УДК 34

Правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации

Уразова Виктория Валерьевна – студент Университета «Синергия»

Аннотация: Цель данной статьи – изучение ипотечного кредитования земли в современной России. Проанализировано нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования земельных участков в Российской Федерации. Рассматривались различные программы льготного ипотечного кредитования, позволяющие в конкретных случаях приобрести земельный участок. Выявлены основные проблемы в сфере ипотечного кредитования земельных участков и намечены пути их решения.

Ключевые слова: ипотека, земельный участок, земельный участок, залог, имущество, ипотечные кредиты, льготная ипотека, субсидия, заем, банковское дело, государственная регистрация, земли сельскохозяйственного назначения.

Ипотечные кредиты в настоящее время играют важную роль в обеспечении населения жильем, финансировании строительного сектора экономики, обеспечении стабильности и эффективности банковской системы и решении многих других задач. В настоящее время наиболее распространенной формой кредитования является финансирование готового и строящегося жилья. При этом наиболее перспективными с точки зрения возможностей развития в современных условиях являются земельные и ипотечные кредиты.

Земельные и ипотечные кредиты – особый вид ипотечных кредитов, обеспеченных землей или земельными правами, зарегистрированными в Земельной кодексе. Основные характеристики залоговой земли прописаны в главе 11 Федерального закона 16 июля 1998 года  № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон Об ипотеке) [1]. В соответствии с этим законом предметом залога по ипотечному договору может быть земельный участок, не выведенный из оборота или имеющий неограниченную коммерческую ценность. В случае совместной собственности (совместная собственность или долевая собственность) ипотека может быть оформлена на землю, которая разделена по своей природе.

В соответствии с вышеуказанным законодательством запрещается ипотека на иные земельные участки, находящиеся в собственности государства или органов местного самоуправления, а также ипотека на земельные участки, не соответствующие минимальной площади, указанной в Земельном кодексе. Согласно действующему законодательству, если ипотека возникает на земельном участке, она также распространяется на здания или сооружения, расположенные или строящиеся на этом участке. При этом, если законом или договором не предусмотрено иное, приобретенный с помощью ипотеки или займа земельный участок находится в залоге с момента регистрации права собственности на данный земельный участок. Как правило, залогодатель имеет право построить на заложенном земельном участке оборудование для капитального строительства, если это не противоречит действующему законодательству и условиям договора залога. Ипотека в этом случае распространяется также на связанные здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором сторон. Строительство недвижимости на заложенном земельном участке допускается только в том случае, если эти права предусмотрены настоящим залогом.

Другие виды ипотечных кредитов под залог земли у нас не распространены. При этом и этот вид кредитов под залог земли значительно меньше, чем наиболее распространенные формы ипотечных кредитов (например, кредиты на покупку квартир в жилых комплексах, построенных в строящейся недвижимости или приобретенных в качестве залога).

Из анализа ипотечных кредитов можно выделить основные требования банков к Земле, используемой в качестве залога:

  • возможность строительства;
  • земельный участок должен быть обследован, иметь четкие границы и зарегистрирован в Земельном кадастре;
  • наличие инженерных коммуникаций в непосредственной близости от участка;
  • земля не находится в границах природного заповедника или охраняемой территории;
  • имущество расположено вдали от мест захоронения отходов [7].

Банки сегодня очень неохотно финансируют покупку сельскохозяйственных угодий. Крупнейшим кредитором в этом случае является банк "Россельхозбанк", имеющий кредитный продукт "кредиты под залог земель сельскохозяйственного назначения" [9] с соответствующими установленными правилами и нормативами. К земельным участкам предъявляются следующие требования:

  • относится к сельскохозяйственным угодьям с целью производства, хранения и / или первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
  • эта земля находится в праве собственности;
  • права третьих лиц не распространяются на сельскохозяйственные земли.

При соблюдении необходимых условий и успешном андеррайтинге банк может выдать сумму, не превышающую 70% от стоимости приобретенного земельного участка, с максимальным сроком кредитования в восемь лет. Особого внимания заслуживает реализуемая в Российской Федерации программа льготной ипотеки. [Эти программы включают:

  • "Льготная ипотека для IT-специалистов" с процентной ставкой до 5% годовых, действует до 31 декабря 2018 года по декабрь 2024 года.;
  • "Сельская ипотека " под 3% годовых, без ограничения срока;
  • "Семейная ипотека", до 6% годовых (для жителей Дальнего Востока до 5%), действует до 1% по июль 2024 г.;
  • "Военная ипотека", процентные ставки которой соответствуют условиям банковского ипотечного кредита, но ежемесячные выплаты во время военной службы производятся государством (в 2023 году выплаты составят 29 134,5 руб. в месяц), срок действия неизвестен [5];
  • "Льготная ипотека", максимум 8% годовых, действует до 1 июля 2024 года [13].

По сути, все эти программы рассчитаны на ипотечный кредит, то есть на предоставление земли в залог, и каждая из них предусматривает финансирование только земельных участков под жилищное строительство.

Также следует упомянуть программы, которые помогают в погашении уже полученных ипотечных кредитов и первоначальных взносов [8]:

  • "Субсидия на приобретение жилья для молодых семей", без ограничения срока, до 35 процентов от расчетной стоимости приобретения жилья;
  • "Материнский (семейный) капитал", действительный неопределенный срок [14]. 3)" субсидии или социальное жилье для инвалидов и семей с детьми-инвалидами", на неопределенный срок действия [20];
  • "Обеспечение жильем ветеранов боевых действий", действует в течение неопределенного времени [15];
  • "Содействие многодетным семьям в погашении ипотеки", действует до 1 июля 2024 года и предусматривает субсидии на погашение ипотечного кредита, заключенного на индивидуальное жилищное строительство, ведение садоводства или личного подсобного хозяйства, приобретение земельного участка под жилищное строительство в сумме не более 450 000 рублей [16].

В то же время в Российской Федерации действующие государственные программы поддержки сельского хозяйства уделяют недостаточно внимания развитию системы земельного залога. В связи с этим ипотечное кредитование земель сельскохозяйственного назначения находится в зачаточном состоянии: постановление Правительства Российской Федерации от 14 мая 2021 года № 731 "О государственной программе эффективного привлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративных земель в Российской Федерации" разрешает создание одноименных ипотечных кредитов. Поддерживает создание одноименной программы и определяет возможность развития ипотечного кредитования сельскохозяйственных угодий в рамках данной программы как один из принципов "увеличения оборота сельскохозяйственных угодий".

Еще одна программа, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 14 июля 2012 г." № 717 «Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия» [3] определяет одной из своих целей развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия.

Препятствиями для развития ипотечного кредитования на землях сельскохозяйственного назначения являются:

  • несовершенство законодательства о разделе сельскохозяйственных угодий;
  • большое количество бесхозяйных частей;
  • значительное количество земли, государственная собственность на которую четко не определена.

Разумные меры их решения включают:

  • создание новой программы, направленной на развитие и продвижение ипотечного кредитования земель сельскохозяйственного назначения
  • создание банка для администрирования этой программы (например, на базе банка "Россельхоз"); и
  • принятие поправок в закон Об ипотеке, касающихся ипотеки на земли сельскохозяйственного назначения.

Нормы, надлежащим образом восполняющие пробелы в этом законе, отсутствуют в других нормативных правовых актах, связанных с законодательством в этой области. Все это создает дополнительные риски для кредиторов в отношении кредитов, обеспеченных земельным залогом, в том числе с точки зрения обращения взыскания и защиты законных прав.

Вместе с экономическими и рыночными проблемами это привело к тому, что земельная ипотека в России пока не получила широкого распространения. Решение экономических и правовых проблем в сфере земельного и ипотечного кредитования заключается, прежде всего, в четком определении земли как первичного и базового объекта недвижимости. Для этого это понятие должно быть максимально разработано в Земельном и гражданском законодательстве. Эти проблемы могут быть решены путем внесения соответствующих поправок в Гражданский кодекс и земельное законодательство, в том числе в закон «Об ипотеке», а также принятия широкой национальной программы поддержки земельного ипотечного кредитования, которая затронет все вышеперечисленные сферы.

Список литературы

  1. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп.) // СПС «Гарант».
  2. Постановление Правительства РФ от 14.05.2021 г. № 731 «О Государственной программе эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса Российской Федерации» (с изм. и доп.) // СПС «Гарант»
  3. Постановление Правительства РФ от 14.07.2012 г. № 717 «О Государственной программе развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия» (с изм. и доп.) // СПС «Гарант».
  4. Постановление Правительства РФ от 06.09.2022 г. № 1570 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям на возмещение недополученных ими доходов по кредитам, выданным российским организациям и (или) индивидуальным предпринимателям на приобретение объектов недвижимого имущества в целях осуществления деятельности в сфере промышленности» // СПС «Гарант».
  5. Военная ипотека // Консультационный центр ДОМ.РФ [Электронный ресурс]. URL: https://спроси.дом.рф/catalog/voennaya-ipoteka/ (дата обращения: 24.04.2023).
  6. Дальневосточная ипотека // Консультационный центр ДОМ.РФ [Электронный ресурс]. URL: https://спроси.дом.рф/catalog/dalnevostochnaya-ipoteka/ (дата обращения: 24.04.2023).
  7. Как купить земельный участок в ипотеку? // Консультационный центр ДОМ.РФ [Электронный ресурс]. URL: https://спроси.дом.рф/instructions/kak-kupit-zemelnyy-uchastok-vipoteku/#:~:text=Земельный%20участок%2C%20который%20 заемщик%20хочет,кредит%2C%20должен%20отвечать%20следующим%20характеристикам%3A (дата обращения: 24.04.2023).
  8. Каталог программ с государственной поддержкой // Консультационный центр ДОМ.РФ [Электронный ресурс]. URL: https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/catalog/ (дата обращения: 24.04.2023).
  9. Кредит на приобретение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения под их залог // РоссельхозБанк [Электронный ресурс]. URL: https://www.rshb.ru/legal/credit/current/ground_area/ (дата обращения: 24.04.2023).
  10. Лепехин И.А. История возникновения института ипотеки в римском праве // Вестник ТвГУ. Серия Право. 2009. № 1. С. 97–102.
  11. Лепехин И.А. История становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве // История государства и права. 2012. № 23. С. 27–30.
  12. Льготная ипотека для IT-специалистов // Консультационный центр ДОМ.РФ [Электронный ресурс]. URL: https://спроси.дом.рф/catalog/lgotnaya-ipoteka-dlya-it-spetsialistov/ (дата обращения: 24.04.2023).
  13. Льготную ипотеку продлят до 2024 года на новых условиях // Консультационный центр ДОМ.РФ [Электронный ресурс]. URL: https://спроси.дом.рф/news/lgotnuyu-ipoteku-prodlyat-do-2024- goda-na-novykh-usloviyakh/ (дата обращения: 24.04.2023).
  14. Материнский (семейный) капитал // Консультационный центр ДОМ.РФ [Электронный ресурс]. URL: https://спроси.дом.рф/catalog/materinskiy-semeynyy-kapital/ (дата обращения: 24.04.2023).
  15. Обеспечение жильем ветеранов боевых действий // Консультационный центр ДОМ.РФ [Электронный ресурс]. URL: https://спроси.дом.рф/catalog/obespechenie-zhilem-veteranov-boevykhdeystviy/ (дата обращения: 24.04.2023).
  16. Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки // Консультационный центр ДОМ.РФ [Электронный ресурс]. URL: https://спроси.дом.рф/catalog/gosudarstvennaya-programma-podderzhkisemey-s-detmi/ (дата обращения: 24.04.2023).
  17. Правительство утвердило льготную программу ипотеки в новых регионах // РИА Новости [Электронный ресурс]. URL: https://ria.ru/20230103/ipoteka-1842906821.html (дата обращения: 24.04.2023).

Интересная статья? Поделись ей с другими: