УДК 347.23

Соотношение и взаимодействие режимов самовольной постройки и приобретательной давности как способов первоначального приобретения титула собственности: теоретический и практический аспект

Быкова Диана Евгеньевна – студент Дальневосточного института управления (филиал) Российской академии народного хозяйства и государственной службы

Аннотация: В статье рассматриваются два первоначальных способа приобретения права собственности с точки зрения теории и практики, их взаимовлияние и взаимодополнение. Предлагается расширение действия правового режима приобретательной давности на случаи невозможности получения титула собственника посредством правового режима самовольной постройки.

Ключевые слова: самовольная постройка, приобретательная давность, титульный собственник, давностный владелец, первоначальный способ приобретения права собственности.

Описывая теоретический аспект институтов самовольной постройки (inaedificalio) и приобретательной давности (usucapio), стоит отметить их известность еще римской правовой системе.

Римским юристам был известен институт usucapio, под которым подразумевалось приобретение dominium путем владения в течение определенного периода времени. Специфика данного института была раскрыта в Законе XII таблиц. Римское право устанавливало строгие юридические требования для usucapio: вещи должны были являться объектами частной собственности; владельцем должно было быть лицо, которое могло быть владельцем в соответствии с законом; необходимо было наличие юридического основания для владения (iustus titulus); владение должно было быть добросовестным, публичным, постоянным и неоспоримым со стороны собственника; установленный для usucapio срок должен был истечь. В России институт приобретательной давности впервые упоминается в Псковской судной грамоте. Право собственности на землю, согласно положениям Грамоты, возникало после четырехлетнего или пятилетнего непрерывного владения при условии, что лицо обрабатывало землю, т.е. осуществляло ее надлежащее использование. В Российской империи правовое регулирование давности владения осуществлялось в соответствии со ст. 533 Свода законов. Советский период характеризуется полным отсутствием норм о приобретательной давности, поскольку указанный институт вступал в противоречие с существовавшим на тот момент социалистическим строем. Последующее развитие приобретательной давности берет начало с 1990-х годов и продолжается в настоящее время.

Альтернативно конструкции давностного владения институт самовольно возведенных объектов относился к одному из способов приобретения права собственности в римском праве путем inaedificalio. Однако современная интерпретация строений, не соответствующих обязательным установлениям, значительно отличается от подхода, выработанного римскими юристами. Согласно римскому праву даже в тех случаях, когда собственником использовались не свои материалы при строительстве здания, право собственности в отношении указанного здания так или иначе возникало в соответствии с общим правилом. В дальнейшем появился иной институт – superficies, который предполагал длительное использование сооружения, построенного на чужом земельном участке. Рассматриваемое правомочие осуществлялось на условиях возмездности и передавалось по наследству. В отечественном правопорядке институт самовольно возведенных строений появился и начал развиваться лишь в 16 веке. Первое упоминание о нем можно встретить в Судебнике 1589 года, который содержал весьма расплывчатые и бессистемные нормы. Большую ясность внесло Соборное Уложение 1649 года, которое устанавливало императив: обладатель земельного владения приобретал в собственность незаконно возведенное строение с учетом выплаты соответствующей суммы лицу, которым было осуществлено строительство. Для законодательства советского периода было характерно практически полное отсутствие норм о самовольном строительстве.

В отечественном правопорядке данные институты нашли свое отражение в ст.ст. 222 и 234 ГК РФ [1]. С позиции правопреемства приобретение титула собственника по давности, на самовольно возведенное строение стоит относить к первоначальным способам приобретения данного титула [3]. Приобретение правомочий собственника на самовольную постройку допускается с целью введения недвижимого имущества в оборот, хотя бы и возведенного с нарушениями правил, установленных законом, однако вполне устранимых – таким образом закон допускает случаи, в которых имущество можно не уничтожать (постройка была приведена в соответствии с установленными требованиями, устранены факторы риска, связанные с созданием угрозы жизни и здоровью граждан). В подобных условиях крайняя мера – снос самовольного строительства за правонарушение – не применяется за незначительностью [6]. Приобретение же права собственности по давности владения необходимо для возврата и, в редких случаях, введения имущества в гражданский оборот, преодоления неопределенности относительно факта принадлежности вещи определенному субъекту.

Легальная дефиниция самовольно возведенного строения содержится в ГК РФ. Согласно Кодексу, а именно ст. 222, это «здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта…» [10, c. 202]. При этом пункт 2 упомянутой статьи, касательно ограничений, закрепляет специфику режима самовольного строительства с позиции ограничений, а именно: не приобретается собственность, отсутствует как право совершать любые сделки, так и использовать постройку [5, c. 413]. Таким образом, приобретение права собственности на постройку (при определенных условиях) – это исключение из общего правила запретительного и обязывающего регулирования. Системно толкуя ст.ст. 130, 222 ГК РФ, руководствуясь положениями ЗК РФ, Грк РФ, ЖК РФ, а   также   учитывая разъяснения,  содержащиеся  в совместном Постановлении  N 10/22, становится ясно, что самовольные постройки – это недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) [8]. При этом только с 01.01.1995 года нежилые объекты недвижимости можно квалифицировать как постройки, нарушающие законодательно установленные требования, в то же время, жилые объекты, нарушающие требования законодательства, начиная с 1964 года, будут признаваться самовольными постройками, что явствует из ст. 109 ГК РСФСР и ст. 2 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [2; 11].

Пункт 1 ст. 234 ГК РФ закрепляет дефиницию приобретательной давности, декларируется, что это правовой механизм, согласно которому лицо, в понимании главы 3 и 4 ГК РФ, не являющееся собственником имущества, но выполняющее совокупность требований – добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество. Из взаимосвязи статей 225 и 234 ГК РФ становится ясно, что правовой режим приобретательной давности распространяется как на движимое, так и на недвижимое имущество, которое принадлежит определенному лицу либо не принадлежит никому (бесхозяйные вещи) – таким образом Кодекс отмечает широкий спектр действия данного института. Течение срока приобретательной давности может начаться не с 1995 года, а с 1990 года, что явствует из ГК РСФСР, Закона СССР «О собственности», ст. 50 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.

С позиции взаимодействия институтов давности владения и самовольного строительства стоит сказать, что формально-юридически ст. 234 не содержит запрета на распространение давности владения имущество, которым является самовольная постройка. В ст. 222 ГК РФ говорится лишь об ограничениях, связанных с приобретением права собственности, использованием и распоряжением постройкой лицом, которое ее осуществило. Правообразующими обстоятельствами в приобретении права собственности на самовольную постройку являются – соответствие всем условиям, названным в законе, и обращение в суд. При этом стоит отметить ситуации, при которых соблюсти все условия будет невозможно, сроки исковой давности на снос истекут, и в таком случае имущество не будет иметь перспектив легализации, как и перспектив сноса. Учитывая тот факт, что механизм обращения в собственность построек был установлен только в 1995 году, а с 1964 по 1995 год, если постройку не снесли, она была просто за пределами оборота, не могла принадлежать кому-либо, возникает вопрос – а каким именно критериям должно соответствовать имущество, обладающее признаками самовольного, для приобретения на него права собственности, если оно было создано в период, к примеру, с 1964 по 1995 год? Нельзя не отметить важнейший принцип действия гражданского законодательства, закрепленный в статье 4, а именно: не придание обратной силы актам, введенным в действие после возникновения общественных отношений. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом, условиям легализации, закрепленным в статье 222 ГК РФ, не придается обратной силы. А значит такой способ приобретения собственности работает только в отношении имущества, которое возведено после 1995 года. Следовательно, если постройка обладает признаками самовольной, возведена в период с 1964 по 1995 год, то такое имущество не представляется возможным ввести в оборот не иначе, как с помощью приобретательной давности, которая может течь с 1990 года, в силу того, что механизм приобретения титула собственника на постройку был закреплен лишь после 1995 года. Такие обстоятельства делают неизбежным вывод о необходимости распространения режима приобретательной давности на режим самовольного строительства. В свое время о такой возможности высказывался ВАС РФ в своем Информационном письме от 09.12.2010 N 143 [4]. Также о расширении сферы действия давности писал К.И. Скловский, приводя пример с самовольным строением, которое не требуют сносить либо требование может быть погашено [9].

C целью обстоятельного изучения институтов самовольной постройки и приобретательной давности необходимо акцентировать внимание на практический аспект анализируемой в рамках настоящей статьи проблемы. На практике встречаются обстоятельства, в которых без распространения режима приобретательной давности на режим самовольного строительства не обойтись. В качестве примера таких обстоятельств стоит привести Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 12.12.2017 N 67-КГ17-22, фабула дела такова: с жалобой в высшую инстанцию обратилась жительница Новосибирска, жилой дом которой ранее был признан судами первой и апелляционной инстанций самовольной постройкой ввиду отсутствия необходимых правоустанавливающих документов. Кроме того, жилой объект полностью соответствует необходимым требованиям и не несет угрозы для иных лиц. В своем Определении ВС РФ подчеркнул важность института приобретательной давности в контексте самовольно возведенных объектов недвижимости и заключил, что отсутствие необходимых правоустанавливающих документов, а также невозможность подтвердить основания возникновения правомочий собственника надлежащим образом не являются препятствием для применения давности владения при условии непрерывности, открытости и добросовестности [7].

Проведенный анализ позволяет сделать следующий вывод: в действующей системе гражданско-правового регулирования существует необходимость расширения сферы действия правового режима давностного владения и на самовольные постройки, которыми являлись жилые объекты, построенные до 1995 года с признаками нарушения правил, установленных ст. 109 ГК РСФСР. Такая необходимость объясняется вышеперечисленными причинами.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // Официальный интернет-портал правовой информации: http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102033239&rdk= (дата обращения: 03.08.2023).
2. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 26.11.2001) // Справочная правовая система «Консультант плюс» – https://online3.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc&ts=d61G9mTZaHPnbmZA&cacheid=3F4D388EC0AE4D7F7077EB63E829531F&mode=splus&rnd=QpAblg&base=LAW&n=34159&dst=1000000001#gHoK9mT0ESsxiBM12 (дата обращения: 06.08.2023).
3. Гражданское право: учебник: в 2 томах. Том 2 / под ред. Б. М. Гонгало. – 4-е изд., перераб. и доп. – Москва: Статут, 2021. – 602 с. – ISBN 978-5-8354-1718-6. – Текст: электронный. – URL: https://znanium.com/catalog/product/1859246 (дата обращения: 05.08.2023). – Режим доступа: по подписке.
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации // Справочная правовая система «Консультант плюс» – https://online3.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc&ts=d61G9mTZaHPnbmZA&cacheid=48D81B05AE7C3070E16AC39F1467FEBF&mode=splus&rnd=QpAblg&base=LAW&n=109288#j26K9mTbrRapgk65 (дата обращения: 01.08.2023).
5. Кондратюк Д. Л. Самовольная постройка: проблемы определения юридической судьбы // Образование и право. 2022. N 3. С. 412-417.
6. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) // Справочная правовая система «Консультант плюс» – https://online3.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc&ts=d61G9mTZaHPnbmZA&cacheid=A53A1412FA7B510ACCF22DBE8F7BF888&mode=splus&rnd=QpAblg&base=LAW&n=431506#abVG9mTgLEApEvVp (дата обращения: 01.08.2023).
7. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 67-КГ17-22 // Справочная правовая система «Консультант плюс» – https://online3.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc&rnd=QpAblg&base=ARB&n=523479#mGQV9mToc34Wmnu4 (дата обращения: 01.08.2023).
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Справочная правовая система «Консультант плюс» – http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=75LEBgTMNszYuHDq&cacheid=CC99AFE814FCC62993B5F1FDFDF1CFCC&mode=splus&rnd=eFcuAgT4OCKgK6mB1&base=LAW&n=181658&dst=1000000001#WJlFBgTk9vEEmMqV1 (дата обращения: 01.08.2023).
9. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: учебное пособие для вузов / К. И. Скловский. – 5-е изд., перераб. и доп. – Москва: Издательство Юрайт, 2023. – 1016 с. – (Высшее образование). – ISBN 978-5-534-13090-4. – Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. – URL: https://urait.ru/bcode/516910 (дата обращения: 06.08.2023).
10. Скорочкина А. П. Самовольная постройка: проблемы правоприменения // Современные проблемы правотворчества и правоприменения. 2022. С. 201–206.
11. Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Справочная правовая система «Консультант плюс» – https://online3.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc&ts=d61G9mTZaHPnbmZA&cacheid=21FD070C5D4C70AE2AC4EA6CD683FC6D&mode=splus&rnd=QpAblg&base=LAW&n=449624#p80U9mTQ5SzERRic1 (дата обращения: 01.08.2023).