Эскроу счет как инструмент снижения рисков в долевом строительстве

Моисеева Анастасия Михайловна – студентка Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.

Шаховский Роман Анатольевич – старший преподаватель Департамента учета, анализа и аудита Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.

Аннотация: На данном этапе развития российской экономики недостаточное внимание получила сфера строительства, продажи первичного и вторичного жилья. Данная отрасль является важной для граждан и для государства, так как она подразумевает собой большой объем финансовых ресурсов, обращающихся в ней. Эскроу счет становится инструментом, позволяющим легализовать процесс приобретения недвижимости, снижающим риски всех сторон договорных отношений.

Ключевые слова: Счет эскроу, эскроу-агент, депонент, бенефициар, проектное финансирование.

В конце 2018 года Правительство принимает важное решение о реформировании строительной отрасли в России. С 1 июля 2019 года долевые взносы были заменены проектным финансированием. Проще говоря, финансовые ресурсы, связанные со строительством, больше не передаются «из рук в руки», а будут сохраняться на счетах эскроу-агентов. Таким образом, средства депонируются до момента передачи прав собственности.

Использование эскроу не предполагает моментную передачу средств агенту на счет. По-прежнему покупку жилья можно осуществлять через ипотеку или кредитование. Важно то, что кредитор и эскроу-агент не обязательно должны быть одним юридическим лицом. За потребителем остается право выбора наиболее выгодных для него условий.

Эскроу счет стал незаменим и при покупке вторичного жилья. Зачастую люди сталкивались с проблемой передачи крупной денежной суммы. С нововведением в строительстве данный процесс стал проще и безопаснее

Риски при использовании счетов эскроу

Исходя из российского и зарубежного опыта, покупатель в силу различныхпричин может отказаться от сделки на любом договорном этапе. Если данная ситуация возникает после регистрации счета, то средства возвращаются эскроу-агенту, который предоставил кредит. Первоначальный взнос в любом случае возвращается потребителю в полном объеме.

Покупатель может расторгнуть договор в связи с невыполнением застройщиком договорных обязательств. Например:

• Нарушение сроков, установленных в договоре
• Невыполнение иных условий, связанных с качеством архитектурного сооружения
• Отказ застройщика от обязательств в связи с банкротством компании

В таком случае потребитель имеет право вернуть свой первоначальный взнос + тело кредита в полном объеме. Исходя из этого, риски покупателя значительно ниже при использовании подобных счетов, так как до их популяризации у физического лица не было такой «подушки безопасности» как возврат первоначального взноса в любом из вышеперечисленных случаев.

Открытие счета эскроу в системе услуг Сбербанка

Непосредственным плюсом данной программы является бесплатное обслуживание экроу счетов в любом банке. Дополнительно некоторые банковский организации предоставляют страхование определенной части внесенных средств

Рассмотрим применение данного инструмента на практике. Для изучения данного механизма взят Сбербанк. Ключевая доля акций этой организации находится в руках государства, что сказывается на его поддержке во всех нововведениях Правительства. Сбербанк один из первых добавил открытие эскроу счетов в список услуг.

Сбербанк предлагает открытие счетов для покупки/продажи земельных участков, недвижимости, акций, потребительских товаров, а также на продукты интеллектуальной собственности.

Банк выставляет следующие финансовые аспекты открытия счета:

• Открытие счета эскроу, изменение условий по Договору, прием, проверка и передача документов, закрытие счета, предоставление выписок и приложений к ним о текущих операциях по счету эскроу на бумаге по месту ведения счета эскроу осуществляется бесплатно.
• Депонент по Договору счета эскроу является юридическое лицо или индивидуальны предприниматель, имеющий счет в Банке и(или) сторонней кредитной организации.
• Тариф распространяется на операции юридических лиц (или индивидуальных предпринимателей) по эскроу счетам для расчетов по договору участия в долевом строительстве в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Oб участии в дoлевом стрoительстве многоквартирных домов и иных oбъектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российcкой Федерации».

Таким образом, эскроу счет является системой безопасности для двух сторон сделки. Бенефициар и депонент минимизируют свои риски – бенефициар на неполучение средств, а депонент на непредоставление товара. Не удивителен тот факт, что популярность такого продукта на рынке в 2019 году начала стремительно расти.

Рисунок 1. Динамика открытия счетов и кредитования объектов, реализуемых с использованием счетов эскроу.

В январе ежемесячный прирост подобных счетов был равен 200-500. Уже к августу этот показатель увеличился на 2400%. На графике видно, что возросли и суммы счетов и кредитных договоров более чем в 16 раз.

Эскроу аккаунтинг приобрел широкое развитие не только в Москве и ЦАО, но и в регионах. К 1 июля 2019 года счета эскроу были зарегистрированы только в 50 регионах. К октябрю их количество возросло до 68.

Таким образом, данный механизм взаимодействия между застройщиком, покупателем и кредитором доказал свою эффективность в рамках Российской Федерации в 2019 году и получил широкую популярность на рынке.

Список литературы

1. Клекачева А.В. Проблемы применения счетов эскроу в российской экономике [Электронный ресурс] // Современная мировая экономика: проблемы и перспективы в эпоху развития цифровых технологий и биотехнологии Сборник научных статей по итогам работы девятого международного круглого стола. 2019. С. 103-104.
2. Акинин П.В., Кравченко И.И. Счета эскроу как метод безопасного финансирования жилищного строительства дольщиками [Электронный ресурс] // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2020. Т. 13. № 1 (351). С. 114-122.
3. Токмаков М.А. Договор счета эскроу как способ обеспечения исполнения обязательств [Электронный ресурс] // Евразийский юридический журнал. 2016. № 6 (97). С. 111-113.
4. Количество счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве удвоилось за два месяца / Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс]. – URL: https://cbr.ru/press/event/?id=4004 (дата обращения: 31.03.2020).
5. Счета эскроу / Официальный сайт Сбербанка [Электронный ресурс]. – URL: https://www.sberbank.ru/ru/legal/bankingservice/documentary/tfrf/escrow (дата обращения: 31.03.2020).