Савенко Станислав Иванович – аспирант кафедры Индустрии гостеприимства, туризма и спорта Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова.
Аннотация: В данной статье рассматривается проблематика реновации отеля в существующих тенденциях гостиничного бизнеса. Автор приводит доводы, почему своевременная реновация средств размещения необходима, а также описывает этапы проведения современной реновации.
Ключевые слова: реновация отеля, капитал на расходы, CaPEX, FF&E.
Реновация отелей – это колоссальное предприятие. По некоторым оценкам ежегодный объем ремонтных работ в США превышает 6 млрд долларов в год. Практически каждый отель проводит ежегодный план реконструкции, используя типовые ремонтные циклы, примерно 750 000 номеров ремонтируются каждый год. Россия не отстаёт в этом плане, но объёмы нельзя сравнивать, так как наша страна пока не обладает таким номерным фондом.
В настоящий момент, несмотря на прошедшее двадцатилетие, в России до сих пор существует множество отелей, в которых капитальный ремонт не проводился с момента приватизации в 90-е и 00-е годы. Все эти отели имеют как технический, так и моральный износ, что сказывается на конечном госте.
Учитывая конкурентный характер отрасли, обновление необходимо для поддержания и увеличения объема бизнеса и, следовательно, финансового здоровья отдельных отелей.
Есть много терминов, используемых в отрасли, чтобы описать, какие средства используются для оплаты ремонта, в том числе «резерв на замену», «капитал на расходы», CaPEX и FF&E. На самом деле идет дискуссия внутри отрасли над правилами бухгалтерского учета и оценки, связанными с классификацией расходов на реконструкцию.
В данной статье мы рассмотрим отличие реконструкции от прочих расходов путем отнесения ремонтных работ к работам на объекте недвижимости, для которых льготы распространяются на многолетний период. Это включает в себя не только работу, по которой просто заменяют мебель, светильники и оборудование, которые изношены. Также включены следующие виды:
Реновация – это процесс обновления гостиничного хозяйства для компенсации разрушений от использования или процесс изменения пространства для удовлетворения потребности меняющихся рынков.
Ремонт освежает внешний вид и интерьер гостиницы; он обеспечивает средства для обновления и модернизации инженерных систем, которые обеспечивают безопасную, комфортную и удобную внутреннюю среду.
За последнее десятилетие наметилось несколько тенденций, влияющих на то, какие ремонтные работы нужны гостиницам.
Во-первых, явная тенденция состоит в том, чтобы построить меньшие жилые помещения и разместить их ближе к индивидуальным источникам спроса. Это дает гостям больше выбора и позволяет отдельным услугам захватывать определенные сегменты рынка, которые обслуживались традиционными отелями с полным спектром услуг. В результате получается, что количество объектов, с которыми конкурирует данный отель, увеличивается гораздо быстрее, чем количество комнат на рынке.
Во-вторых, повышенная сегментация внутри гостиничной индустрии дает потребителям гораздо больше вариантов, когда решается, какое свойство выбрать. Например, во многих регионах есть несколько традиционных отелей с полным спектром услуг различного качества: гостиницы эконом-класса с ограниченным спектром услуг, отели длительного проживания и апарт-отели —все обслуживают один и тот же рынок.
В-третьих, спрос значительно изменился за последнее десятилетие: гости стали более требовательны относительно технологий в номере и возможности бизнес-центра в отеле. Эти факторы в совокупности создают гораздо более конкурентную среду для отелей. Существующие гостиницы должны быть отремонтированы, иначе станут физически и функционально устаревшей недвижимостью на рынке. Отель больше не может планировать использование своей системы и внутренней отделки без изменений в течение 15-20 лет. Технологическое, функциональное, моральное и стилистическое устаревание заставляет большинство менеджеров отелей вносить изменения после пяти лет после открытия нового объекта. Ранее этот срок был больше, и реновация требовалась только через 12-15 лет.
Есть много причин для ремонта отеля. Наиболее распространенными являются:
Все эти факторы влияют на эффективность, а впоследствии и на доход отеля.
Рынок услуг, предлагаемых отелем, изменился, и появились новые возможности, доступные только за счет реконструкции и переоборудования.
По мере старения объекта стратегия реконструкции должна меняться. Поддержание – оригинальный дизайн важен в первые годы; внесение обширных изменений для удовлетворения потребностей и ожиданий гостей становится важным в последующие годы.
Большинство владельцев отелей хотят, чтобы средства, потраченные на ремонт, обеспечивали возврат их инвестиций.
Все коммерческие предприятия имеют определенный жизненный цикл, и отели не являются исключением. Во многих случаях цикл характеризуется следующим сценарием.
Первый этап – отель построен для удовлетворения потребностей растущего спроса и становится доминирующей силой на рынке в течение ряда лет, имеет более высокую загрузку и ставит цену выше, чем у конкурентов.
На втором этапе заполняемость отеля и средняя цена номера снижаются. Это происходит, когда новые конкуренты выходят на рынок и «крадут» долю рынка у существующего отеля.
На третьем этапе рынок также меняется, требуя новых услуг из тех, что отель не способен предложить в своем нынешнем состоянии.
Таким образом, реновация необходима для поддержания «актуальности» отеля на рынке, так как для гостей это может являться ключевым фактором при выборе средства размещения. Также к реновации и всем её этапам нужно подходить очень взвешенно, так как это достаточно затратный процесс, который может возвысить отель на рынке, а при неверном подходе привести к финансовому краху.
Список литературы