УДК 332

Торговые центры на рынке торговой недвижимости города Улан-Удэ

Чимитова Ирина Зоригтоевна – кандидат социологических наук, доцент Бурятской государственной сельскохозяйственной академии имени В. Р. Филиппова.

Раднатарова Елена Владимировна – магистрант Бурятской государственной сельскохозяйственной академии имени В. Р. Филиппова.

Аннотация: В статье рассматривается динамика развития торговой недвижимости России последних лет. Отмечается значимость торговой недвижимости в регионах РФ, в том числе в Республике Бурятия. Анализируются возможности торговых центров республики с точки зрения привлечения покупателей. Подчеркивается роль таких признаков, как расположение и капитальный характер торговых помещений, а также необходимость создания более комфортной среды для взыскательного покупателя.

Ключевые слова: рынок недвижимости, коммерческая недвижимость, торговая недвижимость, торговые помещения, торговые центры, покупатели, покупательная способность.

Рынок коммерческой недвижимости России последних лет претерпел существенные изменения, и этот трансформационный процесс продолжается в настоящее время, поскольку воздействие стресс-факторов не прекращается. Некоторые авторы считают спад последних лет беспрецедентным: «Рынки офисов, торговых помещений и гостиниц сильно пострадали от режима самоизоляции и ограничений, связанных с ковидом, и сегодня там наблюдается спад, которого раньше никогда не было» [1, с. 20]. К наиболее явным проявлениям спада относятся снижение спроса, снижение ликвидности, уменьшение объема ввода в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости и т.д.

Вместе с тем ситуация на рынке коммерческой недвижимости варьируется в зависимости от условий регионов страны. Это касается такого ее вида, как торговая недвижимость. Этим понятием обозначаются объекты стационарной торговли, включающие помещения для размещения товара, ознакомления с ним покупателей и товарообмена. Во многих регионах России, в том числе в Республике Бурятия и г. Улан-Удэ, одним из наиболее популярных видов бизнеса является торговля, что актуализирует проблему торговой недвижимости и особенно ее подвида – торговых центров. Данная статья посвящается анализу их возможностей с точки зрения привлечения покупателей в современных условиях.

Хотя в Земельном кодексе РФ объект недвижимости рассматривается как земельно-имущественный комплекс, в практической деятельности, т.е. в сделках по купле-продаже и аренде, земельные участки, на которых расположены торговые здания и помещения, выступают в качестве объектов, оторванных от этих зданий и помещений. При этом основным товаром являются здания и их части – помещения, а чаще всего, особенно на рынке аренды, именно последние.

Перечислим основные признаки торговой недвижимости: его клиентами выступают предприятия и организации, т.е. юридические лица; продавцами и арендодателями являются собственники, в т.ч. организации-застройщики. Целью покупки и аренды этого вида коммерческой недвижимости является ритейл. Таким образом, торговая недвижимость является непосредственным средством производства самого массового вида бизнеса – ритейлингового.

Его популярность в бизнес-сообществе начала расти еще в конце прошлого века, когда на первых этажах многоквартирных жилых домов, особенно в центральных частях городов и других поселений, стали открываться объекты для коммерческого использования, в том числе учреждения торговли. При этом осуществлялся перевод жилых помещений в нежилой фонд. В дальнейшем такого рода помещения стали предусматривать еще на этапе проектирования зданий.

Очевидна тесная связь между экономической ситуацией в стране, уровнем жизни и, соответственно, уровнем доходов населения, определяющим его покупательную способность, деловой активностью представителей ритейлингового бизнеса и рентабельностью деятельности собственников торговых помещений.

В России и за рубежом предпринимались попытки классификации торговых площадей, но к единой системе это не привело: разные авторы руководствуются в этом вопросе разными критериями. Так, А. В. Сатышева, рассматривая варианты классификации объектов торговой недвижимости, предлагает такие их параметры, как масштаб объекта, его товарная специализация, основной потребитель, инфраструктура и сервис, наличие дополнительных центров притяжения покупателей, расположение, конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения, паркинг, управление зданием, охрана. В качестве основополагающего признака этот автор предлагает считать масштаб объекта торговли [2], и с этим можно согласиться, однако в условиях северных и сибирских регионов РФ не менее важным выглядят его расположение, а также такой качественный признак здания, как его капитальный характер.

В. А. Тетушкин справедливо отмечает обязательность для региональных рынков недвижимости ориентации на местные условия и общую ситуацию в стране [3, с. 123]. К местным условиям следует отнести суровый климат, требующий для торгового бизнеса наличия теплых помещений.

Самыми значительными по масштабу объектами торговой недвижимости сегодня являются торговые центры (ТЦ), торговые комплексы (ТК) и торгово-развлекательные центры и комплексы (ТРЦ и ТРК). Они созданы и давно существуют в западной экономике и развитых азиатских странах как шопинг-центры, моллы и т.п. и вполне востребованы там. Ныне они активно функционируют и в России. Помимо зарубежного примера ТЦ имеют и отечественные корни: их предшественниками были гостиные дворы и универмаги.

При дифференциации ТЦ отечественные специалисты исходят в основном из принятых в Европе признаков: зона влияния ТЦ, его масштаб, специализация и ассортимент товаров, а также состав арендаторов торговых площадей. При этом разные авторы по-разному оценивают признаки торговых центров. Опираясь на наиболее известные дефиниции, ТЦ, М. Л. Власова выделяет такие их характерные черты: единое архитектурное решение; управление ТЦ как единым объектом; тщательный подбор арендаторов, не ориентированных на конфликт между собой, максимальный ассортимент и объем товаров; единый участок с перспективой расширения; эффективная планировка торговой зоны с удобным входом и выходом; наличие удобной парковки; привлекательное, окружение торговых точек; наличие зоны сервиса; единый имидж [4, с. 20–21].

Отечественные торговые центры имеют свои особенности по сравнению с ТЦ других стран, вследствие чего в России применяется присущая ей типология. Чаще всего в нашей стране используется подразделение торговых центров на микрорайонные, районные, окружные, суперокружные, региональные и суперрегиональные.

Очевидно, что ТЦ Москвы и Санкт-Петербурга существенно отличаются от торговых центров других городов РФ, как и торговые центры крупнейших городов страны непохожи на ТЦ отдаленных регионов России. Как верно пишет Г. М. Корнев, «многие реально существующие в нашей стране торговые центры не вписываются в строгие рамки принятых классификаций» [5, с. 55].

Благодаря масштабам и разнообразию товаров и услуг торговые центры получали большую прибыль. Разумеется, цена аренды на различные помещения внутри торгового центра дифференцировалась: для якорного арендатора был принят режим наибольшего благоприятствования; арендаторы самых выгодных помещений платили больше остальных и т.д. Но в целом это был рентабельный бизнес. Однако в последние годы ситуация изменилась: торговые центры «опустились в рейтинге рентабельности на 3-е место, уступая и офисам, и складам» [6, с. 21].

 В новых условиях торговые центры вынуждены справляться с целым рядом новых проблем: становится меньше арендаторов, вследствие чего обостряется вопрос их отбора, торговые площади заполняются не полностью, редеют ряды покупателей и уменьшаются их финансовые возможности и т.д. Фудкорты, спортивные залы, клубы детских развлечений, аптечные пункты, ателье и другие площадки, торгующие товарами и услугами не первой необходимости, испытывают большие трудности. Что касается кинотеатров, то в связи с сокращением потока продукции западной киноиндустрии, снижением качества продукции из-за рубежа, а также неспособностью отечественного кинорынка быстро и полностью заполнить создавшиеся лакуны, многие кинотеатры закрываются, балансируют на грани закрытия или находят сомнительные способы остаться на плаву.

Правда, некоторые ТЦ с хорошими оборотами и высокой посещаемостью пострадали меньше других, и это не побуждает их предоставлять арендаторам более благоприятные, чем прежде, условия.

Что касается покупателей, то, несмотря на некоторое восстановление прежней модели потребления, среди них возросло стремление не столько тратить, сколько сберегать средства. По мнению регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group (ex. Knight Frank Russia) Евгении Хакбердиевой, «потребители стали больше копить и меньше тратить на товары не первой необходимости» [7].

Дополнительным стрессом для этого вида торговой недвижимости стало приостановление деятельности, частичный или полный уход с отечественного рынка западных компаний. Относительно этого процесса в литературе высказываются разные мнения. Некоторые считают, что западным ритейлерам «не только невозможно найти достойную замену, но и сам процесс смены арендаторов может быть очень дорогостоящим» [6, с. 19]. Это и происходит во многих ТЦ.

 Другие эксперты, констатируя, что исход иностранцев вкупе с ограничением поставок из Европы и США отразился на каждом сегменте рынка недвижимости, а арендные потоки торговых центров снизили часть доходов, высказываются более оптимистически, отмечая, что рынок уже видел ряд сделок по выкупу бизнеса иностранных арендаторов, и многие магазины уже работают или вот-вот откроются под новыми брендами, а значит, рынок все-­таки адаптировался [8].

Многие эксперты подчеркивают максимальную комфортность условий для новых арендаторов торговых центров, и не только для якорей, но и для остальных, что объясняется необходимостью заполнения торговых площадей. В число таких условий входят ремонт и оснащение торговых помещений арендаторов за счет ТЦ, предоставление им маркетингового пакета, снижение ставок и процента от оборота, длительные арендные каникулы и т.д.

Следует учитывать также, что на место крупных игроков могут прийти и приходят средние компании, возможности которых на российском рынке прежде были ограничены, вместо западных марок приходят китайские, турецкие и др., а отечественный бизнес благодаря импортозамещению получает импульсы для роста.

В начале 2022 г. сложилась ситуация, предполагающая учет субъектами рынка торговой недвижимости таких факторов, как нарушение цепочек поставок, проблемы с товарными запасами и т.д. [9]. Имеет место также отток некоторой части предпринимателей, работавших в сфере торговой недвижимости. 

Очевидно, что условия деятельности ТЦ различаются, у всех свои особенности и обстоятельства, поэтому каждый из них в зависимости от своего положения выбирает собственный путь выхода из сложившейся ситуации. 

Рассмотрим нынешнее положение некоторых основных ТЦ Республики Бурятия, расположенных в ее столице г. Улан-Удэ и привлекающих не только горожан, но и значительную часть покупателей из ближайших поселений. Город в целом имеет необходимую для его статуса субъекта РФ инфраструктуру, включающую промышленные предприятия, учреждения социальной сферы, учреждения науки, образования, культуры, разветвленную сеть предприятий торговли и общественного питания, в т.ч. несколько торговых и торгово-развлекательных центров и т.д.

Вместе с тем, наряду с общероссийскими тенденциями, в регионе имеет место ряд негативных особенностей, влияющий на покупательную способность населения. К их числу относится стабильное пребывание региона в «хвосте» общероссийского рейтинга по уровню жизни населения и непосредственно связанная с этим чрезмерная его закредитованность. Суммарное действие рассмотренных выше факторов привело «к существенному снижению потребительской активности жителей региона, что в свою очередь снижает активность арендаторов торговых площадей. Срок экспозиции пустующих помещений в торговых центрах республики значительно удлиняется, растут финансовые траты на содержание имущества со стороны собственников» [10].

В настоящее время в г. Улан-Удэ наиболее крупными торгово-развлекательными центрами являются «Форум» и «Пионер» в Советском районе, «Пиплз парк» и «Мёд» в Октябрьском, «Кэпитал молл» в Железнодорожном. К крупным торговым центрам можно отнести «Гэлэкси» в Советском районе и «Юбилейный» в Железнодорожном. Все эти ТРЦ и ТЦ имеют ряд своих особенностей, сильных сторон и недостатков, которые формируют имидж, свою целевую аудиторию и сказываются на способности привлекать посетителей и покупателей. Рассмотрим современное положение ряда из них с точки зрения удовлетворения покупательных потребностей населения.

Наиболее популярным и одним из самых посещаемых в настоящее время ТРЦ является «Форум», находящийся в самом центре города, в 2 минутах ходьбы от центральной площади г. Улан-Удэ – Площади Советов, рядом с пешеходной зоной, вблизи от самых известных и значимых памятников истории и культуры.

К плюсам «Форума» относятся привлекательность внешнего вида (он выглядит современным, выразительным) и интерьеров, сочетающих широкие галереи, просторные атриумы, выверенные световые и цветовые решения и т.д.; широкий ассортимент как «мягких», так и «жестких» товаров, наличие широкого выбора развлечений. В этом ТРЦ в роли якорных арендаторов выступают Gloria Jeans, O`STIN, Kari, Детский мир, гипермаркет «Николаевский», М-Видео, Читай Город и многие другие. 

По перечисленным позициям «Форум» превосходит расположенный через дорогу от него ТЦ «Столичный», который производит впечатление темноватого, тесного, некомфортабельного, в котором отсутствует единый стиль и который менее интересен своим ассортиментом и практическим отсутствием игровых и развлекательных площадок. Соседство ТЦ «Столичный», следовательно, не оказывает негативного влияния на зону влияния ТРЦ «Форум».

Самым заметным недостатком «Форума» является неудобство расположения и недостаточное количество мест на бесплатной парковке [11]. Однако неоспоримым плюсом, выгодно отличающих этот ТЦ от конкурентов, является наличие большого подземного паркинга, из которого посетители могут напрямую подняться на лифтах или эскалаторах в торговые помещения. В суровых климатических условиях г. Улан-Удэ это заметно увеличивает посещаемость «Форума» в зимний период, особенно посетителей с маленькими детьми.

Чуть в стороне от «Форума», но тоже в центре города, но зато на более просторной территории находится ТРЦ «Пионер» с модной торговой галереей, широким ассортиментом товаров популярных торговых марок, многозальным кинотеатром, детским игровым парком, хорошо спланированной зоной фуд-корта, территорией для проведения семейных мероприятий и т.д. Среди якорных арендаторов «Пионера» – O`STIN, Sela, Zolla, Lady Collection и другие. В допандемийный период ассортимент товаров и услуг для детей был значительно разнообразнее, чем в «Форуме», однако сейчас дисбаланс выровнялся.

Привлекательными чертами ТРЦ «Пионер» является достаточное количество парковочных мест, его расположение вблизи республиканского автовокзала, остановок ряда городских автобусных маршрутов, специализированных магазинов продуктов, детских и спортивных товаров и набережной р. Селенги, Кроме того, предстоящая реконструкция этой части центра города и строительство вузовского центра и кампуса сделает данный ТРЦ еще более притягательным для молодежного сегмента потребителей.

ТРЦ «Пионер», «Форум» и расположенный также в центре и во многом сходный с ними ТЦ «Гэлэкси» по своему формату сочетают в себе черты окружного и суперокружного ТЦ. Его отличительной особенностью является ориентация на посетителей передвигающихся на общественном транспорте, поскольку в непосредственной близости находятся несколько остановок общественного транспорта, как автобусного, так и трамвайного сообщения, через которые проходят многие маршруты. При этом у данного ТЦ наблюдается явный недостаток парковочных мест для личного автотранспорта. Эти факторы накладывают отпечаток на целевую аудиторию, это преимущественно молодёжь, зачастую из отдаленных районов города.

В иной ситуации, чем эти центральные ТЦ, находятся торговые центры в спальных и отдаленных районах. Так, среди жилых кварталов располагаются ТРЦ «Пиплз парк» и «Мёд», поэтому они характеризуются более или менее стабильным составом посетителей. Так, например, «Мёд» обслуживает жителей сотых кварталов, и само его название ассоциируется с сотами, т.е. медом. К особенностям его супермаркета относятся наличие фермерской и деликатесной продукции со всего мира, единственный в городе отдел по продаже живой рыбы и пр. Этот ТРЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, в том числе услуги аптеки, ремонта девайсов, фитнес-клуба, бассейна с джакузи, ресторана, кофейни, развлечений для детей и подростков, бесплатной зарядки электромобилей и т.д. Для посетителей из других районов города есть бесплатный «медовый» автобус [12]. По своему формату «Пиплз парк» и «Мёд» ближе к районным, но с элементами окружных торговых центров.

Что касается более отдаленного ТРЦ «Кэпитал молл», то он выделяется размерами, являясь самым крупным в Бурятии. В отличие от остальных ТЦ и ТРЦ он дислоцируется внутри торговой зоны, среди комплекса торгово-складских помещений, и для него характерна перегруженность транспортом, ярко выраженная деловая активность субъектов бизнеса. Окружающая его атмосфера (бетон-стекло-выхлопы-шумы) совершенно некомфортна для человека. Он более или менее устраивает покупателей-автомобилистов и жителей нескольких прилегающих спальных районов, но для остальных неудобная дорога к нему является серьезным минусом в течение большей части года из-за климата. По мнению некоторых экспертов, у этого ТРЦ наблюдаются проблемы с трафиком.

Общим недостатком большинства ТРЦ города, особенно «Кэпитал молла», является отсутствие вокруг них зеленых зон и зон отдыха, которое снижает их привлекательность для взыскательного покупателя. Полагаем, что сегодня нужна не только новая модель торговли [13], но и корректировка торгового бизнеса в плане большей заботы о покупателе и внимания к нему, создания более комфортной для него среды не только внутри, но и вокруг торговых центров.

Список литературы

1. Щукин А. Он-лайн торговля раскачала склады // Эксперт. 2020. № 5. С. 20–23.
2. Сатышева А. В. Классификация торговой недвижимости // Наука и образование: отечественный и зарубежный опыт : десятая международная научно-практическая конференция: сборник трудов, Белгород, 02 марта 2018 года. Белгород: ООО ГиК, 2018. С. 90– 95. EDN UQGAGQ.
3. Тетушкин В. А. Анализ рынка торговой недвижимости в условиях кризиса // Маркетинг в России и за рубежом. 2016. № 6. С. 115–125.
4. Власова М. Л. Создание торгово-развлекательных центров в России: практический подход. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2009. 368 с.
5. Корнев Г. М. Современные храмы торговли: девелопмент торговых центров. М.: Вершина, 2009. 232 с.
6. Щукин А. Торговые центры выйдут из матрицы // Эксперт. 2022. № 22. С. 18–21.
7. Нетерина М. Скидки любят тишину: аренда коммерческой недвижимости «тайно» подешевела / Нетерина М., Романова Т. // Forbs. 18.10.2022. [Электронный ресурс] URL: https://www.forbes.ru/biznes/479932-skidki-lubat-tisinu-arenda-kommerceskoj-nedvizimosti-tajno-podesevela (Дата обращения 5.05.2023).
8. Цыренов С. Вакантное место: как изменился российский рынок недвижимости // Forbs. 18.10.2022. [Электронный ресурс] URL: https://www.forbes.ru/mneniya/485587-vakantnoe-mesto-kak-izmenilsa-rossijskij-rynok-nedvizimosti (Дата обращения 5.05.2023).
9. Стерник С. Г., Погорелов К. И., Мурадов А. Н., Кокорева А. А., Кулаков А. Р. Влияние ухода иностранных участников рынка на развитие сегмента недвижимости крупных торговых центров // Российский экономический интернет-журнал. 2022. № 3.
10. Григорьева Л. О. Анализ развития рынка торговой недвижимости г. Улан-Удэ // Землеустройство, кадастр недвижимости и мониторинг земельных ресурсов: материалы Международной научно-практической конференции. – Улан-Удэ: Изд-во Бурятский государственный университет имени Доржи Банзарова.
11. Родионов Д. Торговая недвижимость уперлась в потолок // Номер один. 2021. 28 апреля. С. 25.
12. Торгово-развлекательному центру «Мед» исполняется 1 год // Молодежь Бурятии. 2021. 2 июня. С. 12–13.
13. Главные трудности еще впереди: Почему в Бурятии много и часто продают коммерческую недвижимость? // Информ Полис. 2023. 31 мая. С. 4–5.