УДК 33

Обзор рынка торговой недвижимости в условиях экономической неопределенности в России

Завьялова Александра Ивановна – магистрант Уральского федерального университета имени первого Президента России Б.Н. Ельцина.

Аннотация: Резкое изменение цен на рынке торговой недвижимости в 2020-2022 гг. привлекло внимание большого числа исследователей и оценщиков. Российский рынок торговой недвижимости в последние годы столкнулся с рядом экономических проблем, включая пандемию COVID-19, санкции, колебания валютного курса и общую неопределенность. Эти факторы оказали значительное влияние на все сегменты рынка, от крупных торговых центров до небольших розничных магазинов.

В данной статье представлен обзор рынка торговой недвижимости в России с 2020 по 2022 гг., и влияние геополитических и экономических факторов на спрос покупателей.

Ключевые слова: коммерческая недвижимость, рынок недвижимости, экономическая неопределенность, пандемия COVID-19.

Современная экономическая неопределенность стала значительным фактором, влияющим на мировой рынок недвижимости. В России, где экономика сильно зависит от экспорта сырья, неопределенность, вызванная геополитическими событиями и санкциями, привела к колебаниям на рынке торговой недвижимости. Торговая недвижимость, охватывающая торговые центры, гипермаркеты и прочие коммерческие помещения, является важным сегментом российского рынка недвижимости. Она обеспечивает розничные продажи, создает рабочие места и вносит свой вклад в экономику в целом. Однако, в условиях неопределенности инвесторы и девелоперы сталкиваются с новыми вызовами и возможностями на этом рынке.

Событием, вызывающим неопределенность на рынке, может быть макроэкономическая ситуация, например пандемия COVID-19 или СВО, и последующие за ней санкции в торговом сегменте. На рынке недвижимости как макроэкономическое, так и микроэкономическое событие (события) могут привести к неопределенности в оценке. Влияние на цены и объемы продаж не будет известно до тех пор, пока на это не среагирует рынок [1].

Согласно статье на сайте международного валютного фонда (МВФ, англ. International Monetary Fund, IMF), глобальная неопределенность достигла беспрецедентных масштабов на момент вспышки COVID-19. Индекс мировой неопределенности – это квартальный показатель глобальной экономической и стратегической неопределенности, охватывающей 143 страны [2].

Несмотря на важность данного вопроса, в российской науке все еще отсутствуют фундаментальные работы, всесторонне освещающие сущность проблемы ценообразования на рынке недвижимости в период экономической неопределенности. Однако отдельные аспекты рассматриваются в статьях российских авторов.

Многие авторы статьей исследовали рынок коммерческой недвижимости. Например, Осипова И.В. в статье «Влияние пандемического кризиса на рынок коммерческой недвижимости» анализирует рынок торгового недвижимости в крупных городах России и выявляет основные последствия карантина, а также отмечает изменения потенциального спроса на аренду торговых помещений [3].

Исследование, приведенное в статье основано на данных различных источников, включая отчеты отраслевых аналитиков [7], данные по рынку недвижимости [4, 5] и интервью с экспертами рынка [6], и представлено в табл. 1. Автор статьи стремится предоставить всесторонний анализ рынка торговой недвижимости в России, уделяя особое внимание геополитическим и/или экономическим факторам неопределенности.

Таблица1. Посещаемость торговых центров в России и факторы влияющие на покупательский спрос

Недели	Период оценивания (мм/гг к мм/гг)	Посещаемость торговых центров	Геополитический и/или экономический фактор
1-5	01/22 к 12/19	-22%	К концу месяца заболеваемость COVID-19 ежедневно била рекорды. Даже по сравнению с августом 2021 года, когда вирусологи говорили о высокой четвертой волне «короновируса», заболевших оказалась втрое больше.
6-7	02/22 к 02/19	-18%	Две недели до начала специальной военной операции.
8-9	21/02/22 к 02/19	-16%	Наблюдалось повышение активности потенциальных потребителей̆, связанное с ростом цен и закрытием, либо ожиданием закрытия ряда объектов сетевого ритейла.
10-12	03/22 к 03/19	-23%	К концу 9 недели активность потребителей̆ стала снижаться. Разнонаправленные тренды внутри недели привели к тому, что по ее итогу показатель пришел к своим более "обычным" значениям.
13-18	04/22 к 05/19	-28%	После быстрого снижение во второй половине марта посещаемость ТЦ в течении нескольких недель зафиксировалась на «достигнутом» уровне.
19-37	06/22 к 06/19	-24%	-
38-40	09/22-10/22 к 09/19-10/19	-30%	На фоне геополитического обострения, объявления частичной̆ мобилизации, активность потенциальных потребителей̆ снизилась.
41-43	11/22 к 11/19	-28%	Трафик торговых центров начал немного восстанавливаться после частичного спада, продиктованного решением о частичной мобилизации.
44-52	12/22 к 12/19	-27%	Маркетинговые акции и распродажи (сезонные распродажи), связанные с чёрной̆ пятницей̆ и предновогодними праздниками.

Обзор рынка торговой недвижимости за 2022 год, по сравнению с 2019 годом, выявил значительные изменения в отношении динамики спроса и предложения на данном рынке. Периодические всплески посещаемости, связанные с глобальными событиями, такими как пандемия COVID-19, геополитические конфликты и изменения экономической политики, оказывают существенное влияние на торговые центры как для арендаторов, так и для арендодателей. График посещаемости торговых центров в России представлен на рис. 1.

Рисунок 1. Индекс посещаемости торговых центров в России 2022 г. к 2019 г.

В период с 2020 по 2022 год рынок торговой недвижимости России претерпел ряд изменений под влиянием геополитических и экономических факторов. Пандемия COVID-19 и связанные с ней ограничения оказали значительное влияние на поведение потребителей, и как следствие наблюдалось снижение спроса на торговые площади. В силу указанных причин появляются такие факторы, как недозагрузка арендопригодных торговых площадей. Из-за чего арендодатели повышают арендную ставку, в целях сохранить свой доход на прежнем уровне.

Кроме того, текущая геополитическая ситуация оказала дополнительное давление на рынок торговой недвижимости. Международные санкции и уход крупных западных брендов привели к сокращению предложения товаров и услуг, что еще больше снизило трафик покупателей в торговых центрах.

В результате указанных факторов как арендаторы, так и арендодатели столкнулись с рядом проблем. Арендаторы столкнулись с сокращением выручки и вынуждены были пересмотреть свою стратегию присутствия на рынке. Арендодатели, в свою очередь, столкнулись с необходимостью снижения арендной платы и предоставления дополнительных льгот для привлечения арендаторов.

Ожидается, что в ближайшем будущем рынок торговой недвижимости России продолжит сталкиваться со значительной неопределенностью. Геополитическая ситуация и ее влияние на экономику остаются основными факторами, которые будут определять развитие рынка. В этих условиях арендаторам и арендодателям необходимо проявлять гибкость и адаптироваться к меняющимся условиям рынка.

Список литературы

Найт Ф. Понятия риска и неопределенности / THESIS: риск, неопределенность, случайность, 1994.– No5.– С.26;
Международный валютный фонд. МВФ [Электронный ресурс] – Режим доступа – URL: https://www.imf.org/ru/Home;
Осипова И.В. Влияние пандемического кризиса на рынок коммерческой недвижимости. // Московский экономический журнал. – 2021. – №6. – с. 269 – 277 DOI 10.24412/2413-046Х-2021-10327;
Обзор влияния Covid-19 на рынок недвижимости. [Электронный ресурс] – Режим доступа – URL: https://valrus.com/info/articles/covid-19-i-rynok-nedvizhimosti/;
База недвижимости России. Restate. [Электронный ресурс] – Режим доступа – URL: https://www.restate.ru;
COVID-19. Forbs. [Электронный ресурс] – Режим доступа – URL: https://www.forbes.ru/biznes/483320-kuda-propal-koronavirus-kak-svinoj-gripp-pobedil-covid-19;
Ключевые события рынка недвижимости. РКБ. [Электронный ресурс] – Режим доступа – URL: https://www.rbc.ru/economics/04/09/2020/ 5f52021c9a79476d62dc144f.