К вопросу о проблемах осуществления процедуры государственной регистрации прав на земельные участки

Ворожейкин Игорь Юрьевич – студент магистратуры Мордовского государственного университета им. Н.П. Огарёва.

Аннотация: В статье рассматривается ряд проблем, связанных с осуществлением процедуры государственной регистрации прав на земельные участки. Автором был исследован вопрос установления причин по отказу и приостановлению процедуры регистрации со стороны управомоченных органов, приводится анализ судебной практики в области рассматриваемых отношений.

Ключевые слова: государственная регистрация, земельные участки, регистрирующий орган, приостановление регистрации, отказ в регистрации.

Процедура государственной регистрации – необходимый этап для определения юридической судьбы земельных участков. В результате успешного прохождения процедуры регистрации, земельный участок приобретает конкретного собственника и может выступать в гражданском обороте в качестве объекта недвижимости.

Кроме того, процедура регистрации является приоритетной функцией госуправления в сфере земельных отношений, публичный интерес которой, заключается в установлении правового статуса каждого земельного надела с целью организации прозрачного и эффективного оборота в рамках правового поля. После прохождения этой процедуры, государство проводит непрерывный учёт земельных участков, получает возможность контролировать любые операции, связанные с перераспределением участков между собственниками, а также следит за их рациональным использованием.

На сегодняшний день, закон определяет государственную регистрацию как – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества [1].

Органом, осуществляющим данную процедуру, является Росреестр. Закон наделяет его правом разрешить, отказать или приостановить осуществление государственной процедуры регистрации и (или) кадастрового учета.

Важно добавить, что в судебной практике все чаще встречаются решения, связанные с отказом в регистрации земельных участков. Анализ судебных споров, позволяет систематизировать основные причины для отказа в регистрации:

• возврат документов заявителя;
• прекращение процедуры регистрации по воле самого заявителя;
• приостановление рассмотрения заявления о регистрации.

Решение о возврате документов без рассмотрения принимается работником Росреестра в ходе проверки документов, поданных заявителем. Данный этап характеризуется проверкой полноты состава документов, поданных заявителем, соответствие их требованиям по оформлению и содержанию. наличия определенных прав у направившего и подготовившего документ лица.

Как показывает практика, возврат документов без рассмотрения происходит, во-первых, если не оплачена госпошлина за услугу регистрации участка, во-вторых, когда в составе документов присутствуют перечёркнутые слова или символы, приписки, подчистки или иного рода исправления, в-третьих, если документация заполнена карандашом и не могут быть прочитаны специалистами, в-четвертых, заявление было составлено без подписи самого заявителя, в-пятых, у Росреестра имеется информация о том, что земельный участок не может подлежать регистрации без личного присутствия лица являющегося заявителем документов.

Если на стадии приёма документов не было выявлено нарушений, документы направляются государственному регистратору для их дальнейшего рассмотрения.

Отказ органа регистрации прав на земельный участок по воле самого заявителя, является вполне обоснованным решением, поскольку без личного интереса собственника участка данная процедура не может быть осуществлена.

Решение о приостановлении рассмотрения заявления о регистрации осуществляется государственным регистратором. Если в результате проверки документов регистратор обнаружит ошибки, которые будут служить препятствием для дальнейшего проведения процедуры регистрации, уполномоченное лицо имеет право приостановить рассмотрение заявления на конкретный срок. Обычно, срок осуществления процедуры составляет один месяц, но не может быть дольше трех месяцев.

Основания приостановления процедуры регистрации прав на земельный участок перечислены в ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Закон насчитывает порядка 63 оснований для приостановления, но чаще всего встречаются только некоторые из них.

Обратимся к наиболее интересным случаям из судебной практики. Росреестр принял решение о приостановлении процедуры регистрации основываясь на п.7. ч.1. ст.26 ФЗ №218. Отказ был мотивирован тем, что договор купли-продажи заключенный между ООО и физическим лицом не имеет нотариального удостоверения.

Однако, Росреестр не обратил свое внимание на следующую особенность: в случае, когда предметом сделки является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, договор по передачи доли не подлежит нотариальному удостоверению.

Суд вынес определение о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав юридического лица [2].

Отсутствие согласия арендатора при прохождении регистрации права собственности на земельный участок так же становится частым предметом судебных споров.

Верховный суд РФ в своем определении 25. 12. 2019 г. установил, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено исключительно дольщику, который голосовал против решения о предоставлении земельного надела в аренду на общем собрании. Таким образом, выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора, если участник долевой собственности не проявил инициативу, выразившееся в голосовании против такого решения [3].

Наибольшей популярностью среди оснований для приостановления регистрации прав на земельный участок пользуется п. 5. ч.1. ст. 26 ФЗ №218. Данный пункт предусматривает возможность приостановить процедуру при отсутствии необходимых документов, поданных заявителем.

Важно отметить, что данный пункт трактуется довольно широко и в содержании самого закона нет четкого и исчерпывающего перечня вышеупомянутых документов. На этой почве резонно возникают вопросы относительно установления факта полноты поданных документов, их количество и содержания.

В одном из судебных решений, Росреестр основывая свое решение о приостановлении регистрации земельных участков, указал, что в орган не были поданы документы, которые должны подтверждать соблюдение правил преимущественной покупки земельного надела из земель сельхозназначения. Однако, со стороны заявителя было направлено судебное решение о понуждении к заключению договора купли-продажи. Несмотря на то, что судебный акт сам по себе является уже основанием для подтверждения прав на земельный участок, орган регистрации принимает решение об отказе в осуществлении процедуры государственной регистрации. Обосновывая свое решение, Управление указало на отсутствие документа, подтверждающего почтовое отправление с извещением Правительства о намерении продать земельный участок [4].

Зачастую приостановление процедуры регистрации происходит по вине самого заявителя, однако в практике существуют ситуации, когда виновным субъектом становится регистрирующий орган в следствии обнаружения реестровой ошибки. Реестровые ошибки возникают как правило в следующих ситуациях:

• фактическое местоположение границ участка не соответствуют заданным координатам [5];
• отсутствие согласования местоположения границ участка, смежного с земельным участком общего пользования [6].

Так, по мнению В.В. Золиной, данные ошибки в большинстве своем совершаются из-за низкой квалификации кадастровых инженеров, неисправности используемого оборудования и, наконец, человеческого фактора [7 с. 35].

Таким образом, процедура регистрации прав представляет собой сложный процесс, в котором первоочередное значение имеет этап подготовки всех необходимых документов, поскольку уполномоченный орган регистрации обращает особое внимание на данное условие. В настоящий момент можно констатировать, что судебная практика не выработала конкретного подхода при решении вопроса, связанного с отказом или приостановлении регистрации прав земельные участки. Зачастую, судебные дела доходят до апелляционной или кассационной инстанции, что сигнализирует о наличии ряда проблем в законодательстве, регулирующую данную область.

Список литературы

1. О государственной регистрации недвижимости: Федер. закон от 13 июл. 2015 г. № 218-ФЗ // Рос. газ. – 2015. – № 156.
2. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.03.2019 N 304-КГ18-22555 по делу № А70-13041/2017 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 10.01.2021 г.)
3. Определение Верховного суда РФ от 25 дек. 2019 г. № 309-ЭС15-19876 [Электронный ресурс]. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 11.01.2021 г.)
4. Постановление Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 5 июн. 2020 г. по делу № А39-5571/2019 [Электронный ресурс]. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 11.01.2021 г.)
5. Решение Приволжского районного суда (Ивановская область) № 2-420/2019 2-420/2019~М-389/2019 М-389/2019 от 24 декабря 2019 г. по делу № 2-420/2019 [Электронный ресурс]. – URL: https://sudact.ru/regular/doc/S4zt6DzGKTdg/ (дата обращения 10.01.2021 г.)
6. Решение Матвеево-Курганского районного суда (Ростовская область) № 2-1054/2015 2-28/2016 2-28/2016(2-1054/2015;)~М-1124/2015 М-1124/2015 от 9 июня 2016 г. по делу № 2-1054/2015 [Электронный ресурс]. – URL: https://sudact.ru/regular/doc/1sPgslkdcY6j/ (дата обращения 10.01.2021 г.)
7. Золина В.В. Особенности выявления и устранения кадастровых ошибок в сведениях кадастра недвижимости // Инновационная деятельность: теория и практика. – 2016. – № 9 (5). – С.33-38.