Индивидуальный подход к оценке застроенного земельного участка в отдалённых местностях

Павлова Татьяна Александровна – студент-магистр Финансово-экономического факультета Оренбургского государственного университета.

Аннотация: В статье рассматривается возможность применения индивидуальной оценки к застроенным земельным участкам отдалённых местностей и описание категорий, влияющих на качество оценивания территориальных зон.

Ключевые слова: Индивидуальная оценка, массовая оценка, застроенный земельный участок, почвенно-экологическая оценка, методика.

На сегодняшний день в России существует проблема, которая затрагивает вопрос качества почвенно - экологической оценки земельных участков различных территориальных зон. Усиленное внимание не уделяется этой проблеме, возникающей в сфере имущественных отношений на зем¬лю. Так как требует более тщательной проработанности методических подходов. На практике недоучёт ошибок приводит к финансовым потерям. Возникновение недочётов при оценке состоит в разнообразии почвенных свойств, присущей той или иной территориальной зоне. Именно поэтому почвы могут различаться по устойчи¬вости к воздействующим на них природным факторам, ме¬няться в сторону ухудшения или улучшения технологических качеств с разной ско-ростью, иметь разные свойства, определяю¬щие риск порчи построенных на земельном участке зданий [1].

В настоящее время из-за сложности проведения про¬цедур почвенно-экологической оценки, хозяйствующие субъекты несут серьёзные экономические издерж¬ки в результате увеличения эксплуатацион¬ных расходов и не качественный результат оценки застроенных земельных участков.

Каждые категории земель имеют свой механический состав почв пригодный для разрешённого использования, но бывают и случаи, где в составе почвы имеется повышенное содержание вредных элементов. Поэтому для того, чтобы точнее учитывать критерий механического состава почв при оценке застроенных земельных участков, рекомендуется проводить индивидуальную оценку. Выделяют не только индивидуальную оценку, но и массовую.

По мнению Т. Г. Касьяненко, массовая и индивидуальная оценка - имеют систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов [2].

Отличия между этими методами показаны на рисунке 1. Одним из важных критериев является принятие в расчёт особенности оцениваемого объекта, поскольку в каждом конкретном случае оценки земельных участков существуют свои индивидуальные критерии, в данном случае одним из которых является почвенный состав застроенного земельного участка.

Рисунок 1. Отличия между массовой и индивидуальной оценкой.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, то требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке.

Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь определяет, какой подход к оценке необходимо выбрать.

В массовой оценке используются также три основных подхода — затратный, доходный и сравнительный. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации.

Расчет оценки стоимости земельных участков предлагается осуществлять индивидуально для каждого застроенного земельного комплекса. Предлагается использовать не индивидуальную оценку в чистом виде, а особые методы индивидуальной оценки, с учетом специфических характеристик оцениваемого объекта. Невозможность определения в той или иной территориальной зоне стоимости застроенных земельных участков, методами массовой оценки и целесообразность осуществления особого индивидуального расчета обусловлена, следующими причинами:

1. Каждая территориальная зона в России обладает уникальными по своему составу характеристиками, которые отличаются от всех других. На каждой территориальной зоне располагаются населённые пункты от мегаполисов до маленьких деревень, существование которых на карте может и не быть, а в некоторых случаях бывают и заброшенными и следовательно полнотой информации эти небольшие районы не обладают, что необходимо при определении стоимости застроенных земельных участков. Учесть связанные с этим особенности в рамках массовой оценки невозможно, только индивидуальный расчет стоимости позволит получить более достоверные результаты.

2. Несмотря на то, что индивидуальная оценка требует больших затрат, чем массовая, ее организация в отношении застроенных земельных участков отдалённых районов не потребует чрезмерно большого объема финансовых затрат, поскольку количество заявок на оценку стоимости застроенного земельного участка в отдалённых районах не составляет больших размеров. Данная ситуация объясняется тем, что с каждым годом увеличивается отток населения из деревень, сёл в города, где повышены условия комфорта, этому служит подтверждение данных с Росстата на рисунке 2.

Рисунок 2. Прирост (убыль) городского и сельского населения на 1 января соответствующих годов (тыс. чел.)[3].

В заключении можно сказать, что игнорирование анализа почвенного состава соответствующей территориальной зоны, недостаточный объём информации отдалённых населённых пунктов своей местности, приводит к некачественной оценки застроенных земельных участков. И только руководствуясь особыми методами индивидуальной оценки, которые и раскрывают все специфические моменты, можно проделать качественную работу.

Список литературы