УДК 332.85
Лебедева Ольга Николаевна – студент-магистр факультета Экономики Муромского института (филиала) Владимирского государственного университета.
Пугина Лариса Ивановна – кандидат экономических наук, доцент кафедры Менеджмента Муромского института (филиала) Владимирского государственного университета.
Аннотация: В статье рассмотрен статистический анализ рынка жилой недвижимости в Нижегородской области, изучение уровня цен на жилую недвижимость, их динамики, факторов и тенденций их изменения.
Ключевые слова: Недвижимость, рынок недвижимости, анализ рынка жилой недвижимости, первичный рынок недвижимости, вторичный рынок.
Рынок недвижимости играет важнейшую роль в экономике любого государства. С его помощью государство выполняет свои социальные обязательства по предоставлению жилья гражданам и всей необходимой инфраструктуры. Динамика рынка жилой недвижимости является одним из важных показателей состояния экономики. Данный рынок важен и тем, что обеспечивает занятость населения. На сегодняшний день рынок недвижимости, как и остальные рынки, испытывает серьезные трудности в связи с ухудшением экономической ситуации в стране.
Американские экономисты Дж. Фридман и Н. Ордуэй определяют рынок недвижимости как взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости [1]. Российский экономист Г.М. Стерник уточняет, что рынок недвижимости – это «сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)» [2].
На рынке жилой недвижимости выделяются два сегмента: первичный и вторичный. Первичный рынок недвижимости — это рынок объектов недвижимости, которые впервые предложены в качестве товара на рынке или находятся в стадии строительства. Вторичный рынок — это рынок объектов недвижимости, которые уже построены и выводились на рынок ранее, т.е. операции на вторичном рынке связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому, т.е. с изменением прав собственности на эти объекты недвижимости [3].
Рассмотрим рынок жилой недвижимости Нижегородской области. Для его анализа необходимо учитывать такие факторы, как рост или падение цен, ввод жилых домов в эксплуатацию, количество предоставленных кредитов, данные о зарегистрированных сделках купли-продажи жилых домов и жилых помещений.
Ввод в действие жилых домов в Нижегородской области в 2010-2015гг. представлен в таблице 1. В 2014 году относительно 2010 года ввод в действие жилых домов увеличился на 91,52 %, а относительно 2015 года уменьшился на 86,63% [4].
Таблица 1. Ввод в действие жилья в Нижегородской области в 2010-2015гг., тыс. кв.м.
Годы |
Всего построено, тыс. кв. м общей площади |
2010 |
1453,4 |
2011 |
1469,7 |
2012 |
1501,1 |
2013 |
1530,4 |
2014 |
1587,9 |
2015 |
1259,1 |
На уровень рыночных цен на недвижимое жилое имущество в Нижегородской области оказывают влияние различные факторы: уровень заработной платы, спрос и предложение на рынке жилья, курс валюты и пр. Исследуем динамику среднегодовой стоимости квадратного метра жилой недвижимости в 2010-2015гг.
Таблица 2. Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в Нижегородской области в рублях за один квадратный метр общей площади.
Годы |
Средние цены на первичном рынке за 1 кв.м. общ. пл. |
Средние цены на вторичном рынке за 1 в.м. общ. пл. |
2010 |
47062 |
43510 |
2011 |
45972 |
46497 |
2012 |
50535 |
55263 |
2013 |
53230 |
60919 |
2014 |
60234 |
65511 |
2015 |
63559 |
65856 |
Для этого разделим рынок на два основных сегмента: первичный и вторичный. Данные территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Нижегородской области, представлены в таблице 2 свидетельствуют о том, что до 2015 года наблюдается одновременный рост на первичном и вторичном рынках, причем цены на вторичном рынке были выше, чем цены на первичном. Только в 2010 году стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке была выше, чем на вторичном. Высокая стоимость жилья на вторичном рынке обусловлена несколькими факторами. Во-первых, покупка жилья на стадии строительства всегда таит риски недостроя, во-вторых, покупатель не может рассчитывать на пользование жильем сразу после покупки, так как в большинстве своем квартиры сдаются без отделки, на которую нужно потратить денежные средства (примерно 10% стоимости), в-третьих, в доме, не введенном в эксплуатацию, точно не известна сумма ежемесячных платежей – застройщик может озвучить лишь приблизительные цифры. Так же существенным недостатком может являться нехватка инфраструктуры. Часто новые дома, особенно за чертой города, строят в неосвоенных районах, где не хватает магазинов, отделений банков, поликлиник, детсадов и школ. Важным фактором, характеризующим состояние рынка жилой недвижимости, является количество предоставленных кредитными организациями населению ипотечных жилищных кредитов и жилищных кредитов. Ипотечные жилищные кредиты – жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам под залог недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [5]. Жилищные кредиты – кредиты, предоставленные кредитной организацией физическим лицам-резидентам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, для финансирования строительных работ и для приобретения
жилья [6].
Таблица 3. Сведение о количестве жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях и иностранной валюте в Нижегородской области (единиц).
01.01.2011 |
01.01.2012 |
01.01.2013 |
01.01.2014 |
01.01.2015 |
|||||
В рублях |
В иностранно валюте |
В рублях |
В иностранно валюте |
В рублях |
В иностранно валюте |
В рублях |
В иностранно валюте |
В рублях |
В иностранно валюте |
8 124 |
24 |
13 898 |
36 |
16 398 |
17 |
20 354 |
19 |
24 905 |
8 |
Таблица 4. Сведение о количестве ипотечных жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях и иностранной валюте в Нижегородской области (единиц).
01.01.2011 |
01.01.2012 |
01.01.2013 |
01.01.2014 |
01.01.2015 |
|||||
В рублях |
В иностранно валюте |
В рублях |
В иностранно валюте |
В рублях |
В иностранно валюте |
В рублях |
В иностранно валюте |
В рублях |
В иностранно валюте |
5 275 |
23 |
12 389 |
34 |
15 787 |
17 |
19 777 |
18 |
24 433 |
8 |
Анализ данных, представленных, в таблицах 3,4 показывает, что с 2011 по 2015г. в Нижегородской области наблюдается увеличение количества кредитов выданных в рублях, а в иностранной валюте количество заметно снизилось. Это связано с тем, что официальный курс иностранной валюты по отношению к рублю резко начал увеличиваться в 2014 году.
Данные представленные на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с 2010 по 2015гг. по зарегистрированным договорам купли-продажи жилых домов и жилых помещений показывают, что в 2010 году было зарегистрировано 14 052 договора купли-продажи жилой недвижимости, в 2011 году – 21 335, в 2012 году – 26 900, в 2013 году - 13 567, в 2014 году - 10 814, в 2015 году - 8 706, то есть наблюдается тенденция снижения количества зарегистрированных сделок [7].
Длительное время одним из важных вопросов социальной политики России оставалась проблема обеспечения населения доступным жильем, которое соответствовало бы не только существующим нормативам, но и современным требованиям.
В 2014 Правительство Нижегородской области утвердило государственную программу «Развитие жилищного строительства и государственная поддержка граждан по обеспечению жильем на территории Нижегородской области". Целью программы стало развитие массового строительства жилья и исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан [8].
Обобщая все вышесказанное, можно сделать вывод, что ситуация на рынке жилой недвижимости Нижегородской области свидетельствует об уменьшении спроса и покупательной способности населения, о росте стоимости недвижимости. Это в первую очередь ассоциируется с нестабильной ситуацией в экономике страны, ростом цен, ослаблением курса национальной валюты. Для активизации рынка жилой недвижимости необходимо, что бы произошло снижение стоимости одного квадратного метра жилья с помощью увеличения объема ввода в эксплуатацию жилой недвижимости.
Список литературы