УДК 347.2/.3

Нетипичные основания возникновения общей долевой собственности: анализ правоприменительной практики

Зайков Александр Дмитриевич – студент направления «Юриспруденция» Пермского государственного национального исследовательского университета.

Аннотация: В статье рассматривается непоименованное в ГК РФ основание возникновения общей долевой собственности, именуемое «смешением вещей». Возникновение такого основания произошло в реально сложившихся общественных отношениях, а также нашло отражение в правоприменительной практике. Делается вывод о важности фиксации такого основания возникновения общей долевой собственности в ГК РФ.

Ключевые слова: смешение вещей, общая собственность, долевая собственность, недвижимое имущество, гражданское законодательство.

Как верно заметил Д.А. Формакидов, «жилищная потребность относится к числу естественных нужд человека, без удовлетворения которой нормальное функционирование общества фактически невозможно» [2]. Ограниченность жилищного фонда на ряду с необходимостью удовлетворения жилищной потребности значительным количеством участников российского общества предопределяет актуальность долевой собственности на жилое помещение.

Несмотря на динамичность российского гражданского законодательства, которую нередко критикуют в обилии поправок, называя этот процесс «законодательной инфляцией», внесение изменений именно в блок норм, регламентирующих вещные правоотношения, следует признать большим достижением. Так, в результате принятия Федерального закона от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ [3] произошли структурные и качественные изменения главы 16 ГК РФ. В этой главе стали выделять два различный параграфа, получивших следующие наименования: «§1. Общие положения об общей собственности» и «§2. Общее имущество собственников недвижимых вещей». У первого из этих параграфов сохранились ранее действовавшие нормы, которые были немного доработаны, а у второго – появились совершенно новые нормы права. Новеллизация общих положений о б общей собственности стала результатом разработки проекта Концепции развития законодательства о вещном праве [4].

Важно подчеркнуть, что разработчики проекта Концепции развития законодательства о вещном праве обратили внимание на недостаточность перечневого наполнения оснований возникновения общей собственности. По их мнению, перечень способов образования общей долевой собственности надлежит дополнить двумя основаниями: смешением однородных вещей и решением единоличного собственника, выраженным в договоре об установлении режима общей долевой собственности с третьим лицом.

Р.М. Паничкин, соглашаясь в целом с разработчиками проанализированной Концепции, добавляет, что перечень оснований возникновения общей долевой собственности не является исчерпывающим, поэтому основания, не поименованные в ГК РФ, могут стать результатом, например, правоприменительной практики [1]. Так, известно судебное разбирательство, дошедшее до Экономической коллегии Верховного Суда РФ по поводу непоименованного в ГК РФ основания возникновения общей собственности на недвижимое имущество. В этом деле арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества, благоустроив его территорию. В результате этих улучшений стоимость объекта недвижимого имущества возросла в 37 раз. При таких обстоятельствах арендатор счел возможным признать его сособственником улучшенного недвижимого имущества и обратился с соответствующим иском в суд. Однако Арбитражный суд Тульской области констатировал отсутствие такого основания возникновения общей долевой собственности [5]. Двадцатый арбитражный апелляционный суд, сославшись на открытость перечня юридических фактов, являющихся основанием возникновения гражданских правоотношений, удовлетворил исковые требования заявителя [6]. Принятое решение устояло и в суде кассационной инстанции [7]. Однако точку в этом вопросе поставила Экономическая коллегия Верховного Суда РФ, присоединившаяся к выводам суда первой инстанции и отказавшая заявителю в иске. Аналогичное дело рассматривалось в Верховном Суде в 2017 г. Так, арендатор вступил в арендные отношения с публично-правовым образованием по поводу объекта незавершенного строительства, осуществив все необходимые работы по его реконструкции с целью ввода в эксплуатацию. По условиям договора аренды, арендатор получал право на приобретение доли в праве собственности на объект недвижимости после завершения реконструкции и ввода этого объекта в эксплуатацию. Однако арендодатель отказал арендатору в реализации этого права, что послужило поводом для обращения последнего в суд с соответствующем требованием. Суд первой инстанции [8], а вслед за ним и суд апелляционной инстанции [9] частично удовлетворили требования арендатора, однако в кассации [10] заявителю было отказано в иске. Суд кассационной инстанции, принимая решение об отказе в иске, ссылался на то, что между сторонами возникли арендные отношения, которые не могут быть преобразованы в инвестиционные. Однако Верховный Суд РФ не поддержал кассацию, отменив ее решение, мотивировав свою позицию следующим образом: поскольку оплата реконструкции объекта недвижимости производилась путем предоставления арендатору доли в этом объекте, постольку это условие договора аренды порождает право арендатора требовать выдела ему доли [11]. Интересно, что в данном примере имело место смешение вещей.

Таким образом, следует признать недостаточность ныне существующего перечневого наполнения оснований возникновения общей собственности. Так, в их число может быть включено смешение вещей, ставшее результатом правоприменительной практики.

Список литературы

1. Паничкин Р.М. Способы возникновения общей долевой собственности // Юрист. 2022. № 8. С. 37–43.
2. Формакидов Д.А. Договорное регулирование жилищных отношений. М.: Статут, 2024. 412 с.
3. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ // Официальный интернет-портал правовой информации: http://pravo.gov.ru (дата обращения: 04.03.2024).
4. О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 3. С. 33–40.
5. Решение Арбитражного суда Тульской области 22 апреля 2014 г. по делу № А68-12304/2013 // [Электронный ресурс]. URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/HKqYe6OsXpLi/ (дата обращения: 10.03.2024).
6. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 г. по делу № А68-12304/2013 // [Электронный ресурс]. URL: https://kad.arbitr.ru (дата обращения: 10.03.2024).
7. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16 февраля 2015 г. по делу № А68-12304/2013 // [Электронный ресурс]. URL: https://kad.arbitr.ru (дата обращения: 10.03.2024).
8. Решение Арбитражного суда Брянской области от 9 ноября 2016 г. по делу № А09-10227/2014 // [Электронный ресурс]. URL: https://kad.arbitr.ru (дата обращения: 10.03.2024).
9. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2017 г. по делу № А09-10227/2014 // [Электронный ресурс]. URL: https://kad.arbitr.ru (дата обращения: 10.03.2024).
10. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 5 июня 2017 г. по делу № А09-10227/2014 // [Электронный ресурс]. URL: https://kad.arbitr.ru (дата обращения: 10.03.2024).
11. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 7 декабря 2017 г. № 310-ЭС17-12472 // [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 10.03.2024).