Самойлова Виктория Игоревна – магистр по направлению «Финансовый менеджмент» Финансового университета при Правительстве РФ.
Аннотация: Объектом анализа в статье является рынок инвестиций в недвижимость, а также прогнозирование путей его дальнейшего развития. Рассмотрен ранок инвестиций в недвижимости в текущем году.
Ключевые слова: Рынок недвижимости, рынок инвестиций в недвижимость, анализ рынка недвижимости, прогнозирование изменений на рынке недвижимости.
В первом квартале 2020 года российская экономика пережила сразу два шока, последствия которых до сих пор не понятны игрокам рынка, полностью погрузившегося в состояние неопределенности. Во-первых, решение России выйти из сделки ОПЕК добавило валютной волатильности из-за обрушившейся цены на нефть: в начале года она составляла 61,9 руб./$. США, в конце марта стоимость доллара достигала 77-79 рублей. Несмотря на новые апрельские договоренности о сделке, такие сильные колебания валютных курсов еще долгое время будут негативно сказываться на активности участников инвестиционного рынка, многие из которых отложили свои планы по приобретению/продаже недвижимости.
Во-вторых, пандемия коронавируса серьезно повлияла на социально-экономическое положение страны, затронув, помимо наиболее пострадавших секторов бизнеса, все сегменты недвижимости.
Точных прогнозов о развитии дальнейшего состояния экономики в такой глубокой атмосфере неопределенности государство пока официально не давало, но уже очевидно, что в ближайшие месяцы мы столкнемся с замедлением экономической активности, на фоне которого ВВП к 2020 году может оказаться в отрицательной зоне.
В настоящее время основными задачами правительства Российской Федерации являются замедление распространения коронавируса и ликвидация последствий этого распространения. В случае, если ситуация может быть взята под контроль и деятельность предприятий может быть восстановлена до середины второго квартала, то можно быстро восстановить экономическую активность. В противном случае последствия могут быть еще более ощутимыми и серьезными, чем в настоящее время.
В начале февраля ЦБ скорректировал ключевую ставку вниз на 25 б.п. (до 6,00%) с целью стабилизации инвестиционной активности в текущем году, а в апреле регулятор принял решение снизить ее на 50 б.п., до 5,5% - последний раз на таком уровне ставка была в 2014 году. На данный момент ситуация с банковским финансированием остается в целом благоприятной, решения ЦБ по ключевой ставке будут способствовать сохранению климата.
По итогам второго квартала 2020 года кредитный рейтинг России, по данным ключевых рейтинговых агентств, остался неизменным: S & P Global Ratings (S & P) - на уровне BBB - со стабильным прогнозом, Moody's - Baa3 со стабильным прогнозом, Fitch - BBB также со стабильным прогнозом.
За первые три месяца текущего года объем инвестиций в недвижимость России снизился на 6%, достигнув уровня 56,0 млрд рублей. В 2019 году объем инвестиций, по прогнозам, должен был вырасти к концу текущего года, но учитывая последние события в экономической и социальной сферах, многие инвесторы отложили приобретение интересующих их объектов.
Неопределенность рынка сохранится и во втором квартале, что значительно замедлит темпы инвестиций в апреле-июне. В свою очередь, по мере нормализации ситуации ожидается быстрое восстановление игроков рынка. Скорее всего, в III-IV кварталах рынок ожидает резкого увеличения объема инвестированных средств, в том числе и за счет отложенного спроса.
На фоне неопределенности экономики и рынка недвижимости интерес инвесторов к готовым объектам снизился, и ведущим сегментом по итогам первого квартала 2020 года стали площадки для девелопмента с долей 68%. Продолжающаяся деятельность в этом сегменте была в первую очередь обусловлена улучшением доступности финансирования со стороны банков. Самой крупной сделкой сегмента стала покупка Capital Group участков на Кольской улице и Кронштадтском бульваре (5,5-6,5 млрд руб.). Вторым по величине привлеченным сегментом стала офисная недвижимость - 18% от общего объема.
Самой крупной сделкой стала покупка офисной площади и техники компанией "Альфа Страхование" в рамках проекта Legend Park (5,3-5,5 млрд руб.). Третьим по объему сегментом в первом квартале 2020 года стала торговля недвижимостью с долей 8%. Самой крупной сделкой в этом сегменте является покупка инвестиционной компанией Accent Capital торгового центра "Сокольники" (2,6-2,8 млрд руб.). Можно отметить, что логистический сегмент в реалиях кризиса зарекомендовал себя как один из самых стойких и надежных в качестве актива. В свою очередь, как коммерческая, так и офисная недвижимость будет ощущать на себе влияние кризисных явлений в гораздо большей степени.
По сравнению с первым кварталом 2019 года изменилась структура спроса со стороны инвесторов по регионам России: доля Москвы выросла с 75% до 88% по итогам первого квартала текущего года.
Значительных и крупных сделок в Санкт-Петербурге не было, а доля региона в общем объеме сократилась с 23% до 7%. По итогам 2019 года доля Санкт-Петербурга оказалась выше, чем в 2017-2018 годах, и составила 26%. Столь высокий показатель был обусловлен крупными сделками на петербургском рынке: в прошлом году произошло крупнейшее за год приобретение в сегменте торговой недвижимости - покупка ТЦ Галерея. В текущем году
Нет никакой информации о планировании крупных сделок в Санкт-Петербурге, а это значит, что доля региона в общем объеме по итогам текущего года может остаться на уровне первого квартала с небольшим превышением.
В первом квартале 2020 года девелоперы вложили наибольший объем средств, их доля в структуре по профилю инвестора достигла 72%. Активность этого сегмента была высокой с середины 2019 года, в результате чего доля девелоперов составила 30%, уступая по объему только инвестиционным компаниям. В связи с текущей макроэкономической ситуацией в России спрос девелоперов замедлится в ближайшие 1-2 квартала, а учитывая, что ключевые игроки активно приобретали участки в прошлом году, уже накопив большой объем площадок, пригодных для строительства, до конца года и в 2021 году возможно сокращение инвестиций со стороны девелоперов.
Доля сделок с конечными пользователями пространства значительно возросла: на уровне 4% в первом квартале 2019 года текущий показатель увеличился на 11%. - до 15% от общего объема инвестированных средств. Инвестиционные компании также были активными инвесторами, их доля составляла 12%.
Активность банков и государства была минимальной, они вместе составляли менее 1%.
В первом квартале Российская Федерация вышла из нефтяной сделки с ОПЕК, что сразу же сказалось на товарных рынках и курсах валют. Иностранные инвесторы, на фоне растущей неопределенности, отложили решение о покупке объемов в РФ - их доля в структуре инвестиций составила всего 4% против 28% в первом квартале 2019 года. Ожидается, что в этом году инвестиции со стороны иностранных инвесторов будут минимальными: помимо валютных рисков президент РФ предложил ввести 15% налог на доходы, получателями которого являются иностранные лица или компании, что значительно снизит доходность инвестиций в недвижимость РФ для данной группы инвесторов.
По итогам первого квартала 2020 года доходность традиционных сегментов коммерческой недвижимости составляет 9,0-10,0% для премиальных объектов офисной недвижимости, 9,5-10,5% для коммерческой недвижимости и 10,75-11,75% для складской недвижимости.
Список литературы