Ковалев Игорь Александрович – магистрант кафедры Экономики и управления в строительстве Национального исследовательского Московского государственного строительного университета.
Аннотация: В статье предлагается рассмотреть малоизвестные факты об апартаментах, а также сделать выводы о выгодности их приобретения.
Ключевые слова: Апартамент, жилая недвижимость, вид недвижимости, жилой статус апартаментов.
В настоящее время в городе Москве спрос на апартаменты продолжает расти. Выбирая недвижимость, люди чаще всего принимают окончательное решение исходя из соображений более бюджетной покупки. В добавок к этому, чаще всего риелторы умалчивают о целом ряде фактов, которые делают данную покупку менее привлекательной, да и сами люди не всегда интересуются нюансами и юридической спецификой покупки.
Апартаменты Москвы продемонстрировали рост стоимости во всех ценовых категориях, причем как по сравнению с предыдущими месяцами, так и в годовом выражении. Наиболее активно дорожает премиум-класс: здесь средняя цена 1 кв. метра по итогам августа 2019 года превысила 530,6 тыс. руб. (рост за год 9%), в комфорт-классе цены достигли отметки 171,1 тыс. руб. (+10% за год), в бизнес-классе метр подорожал на 5% до 249,9 тыс. руб.
По итогам первых шести месяцев 2019 г. объём предложения апартаментов на первичном рынке г. Москвы составил 667,9 тыс. кв. м или 9,3 тыс. лотов. При этом на долю апартаментов пришлось 23% от общего объёма предложения московской «первички».
Во II квартале 2019 г. на первичном рынке Москвы в старых границах на апартаменты пришлось 8% заключённых договоров долевого участия. Потребители в большей степени отдали своё предпочтение комфорт и бизнес классам: на них пришлось 41,5% и 41,4% от общего объёма реализованной площади апартаментов.
Новые проекты, выходящие на рынок, чаще всего представляют собой клубные дома высокого ценового сегмента. В целом на массовый сегмент приходится лишь около 20% всего предложения в апартаментах. Наибольшая часть предложения (суммарно около 75%) приходится на 3 округа Москвы: САО, СВАО и ЦАО.
По подсчетам, средняя цена приобретенного в первом квартале прошлого года массового апартамента - 5,4 млн рублей. Однако жилье того же класса в среднем стоило на 32% больше - 7,9 млн рублей. Приобрести средний апартамент в бизнес-классе можно было за 11,8 млн рублей, в то время как квартира этого сегмента была на 19% дороже - 14,5 млн рублей.
На фоне такой большой финансовой выгоды, риелтор обычно рассказывает, что апартаменты практически ничем не отличаются от квартиры, разве что прописаться в них нельзя. Потом обязательно добавляет, что апартаменты легко можно перевести в жилую недвижимость, да и вообще из-за того, что они относятся к нежилой недвижимости, в них более широкая возможность перепланировки.
Но даже у такой выгодной с первого взгляда покупки есть минусы. Основной проблемой сегмента является то, что самого термина «апартаменты» в законодательстве нет. Апартаменты на рынке есть, а термина нет. И если у застройщика возникают финансовые проблемы, дольщики апартаментов законодательно не застрахованы.
Их цена, ниже стоимости квартиры из-за того, что у застройщика снижается социальная нагрузка. Для такой недвижимости он не обязан строить социальную инфраструктуру. Никаких больниц, школ и детских садов.
«Приобретая апартаменты, человек ошибочно считает, что может там прописаться и получить доступ к социальной инфраструктуре. На самом деле это не так», - подчеркнула представитель Москомстройинвеста.
Говоря про апартаменты нельзя умолчать и то, что юридически они не считаются жилыми помещениями, а, следовательно, ставки на обслуживание не регулируются государством. Поэтому плата за услуги управляющей компании везде разная, и исчисляется по коммерческим тарифам, а это может быть в два раза больше чем для жилых помещений.
Также, хоть апартаменты и сложно отличить от квартиры, налоги нужно платить как за коммерческое помещение.
Ставка налога на имущество для нежилых помещений варьируется от 0.5% до 2% от кадастровой стоимости (каждый город / иное муниципальное образование определяет самостоятельно и закрепляет собственным нормативным актом), в то время как для обычных жилых квартир – обычно 0.1% от кадастровой стоимости.
Ну и последний важный минус. Для перевода апартаментов в квартиры, они должны соответствовать определенным критериям. Основным, из которых является – инсоляция. То есть, дневной свет должен попадать в окна квартиры не менее двух часов в день. Ни одно помещение, которое не подходит под данный критерий, не сможет стать квартирой. Индивидуальные переводы экспертам не встречались. Однако на рынке были коллективные обращения собственников к застройщику, которые закончились прецедентами перевода. В свое время статус сменили проекты компаний KR Properties, Vesper и Capital Group. Но о деталях и схемах перевода застройщики предпочитают умалчивать. Да и гарантий, что все получится никто дать не может. Зачастую, общественность не знает большинства этих нюансов, именно из-за этого спрос на апартаменты такой высокий. Такая заманчивая экономия денег в момент покупки, из-за которой немалая часть покупателей делает окончательный выбор, скрывает в дальнейшем, более глобальные затраты на проживание в данном виде недвижимости.
При продаже апартаментов используют договоры долевого участия, но в случае различных трудностей у застройщика, законодательно дольщики не защищены. Очень сложная процедура перевода апартаментов в жилую недвижимость, на которую может уйти не один месяц долгого обивания порогов и сбора документов, а также отсутствие гарантий на успех, всё это должно окончательно заставить покупателя задуматься о правильности своего выбора. Очень многие рассчитывали на законопроект о жилом статусе апартаментов, который должен был расставить всё на свои места и внести ясность в статус данного вида недвижимости. Но на данный момент законопроект о жилом статусе апартаментов снят с рассмотрения в Госдуме. Соответствующее уведомление размещено в Системе обеспечения законодательной деятельности.
Подведя итог, можно выдвинуть простое, но очевидное умозаключение, что в настоящие время приобретать недвижимость в статусе «апартаменты» - не ликвидно и более того не рентабельно! Пока в силу не войдет соответствующий законопроект. В данный момент, покупая апартаменты, вы берёте «кота в мешке».
Список литературы