УДК 332.8

Совершенствование методики оценки и управления стоимостью недвижимости в условиях современного рынка

Калинин Андрей Владимирович – студент Московского финансово-промышленного университета «Синергия»

Аннотация: Статья носит «обзорный» характер, содержат в себе анализ методик оценки и управления стоимостью недвижимости в условиях современного рынка в последнее время. Цель исследования – описать современные методы оценки недвижимости, в каких ситуациях используются.

Ключевые слова: недвижимость, оценочные механизмы, рынок недвижимости, совершенствование оценочных механизмов.

Введение

Оценка недвижимости выступает в качестве науки прикладного экономического анализа, цель которой заключается в том, чтобы выявить более полное и емкое использование объектов оценки, а также исследовать все модели предложения и спроса. Кроме того, оценка недвижимости зачастую направлена на то, чтобы выявить вероятную цену объекта.

Объект исследования – недвижимость.

Предмет исследования – методы и подходы к оценке недвижимости.

Стоит отметить, что оценка недвижимости традиционно представляет собой комплексный анализ и изучение объекта недвижимого имущества для того, чтобы в полной мере определить его рыночную стоимость. Оценка имеет значимость для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость и решить иные спорные ситуации. Более того, цена должна быть установлена для заключения ипотечного договора, что прямо предусмотрено в ФЗ № 102-ФЗ.

На современном этапе развития существует 4 вида стоимости недвижимости. Во-первых, это рыночная, представляющая собой среднюю цену по рынку. Такая цена определяется путем сравнения аналогичных объектов. Во-вторых, это ликвидационная цена, являющаяся ниже рыночной и устанавливаемой тогда, когда продавец стремится реализовать объект в максимально короткий срок. В-третьих, это инвестиционная цена, которая устанавливается при использовании объекта для инвестиций. И, наконец, в-четвертых, это кадастровая стоимость, суть которой состоит в установлении цены на основании кадастровой оценки. В этом аспекте выделяют различные методы оценки недвижимости: доходный, затратный и сравнительный. Рассмотрим данные методы более детально.

Доходный метод

 Оценка рыночной стоимости объекта на основании этого метода состоит в том, что на преобразовании доходов от имущества в стоимость. Источник дохода может быть любым, например, аренда объекта, но главное то, чтобы данный источник дохода выступал в качестве продукта актива, который оценивается в данном случае. Представляется, что именно на основании данного похода кажется возможной оценка активов, априори используемых в целях извлечения дохода. Таким образом, объекты недвижимого имущества, которые используются или могут быть использованы в целях получения прибыли (дохода), именуются доходной недвижимостью. Как правило, это торговая, складская или офисная недвижимость, а критерием ее отнесения к такой выступает возможность сдачи данной недвижимости в аренду.

Затратный метод

Указанный метод можно рассматривать через призму фактического воплощения теории трудовой стоимости. Согласно данной теории, стоимость товара будут определяться в качестве качества и количества труда, а также материальных ресурсов, которые были потрачены на создание товара. В этом аспекте, затратный подход будет моделировать рынок продавца. Спектр недостатков и достоинств данного метода во многом схожи с достоинствами и недостатками теории трудовой стоимости. Например, недостатком является демонстрация реальных затрат, которые выступают в качестве необходимости в целях создания недвижимости. Известно, что самым убедительным является показ того, сколько денег, материалов и рабочей силы нужно для возведения того или иного объекта. Стоит отметить, что такой подход активно применяется в судебных разбирательствах, если спор касается сделок с объектами недвижимости. Однако в рамках данного подхода не всегда есть возможности для того, чтобы обосновать разную стоимость объектов недвижимости, которые одинаковы по материалам, но различны по цене. Нередко данная проблема решается разной стоимостью земли, что не решает проблему полностью, в связи с чем, данный метод едва ли можно признать оптимальным. Как правило, он используется для новостроек, является оптимальным только для оценки таких объектов, а также для оценки различного рода уникальных объектов или объектов, которые имеют специальное назначение. Во многом это обусловлено тем, что аналоги таких объектов найти невозможно. Также данный метод преимущественно используется в целях налогообложения или страхования. Особенно он полезен в том случае, если решается вопрос о реконструкции или капитальном ремонте объекта, так как с его помощью можно в полной мере установить, будут ли затраты на ремонт или реконструкцию логичны и оправданы.

Сравнительный метод

В законодательстве данный подход определяется как широкая совокупность различных оценочных методов стоимости оценки, которая основана на сравнении объекта с его аналогами, если аналоги имеют данные о цене. Как следствие, в качестве объекта сравнения будет выступать аналог того или иного объекта недвижимости, а сравнение будет производиться по основным характеристикам, которые определяют стоимость объекта. Стоит отметить, что данный метод также именуется и иным образом, например, его часто называют рыночным подходом, методом сравнительного анализа продаж и так далее. Вне зависимости от того, какое название было применено в том или ином случае, суть данного подхода заключается в том, что с его помощью вполне можно провести оценку рыночной стоимости объекта посредством мониторинга рыночных цен его аналогов. Также данный подход часто применяется в целях изучения и оценки арендных ставок, затрат на создание объекта, износа проведенных улучшений, анализа коэффициента заполняемости и иных параметров, которые необходимы в целях оценки стоимости недвижимости. Очевидно, что данный метод во многом основан на принципах предложения и спроса, состоящих в том, что цена на тот или иной объект недвижимости будет определяться в результате взаимного влияния сил предложения и спроса на рынке в определенный момент времени. На этом фоне, данный метод нередко рассматривают через призму метода прямого моделирования факторов предложения и спроса. 

В целях определения стоимости той или иной недвижимости с применением этого метода, применяют действия в следующей последовательности:

• исследование рынка с последующим сбором информации относительно предложений и сделок по продаже или покупке аналогов;
• проверка полученной информации по критериям точности и надежности, а также соответствия рыночным данным;
• подбор оптимальных единиц сравнения для данного рынка, например, в ряде случаев применяется цена за единицу площади, а значит, важно использовать данный критерий;
• сравнение аналогов и объекта недвижимости с использованием единицы сравнения и внесение изменений в цены в зависимости от элемента.
• сведение всех знаний и выбор единого значения и диапазона значений.

Массовая оценка недвижимости

Данный метод представляет собой подход, состоящий в упрощенной оценке достаточно большой группы объектов, которые являются однородными. Например, большой группы квартир или домов. Данная оценка будет производиться на основании следующей методики: для объекта будет определяться определенный набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам будет формироваться значение проведенной в его отношении оценки. Стоит отметить, что такая оценка активно применяется в определенных областях. Например, она применима для оценки квартир «по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)» основанной на затратном подходе. Выполняется она указанным выше органом государственной власти и активно применяется в целях определения сборов и налогов. Одновременно с этим, оценка, которую проводит БТИ, во многом ориентирована именно на рыночной стоимости, а значит, ее построение основывается на рыночной информации. В данном аспекте стоит обращать особое внимание на различие таких понятий, как рыночная стоимость и фактическая продажная цена объекта недвижимости.

Цены дифференцируются на цены продавца, реализации и покупателя.

Цена продавца – это сумма, которую продавец получит на фоне совершения им сделки.

Цена покупателя – это сумма всех затрат, которые он произвел для приобретения квартиры.

Цена реализации – это сумма денег, которую продавец получил от покупателя за продажу квартиры.

Заключение

На современном этапе развития, спрос на услуги оценщиков существенно возрос, так как именно они производят качественную и профессиональную оценку стоимости объектов недвижимости. Более того, во многом это предопределено теми событиями, которые недавно произошли во всем финансовом секторе, в частности, когда механизм кредитования через страхования не увенчался успехом и банки на страховании потеряли достаточно большое количество средств. В то же время, в случае с объектами недвижимости, которые берутся банком в залог при выдаче кредитных средств, такие потери едва ли представляются возможными, в связи с чем, рынок капитала и недвижимости стали структурными элементами всей экономики.

Полагаем, что именно на этом фоне банки проявили сильный интерес к этим операциям. Более того, банки как никто другой нуждаются в профессиональной оценке недвижимости, так как страхование в данном случае будет проведено на основании реальной стоимости того или иного объекта. Также оценка выступает в качестве средства для реализации региональной налоговой политики. Так, в большинстве стран мира в качестве основы системы местного налогообложения будет выступать налог на недвижимость и именно за счет него формируется часть местного бюджета. На фоне планомерного развития рынка и появлением реальной стоимости, появились возможности для перехода к той системе налогообложения, которая бы в полной мере стимулировала развитие рынка недвижимости, равно как обеспечила бы на этом фоне пополнение местного бюджета. Полагаем, что именно на этом фоне существенно возрос интерес к оценке, в том числе, со стороны местной администрации.

Список литературы

1. Грибовский С.В. Санкт-Петербург. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009. – 432 с. ISBN 978-5-903271-09-2.
2. Арашукова Сюзанна Мухамедовна Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва. 2013.
3. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
4. Федеральный закон от 14.11.2002 № 143-Ф3 "О внесении изменений и дополнений в федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
5. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. – СПб.: МКС, 2007.