том, что председателем ТСЖ единолично было принято решение о заключении договора управления многоквартирным домом с ООО УК «Даниловское», между ТСЖ «Лодочная» и ООО УК «Даниловское» заключен договор №-УК от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.

В п. 4 ст. 148 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им относятся к компетенции правления товарищества собственников жилья.

Анализируя и подвергая изучению нынешнее законодательство, можно отметить, что ЖК РФ и иные действующие в настоящее время нормативно-правовые документы вообще не содержат строгих и неукоснительных указаний насчёт того, что собственники помещений, современные домовладельцы в многоквартирных жилых домах не могут попросить одного собственника оставить подпись в договоре управления от имени всех жильцов, собственников. Не прописано в законодательстве и не сказано однозначно, что неуклонно и непременно собственники в доме многоквартирном именно обязаны лично заключать такой договор управления.

Общее собрание собственников может принять решение и заранее установить условие, относительно того, что у председателя совета дома есть полномочия на подписание таких соглашений (применимо к договору управления).

По статье 185 ГК РФ, допустимо составление доверенности, что в том числе применимо, на наш взгляд, к договору управления. [3, с. 636]

Согласно пояснениям, приведенным на п. 125 из постановления Пленума Верховного Суда РФ, признается, что полномочия, в том числе представление интересов, можно найти в договоре (также составляется необходимая доверенность), который является отдельным документом и отдельным явлением, если иное не установлено законом или не противоречит главному смыслу, не вступает в противоречие с самой сутью правовых отношений.

При отсутствии обязанностей действовать от имени некоего другого лица или при избытке таких обязанностей сделка рассматривается в соответствии с интересами лица, которое заключило договор, если другое лицо (представленное) только в результате не одобряет данную ситуацию. Дальнейшее одобрение создает, изменяет конкретные и весьма определенные гражданские права и обязанности с момента его исполнения по договору (п. 1, 2 ст. 183 ГК РФ).

Жилищное законодательство предусматривает, что одной из сторон договора управления выступает управляющая организация, а вот второй стороной могут являться как собственники, так и ТСЖ или ЖСК. То есть в случае создания в доме ТСЖ, у этого ТСЖ есть некая «свобода манёвра» - оно может как управлять домом самостоятельно, так и заключить с какой-либо организацией договор обслуживания, либо заключить договор управления с управляющей организацией, передав функции управления ей. То есть даже в случае отказа собственников от управления домом управляющей организацией и избрания ими способа управления товариществом собственников жилья, нет никакой гарантии, что созданное ТСЖ не заключит договор управления с УО, и домом не будет управлять управляющая организация, несмотря на существование ТСЖ. Рассмотрим подробнее вопрос взаимодействия ТСЖ с УО.

Указание в коллективном и единодушном решении собрания собственников на присутствующие и утвержденные полномочия лица осуществить подписание договора управления этим домом именно от лица собственников помещений и по их поручению сути и нормам жилищных правовых отношений и существующих договорных отношений на практике не противоречит (подтверждением служит судебная практика, например, Определение Верховного суда от 15 октября 2018 года № 304-КГ18-15975; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А05-3279/17, датируемое днём 29 марта 2018 года; Постановление 15го арбитражного апелляционного суда от 16.05.2019 года, дело № А53-29262/18 и некоторые иные решения судебной практики).

Однако, зачастую, не желая оплачивать услуги управляющей организации, собственники помещений многоквартирного дома пытаются оспорить договор управления.

Рассмотрим доводы Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда, изложенные в Апелляционном Определении от 22.18.2018г. по Делу № 33-42/2018, где суд отклонил доводы собственника.

Собственник квартиры К. (бывший работник управляющей организации) обратилась в суд с иском к управляющей организации о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, (ничтожным) не заключенным, с требованием возвратить полученные по сделке денежные средства собственников помещений многоквартирного дома, возмещении судебных расходов по оплате госпошлины. И как бы абсурдно это ни звучало, но в обоснование своих требований Истица рассказывала, как сама подделывала документы. В результате суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Не согласившись с решением суда, управляющая организация подала апелляционную жалобу. А вот судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда встала на сторону управляющей организации.

Согласно существующему правилу, сделка должна в письменной форме выразить свое содержание, и лица путем составления документа в готовой форме подпишут нужные условия (статья 160 ГК). [3]

После избрания организации, ведущей полное собрание собственников площадей многоквартирного дома с каждым собственником площадей в таком доме, согласие руководства формируется после решения, которое примет собрание, данное в продемонстрированных условиях. Плюс собственники площадей в данном доме, имеющие более 50% голосов от полного числа голосов собственников площадей в многоквартирном доме, участвуют в соглашении (ч. 1 ст. 162 Жилищного Кодекса в действующей редакции).

Договор при этом, в соответствии с действующим законом, вступает в силу на идентичных для владельцев многоквартирных домов условиях, утвержденных из решения полного собрания собственников или приведенных в документации (статья 162 ЖК РФ). [4, с. 432]

В соответствии с уже упомянутой статьей ЖК РФ, если иное не согласовано вместе с жильцами жилого дома, привлекается управляющая организация. Не следует приступать к исполнению такого соглашения позднее тридцати дней со дня его подписания.

В письме от 20.12.2006 № 14314-РМ, указано, когда наступает и чем характеризуется период возникновения обязанности взять на себя управление данным многоквартирным домом.

В силу ситуаций, существующих в практике, п. 3 ч.8 ст. 161.1 ЖК предусматривает, что управленец многоквартирного дома на основании действующего договора, аннулирует условия, указанные в решении собрания собственников многоквартирного дома, имеет место договор управления данным домом. По соглашению с администрацией жилого дома, права приобретаются, и все собственники жилого дома привлекаются к подписанию договора, а управляющему жилого дома переходят конкретные обязанности, они подтверждены такими полномочиями путем предоставления нужной и уместной документации по ЖК РФ и действующему в современных условиях законодательству.

Обратимся к приведенным пояснениям. 125-е постановление Пленума ВАС РФ от 23.06.2015 № 25 детализирует, подробно описывает и регламентирует особенности отдельных ситуаций в соответствии с положениями ГК РФ, и в связи с Постановлением признается доверенным лицом то лицо, которое передает другому лицу нужный документ, если иное не противоречит сути гражданско-правовых отношений (по статье 185 ГК).

При отсутствии явных, законных и однозначных полномочий действовать от имени другого лица или при наличии иных мешающих факторов сделка считается совершенной, исходя непосредственно из интересов конкретного лица, ее совершившего, если к сделке обращается другое лицо. Окончательное одобрение сделки реализуется непосредственно с момента ее совершения (о чём явно в настоящее время свидетельствуют положения статьи 183 ГК РФ).

Отказ собственника от подписания договоров не является однозначной и безусловной причиной отказа в освобождении от услуг избранной управляющей компании (этот довод подтверждается в настоящее время положениями ч.5 ст. 46 ЖК).

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14.
3. Кириченко О.В., Накушнова Е.В. Права и обязанности граждан — собственников жилых помещений в многоквартирных домах: учебное пособие. М.: Юстицинформ, 2019. 636 с.
4. Крашенинников П.В. Жилищное право. 12-е изд., перераб. и доп. Москва: Статут, 2020. 432 с.
5. Невоструев А.Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных дел: учебное пособие. М.: Статут, 2015. 174 с.
6. Решение Первоуральского городского суда Свердловской области по делу № 2-1773/2015 от 14 июля 2015г.