gototopgototop

Анализ факторов, определяющих доступность жилья

Масик Сергей Алексеевич – аспирант Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. (г. Воронеж)

Аннотация: В статье рассматривается классификация факторов, определяющих уровень доступности жилья. Представлена авторская модель взаимодействия данных факторов. Более подробно рассмотрен фактор «доходы населения» и его взаимосвязь с категорией «доступность жилья».

Ключевые слова: Доступность жилья, доходы населения, домашнее хозяйство, рынок недвижимости, уровень жизни населения.

Успешность государственной политики в последнее время в мировой практике всё чаще оценивается с точки зрения защищённости граждан. Одним из ключевых аспектов данного вопроса, является максимальное удовлетворение основных жизненных потребностей населения страны, ключевым из которых является обеспечение приемлемых жилищных условий.

Проблема обеспечения граждан доступным жильём в последние годы стоит особенно остро. Снижение цен на рынке недвижимости в 2010 году во время мирового финансового кризиса, стало свидетельством того, что цены на жильё в крупных городах Российской Федерации были необоснованно высоки. В настоящее время по мере избавление российской экономики от последствий кризиса рынок жилой недвижимости вышел из состояния стагнации. Следствием чего явился рост цен на жильё практически во всех регионах страны.

Рассматривая причины роста цен на жилую недвижимость, особое внимание следует обратить на анализ факторов, определяющих уровень доступности жилья. Возможность улучшить жилищные условия является сложной категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания.

Говоря о доступности жилья необходимо учитывать не только возможность его свободного приобретения для последующего проживания. Одновременно с приобретением возникает необходимость содержать и обслуживать это жильё, неся соответствующие затраты, к которым относятся налоговые отчисления, текущий ремонт, различные виды страхования, оплата коммунальных услуг и некоторые другие. Плата за содержание жилья и коммунальные услуги в условиях роста тарифов являются дополнительной составляющей растущих обязательных платежей, влияющей на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя растущих в динамике расходов. [3]

Фактический уровень обеспеченности жильём (тип дома и душевая обеспеченность), демографические параметры домашних хозяйств вместе с ожидаемыми приращениями жилищной обеспеченности в форме наследования или дарения определяют характеристики потенциальных потребностей в улучшении жилищных условий и уровень их доступности. [1]

Факторы, влияющие на уровень доступности жилья для населения, могут быть классифицированы следующим образом:

Факторы домашних хозяйств:
• численность и структура населения страны (число и структура семей);
• уровень среднедушевой жилищной обеспеченности;
• среднедушевой доход и ликвидные сбережения.

Факторы предложения на рынке жилья:
• объёмы социального (бесплатного) жилья;
• объёмы муниципального жилья, реализуемого с помощью субсидий и различных кредитных схем;
• объёмы жилья, предоставляемого населению на условиях коммерческого найма;
• цены реализации жилья и их дифференциация (по себестоимости, коммерческим ценам);
• структура и объёмы жилья, предназначенного для коммерческой реализации.

Политические и финансово-экономические факторы:
• объём и условия субсидирования и кредитования населения государством для покупки жилья;
• объём консолидированных ресурсов, привлеченных бюджетом и финансовой системой для коммерческого кредитования населения и условия их предоставления;
• объём бюджетных и внебюджетных средств, привлечённых для реконструкции муниципального жилого фонда;
• объём средств частных инвесторов, привлечённых для строительства и реализации коммерческого жилья;
• налоги на собственников жилья и их дифференциация, исходя из требований налогового законодательства;
• тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг (с дифференциацией по типам жилья и уровню дохода);
• политическая, законодательная (в том числе налоговая) стабильность, реструктуризация банковской и финансово-кредитной системы и оценка их влияния на активность операций (населения и инвесторов) на рынке жилья. [3]

Рассматривая зависимость доступности жилья от различных факторов необходимо обратить внимания на то, что большинство из представленных выше факторов влияют на целевой параметр «Доступность жилья» опосредованно, то есть создаются зависимости различной природы. С целью более детального анализа описанных выше факторов, необходимо изучить каким образом каждый из факторов влияет на доступность жилья. Для этого изобразим схему влияние значений различных факторов на значение доступности жилья исходя из расчета коэффициента доступности жилья на рисунке 1.

Рисунок 1. Влияние факторов на уровень доступности жилья.

Большинство факторов, влияющих на доступность жилья, находятся в тесной зависимости между собой, образуя сложные цепочки взаимосвязей. Это означает, что каждый фактор влияет на уровень доступности жилья, изменяя при этом один или несколько других факторов прямо или косвенно определяющих ситуацию на рынке жилья. При этом, возможно, что изменение одного из параметров не повлечет за собой адекватное изменение доступности жилья, вследствие уравновешивания данного фактора изменением других параметров. Следует обратить внимание на направленность изменения параметров под воздействием факторов.

Рассмотрим фактор «доходы населения», который оказывает двунаправленное влияние на доступность жилья. С одной стороны увеличение доходов населения ведет к повышению доступности жилья, что следует из формулы расчета коэффициента доступности жилья. С другой стороны увеличение доходов приводит к повышению спроса на жилье, что создает основу для роста цен, как на потребительскую корзину, так и на недвижимость, уравновешивая, таким образом, изменение фактора «доходы населения» и сглаживая изменения коэффициента доступности жилья. [2]

Описанные зависимости актуальны только при условии положительной динамики населения в рассматриваемом регионе, либо в регионе с потенциально привлекательными условиями для миграции населения.

В экономически привлекательных регионах страны доступность жилья вероятнее всего является константой, т.е. все время находится на определенном (высоком) уровне независимо от доходов населения, что позволяет поддерживать баланс между притоком и оттоком населения в данном регионе. В этом случае доступность жилья является регулятором миграции население между регионами. Таким образом, чем больше экономическая привлекательность региона, тем меньше подвержен изменениям коэффициент доступности жилья.

В наименее экономически привлекательных регионах (населенных пунктах) стоимость жилья определяется затратами на ее строительство. При этом доступность жилья напрямую зависит от уровня жизни населения (от доходов, сбережений, стоимости постоянных потребительских расходов и т.д.).

В экономически привлекательных регионах (населенных пунктах) стоимость жилья во многом определяется спросом, при этом с ростом доходов населения стоимость жилья возрастает, и доступность жилья практически не изменяется.

Список литературы:

1. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cfin.ru/press/afa/2001-3/07.shtml (дата обращения: 05.12.2012 г.)
2. Палий В.М. Доступность жилья и определяющие ее факторы [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://be5.biz/ekonomika1/r2011/1583.htm (дата обращения: 06.12.2012 г.)
3. Щетинин Я., Баранов И. Анализ доступности жилья в Московском регионе [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru/analytics/stk-3.htm (дата обращения 06.12.2012 г.)

Интересная статья? Поделись ей с другими:

Внимание, откроется в новом окне. PDFПечатьE-mail

Отправить статью

...

Форма оплаты

Номер статьи, присвоенный редакцией
Количество страниц в статье
Количество экземпляров журнала
Доставка: РФСНГ
Скидка (%)
Заказать свидетельство о публикации
1. Стоимость публикации каждой страницы статьи составляет 200 рублей.
2. Стоимость каждого экземпляра журнала, включая его печать и доставку, составляет 350 рублей для России и 420 рублей для стран СНГ.
3. Стоимость свидетельства о публикации составляет 120 рублей

Реквизиты для оплаты через банк