УДК 332.622

Разработка новых методик инвестиционной оценки объектов культурного наследия

Мишаров Владимир Александрович – бакалавр Государственного университета по землеустройству

Аннотация: В данной статье рассматриваются актуальные вопросы оценки объектов культурного наследия и исследуются возможности включения этих объектов в гражданский оборот для повышения привлекательности регионов. Поскольку необходимо учитывать влияние факторов на стоимость объектов культурного наследия, которые традиционно не рассматриваются в качестве определяющих в рамках существующих методологий, но оказывают непосредственное влияние на их ценность в силу их уникальных характеристик, делается вывод о том, что процесс оценки должен учитывать эти специфические атрибуты. Такой подход позволит правильно организовать финансирование сохранения объектов культурного наследия за счет реализации программ государственно-частного партнерства. Выводы исследования будут полезны практикующим оценщикам, финансистам, экономистам, а также могут быть применены в учебных заведениях для разработки курсов и специализаций, связанных с экономикой недвижимости, оценкой имущества, оценкой бизнеса, правовым регулированием экономической деятельности и др.

Ключевые слова: объекты культурного наследия, оценка недвижимости, государственно-частное партнерство, ценообразующие факторы, стоимость.

Предлагаемая новая методика расчета инвестиционной стоимости объектов культурного наследия вносит научную новизну за счет разработки усовершенствованных подходов к определению рыночной стоимости таких объектов. Это позволит сделать научно обоснованный выбор методологий оценки их соответствующей ценности с учетом меняющихся рыночных условий и уникальных характеристик, присущих отдельным объектам культурного наследия. Важно подчеркнуть, что стоимость объектов культурного наследия варьируется в зависимости от их историко-культурной значимости (нематериальный фактор) и стоимости прав на землю в составе общей недвижимости с учетом особенностей, связанных с каждым отдельным объектом культурного наследия.

Более того, признание этих дополнительных специфических характеристик, присущих объектам культурного наследия, необходимо при оценке их ценности. Принимая во внимание не только их физические характеристики, но и их культурное и историческое значение, предлагаемая методология предлагает более полный и точный взгляд на их истинную ценность. Этот подход признает двойственную природу объектов культурного наследия, при которой они имеют не только экономическую ценность, но и играют жизненно важную роль в сохранении культурной самобытности и обогащении социальной ткани общества. Также, усовершенствованная методология позволит более тонко понять сложные отношения между объектами культурного наследия и их окружением. Он принимает во внимание культурный ландшафт и более широкий контекст, в котором существуют эти объекты, признавая, что их ценность выходит за пределы физических границ самой собственности. Таким образом, предлагаемая методика предлагает более целостный подход к оценке культурного наследия, отражающий неразрывную связь между этими объектами и их культурно-исторической и социальной значимостью.

Предлагая обоснованную и всеобъемлющую основу для оценки инвестиционной ценности объектов культурного наследия, предлагаемая методология устраняет ограничения существующих подходов. Сосредоточив внимание на научной строгости и более детальном рассмотрении всех соответствующих факторов, он способствует более точному процессу оценки, который соответствует постоянно меняющейся динамике рынка и развивающемуся культурному сознанию.

В заключение следует отметить, что новая методология расчета инвестиционной стоимости объектов культурного наследия не только представляет собой достижение в области оценки наследия, но и признает уникальный и многогранный характер этих объектов. Сочетая экономические, культурные и исторические аспекты, этот подход способствует более глубокому пониманию культурного наследия и его вклада в развитие и самобытность общества.

Архитектурная организация монументальной среды оказывает большое влияние на насущные потребности современного общества. Создание соответствующей среды направлено на создание условий для социального, экономического, экологического и морального улучшения [1].

При работе с историческими поселениями комплексной задачей становится включение концепции приоритетности сохранения объектов культурного наследия в территориально-организационную модель управления населенным пунктом. Мероприятия, обеспечивающие и улучшающие комфорт и качество жизни человека при максимальном сохранении архитектурной ценности, исторической застройки, могут быть разделены на следующие блоки, представленные на рисунке 1.

Исходя из рисунка 1 можно заключить, что в приоритете должны быть направления, где уже есть налаженный поток туристов. Социальный эффект будет достигнут в случае, если будет реализован вышеприведенный проект, а именно, интеграция ОКН как приоритетной задачи градостроительной политики населенных пунктов будет способствовать увеличению доходов населения, включенных в проект.

Рисунок 1. Описание мероприятий по улучшению метода оценки ОКН.

После проведения анализа мероприятий по совершенствованию методики оценки объектов культурного наследия (ОКН) можно выделить следующие направления совершенствования методологии оценки объектов культурного наследия:

разработка и внедрение методов расчета для наилучшего и наиболее эффективного использования ОКН с учетом их конкретных видов;
совершенствование оценки физического износа, функционального и внешнего устаревания ОКН для получения более точных результатов относительно их величины;
систематизация особенностей оценки рыночной стоимости прав на землю в составе единого объекта недвижимости с выбором наиболее подходящего метода оценки. К землям в пределах территории ОКН, в том числе имеющих историко-культурное значение, применяется земельное законодательство Российской Федерации и федеральные законы Российской Федерации;
выявление архитектурных аспектов проекта, которые можно оценить с точки зрения рыночной стоимости авторского права;
классификация, уточнение и выбор методологий оценки авторского права как нематериальной составляющей стоимости ОКН в зависимости от архитектурного проекта.

Эти усовершенствования направлены на повышение точности и полноты процесса оценки объектов культурного наследия, делая его более эффективным и применимым в различных контекстах.

Из описанного выше можно сделать вывод о том, что при определении стоимости зданий, которые являются объектами культурного наследия (ОКН), необходимо учитывать разнообразные факторы, влияющие на их ценность. Одним из таких факторов являются характеристики земельных участков, на которых эти здания расположены. Уникальность и историческая значимость ОКН, а также их местоположение на определенной территории, могут оказывать существенное влияние на их стоимость. Однако существующие подходы к оценке ОКН, как правило, не учитывают в полной мере их историко-культурное значение. Исторические и культурные аспекты, связанные с ОКН, могут иметь не только культурное, но и экономическое значение. Здания, обладающие исторической ценностью, способны привлекать туристов и способствовать развитию территории, что, в свою очередь, может приносить экономическую выгоду и улучшать социальную привлекательность региона [2, 3].

При оценке ОКН также следует учитывать особенности прав на земельные участки, где расположены эти объекты. Земельные участки, относящиеся к ОКН, могут быть подвержены специальным ограничениям и правовым регуляциям, которые необходимо учесть при определении их стоимости. Таким образом, для полной и точной оценки стоимости ОКН необходимо учитывать не только физические и технические характеристики зданий, но и их историческую, культурную и экономическую ценность, а также особенности правового статуса и оценки земельных участков, на которых они находятся. Это позволит более точно определить и оценить их важность и роль в социальном и экономическом развитии территории [4, 5].

Подводя итог, можно сказать, что включение всех соответствующих факторов ценообразования является оправданным. Однако применительно к освоенным земельным участкам, находящимся в пределах охраняемых территорий объектов материальных ценностей, необходимо учитывать фактор «Ограничения в связи с особым режимом, связанным с отнесением их к объектам материальных ценностей». Значение множителя этого фактора может потребоваться определить вне традиционных моделей. Для незастроенных земельных участков, находящихся в пределах охраняемых территорий материальных ценностей, необходим затратный подход.

Такой подход предполагает анализ функционального назначения не только самого земельного участка, но и всего комплексного имущества в целом. В случае освоенных земельных участков наличие специальных регламентов и ограничений, накладываемых охранным статусом материальных ценностей, может существенно повлиять на их стоимость. Эти ограничения могут включать ограничения на строительство, права использования, требования зонирования или меры по сохранению. Поэтому при оценке застроенных земельных участков в пределах охраняемых территорий материальных активов крайне важно учитывать эти особые обстоятельства и соответствующим образом корректировать оценку.

Список литературы

Башкатов В.С. Морфологический анализ в оценке памятников культурного наследия // Имущественные отношения в Российской Федерации. – – № 11 (98). – С. 84-100.
Бойко А.Ю. О методических рекомендациях по оценке объектов культурного наследия // Имущественные отношения в Российской Федерации. – – № 10 (181). – С. 66-72.
Грибовский С.В., Лахин Ю.Ю. Оценка зданий-памятников. Оценочная деятельность в Российской Федерации. [Электронный ресурс]. URL: http://smao.ru/information/analytics/858 (дата обращения: 03.2022).
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. / Учебник. – М.: Финансы и статистика, – С. 205-496.
Домнина С.В., Муратова М.А. Некоторые аспекты оценки и управления объектами культурного наследия // Наука и Мир. – – № 3 (3). – С. 124-126.

Интересная статья? Поделись ей с другими: