УДК 332.62

Актуальные вопросы определения стоимости земельных участков при их изъятии для государственных и муниципальных нужд

Сладкова Валерия Валерьевна – студентка направления юриспруденции Оренбургского института (филиала) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования Московского государственного юридического университета имени О.Е.Кутафина.

Научный руководитель Чашкин Петр Владимирович – кандидат юридических наук, доцент кафедры предпринимательского и природоресурсного права.

Аннотация: Статья посвящена вопросам определения стоимости земельного участка, изымаемого для государственных и муниципальных нужд. Затронуты проблемы правового регулирования порядка определения кадастровой и рыночной стоимости, рассмотрены методы оценки. Для устранения выявленных проблем выдвинуты предложения, которые усовершенствуют законодательство и устранят существующие противоречия, тем самым повысив эффективность механизма изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Ключевые слова: изъятие земельного участка, государственные и муниципальные нужды, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, оценщик, стандарт оценки.

На сегодняшний день достаточно актуальной проблемой является изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Это связано с необходимостью государства выполнять обязательства по международным договорам и размещать объекты государственного назначения на локациях, которые наиболее выгодны. Однако при этом не нарушать права и законные интересы населения.

Согласно пункту 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости или решением суда.

Несмотря на предусмотренные законодательством варианты возмещения стоимости земельных участков, возникают некоторые вопросы, касающиеся определения этой стоимости и соразмерности последующих выплат.

Первостепенно возникает проблема, которая напрямую связана с проведением оценки рыночной или кадастровой стоимости интересуемого земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка, который подлежит изъятию, должна определяться на основании отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При осуществлении оценочной деятельности применяются единые федеральные стандарты оценки. Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки предусмотрены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 2971. Так же действует Федеральный стандарт «Оценка недвижимости» (ФСО №), который подробнее раскрывает данный вопрос.

Выделяют несколько методов оценки стоимости земельных участков. К их числу относятся как качественные, так и количественные. А так же возможно их сочетание.

Достаточно проблемным вопросом является то, что оценщики часто используют разные методы оценки. В одном случае у нескольких независимых экспертов может получиться совершенно разная стоимость земельного участка. Это вводит стороны в заблуждение.

Вследствие этого вместо одной экспертизы делается сразу несколько, на это тратятся значительные средства, что вызывает недовольство у сторон.

Так же стоит отметить, что оценка происходит без учета качественных, экологических, экономических характеристик земли, закрепленных земельным, природоресурсным и экологическим законодательством, что существенно снижает ее стоимость. Ведь в данном случае земельный участок оценивается лишь как недвижимое имущество и утрачивается возможность учета земли как природного объекта и, как следствие, природного ресурса. В законодательстве отсутствует порядок индивидуального расчета стоимости объектов с учетом их категорий. Но существует понимание, что стоимость земли напрямую зависит от ее назначения. Собственники таких земельных участков получают выплаты, которые явно несоразмерны их реальной стоимости. И для того, чтобы продолжить заниматься той же деятельностью, они вынуждены покупать альтернативные земельные участки, однако при равных условиях они стоят дороже, поскольку имеют целевое назначение.

Помимо этого, при определении стоимости земельного участка оценщики часто не опираются на значение доходного подхода. А ведь периодически изымается недвижимость, которая активно используется именно в коммерческих целях. В общую стоимость не включается упущенная выгода и иные убытки. Поэтому очень часто собственники земельных участков попросту не согласны с оценкой своего имущества.

В качестве разрешения проблемных вопросов стоит предложить установление единых методов оценки рыночной и кадастровой стоимости с учетом качественных, экологических, экономических характеристик земельных участков. Это позволит повысить размер выплат и уменьшить число судебных разбирательств, инициируемых из-за несогласия с оценкой.

Также при определении стоимости земельного участка стоит учитывать упущенную выгоду и иные убытки, которые были нанесены собственникам недвижимого имущества. Ведь в случае изъятия коммерческой недвижимости люди теряют способ заработка и им необходимо будет время и средства, чтобы восстановить свой доход.

Таким образом, определение стоимости земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд является весьма актуальной проблемой, поскольку существуют явные пробелы в законодательстве. Из-за этого между государственными органами и собственниками данных земельных участков возникают споры, касающиеся несоразмерности возмещения денежных средств при изъятии. Всего этого можно избежать, установив методы оценки рыночной и кадастровой стоимости земельных участков с учетом качественные характеристики земли и причиненных таким изъятием убытков.

Список литературы

  1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ(ред. от 14.02.2024) // Собрание законодательства Российской Федерации от 2001 г. , № 44 , ст. 49
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 01.10.2023) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст.
  3. Пацкалев А.Ф. О ПРОБЛЕМАХ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ИЗЫМАЕМЫХ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫЗ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД // Имущественные отношения в РФ. 2017. №10 (193). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-problemah-otsenki-stoimosti-zemelnyh-uchastkov-izymaemyh-dlya-gosudarstvennyh-i-munitsipalnyh-nuzhd (дата обращения: 31.03.2024).
  4. Выпханова Г.В. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА В СВЯЗИ С ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД // Аграрное и земельное право. 2016. №5 (137). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovye-problemy-opredeleniya-razmera-vozmescheniya-v-svyazi-s-izyatiem-zemelnyh-uchastkov-dlya-gosudarstvennyh-ili-munitsipalnyh (дата обращения: 31.03.2024).
  5. Батуева О.Р., Балдаева Р.А. О НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМАХ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД // Современная цивилистика. - 2021. №2. . - С. 21-28. URL: https://journals.bsu.ru/content/articles/3168.pdf (дата обращения: 31.03.2024).
  6. Яхина Г.З. ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА ВОЗМЕЩЕНИЯ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПОДЛЕЖАЩИХ ИЗЪЯТИЮ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2021. №11-1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-opredeleniya-razmera-vozmescheniya-i-rynochnoy-stoimosti-zemelnyh-uchastkov-podlezhaschih-izyatiyu-dlya-gosudarstvennyh (дата обращения: 31.03.2024).