gototopgototop

УДК 34

Проблемы, связанные с приобретением права собственности на земельные участки, необходимые для использования многоквартирным жилым домом

Сахно Анна Анатольевна – магистрат Южного института менеджмента.

Аннотация: Раскрываются проблемы теоретического и практического характера связанные с приобретением права собственности на земельные участки. Несовершенство правовой базы. Порядок передачи земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Примеры судебной практики.

Ключевые слова: Право собственности, многоквартирный жилой дом, земельные участки, долевая собственность, имущественное право, межевые споры.

Современное градостроительство сопровождается активным процессом роста зон застроек многоквартирными жилыми домами. При этом сохраняется целый ряд проблем, теоретического и практического характера, связанных с приобретением права собственности на земельные участки, необходимые для использования многоквартирным жилым домом. Сегодня земельные участки, достаточно часто, становятся предметом возмездных предпринимательских сделок, в результате которых происходит изменение субъектного состава, что в свою очередь может привести к ущербу интересов лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство объектов недвижимости. Как правило, многочисленные посредники, получают прибыль от продажи имущественного права пользования земельными участками, предоставленными в аренду, что неизбежно ведет к необоснованному увеличению цены на вновь создаваемые объекты долевого строительства [1].

В соответствии с правовым режимом, земельные участки принято делить на участки свободные от недвижимого имущества и участки, имеющие на себе имущественную недвижимость. Согласно ст. 552 ГК РФ, регулирующей передачу прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости, устанавливается правило, согласно которому по договору продажи здания (строения, сооружения) покупателю, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования [2]. В случае если речь идет о переходе права собственности на недвижимость нескольким собственникам, то осуществляется раздел доли права на земельный участок пропорционально долям собственности на здание. К сожалению, уже в этом вопросе мы наблюдаем несовершенство правовой базы. Так, Земельное законодательство как на федеральном, так и региональном уровнях, понятие земельной доли соотносит только с землями сельскохозяйственного назначения [3]. При этом доля может быть объектом права собственности только лишь между участниками общей долевой собственности владельцев земель сельскохозяйственного назначения. Согласно правилу ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, распорядиться долей можно, лишь выделив долю и образовав один или несколько земельных участков в измененных границах. В соответствии с п. 2 Ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества [4]. В тоже время при оформлении земли, используемой для строительства многоквартирных жилых домов, возникает ряд проблем. Начнем с того, что многоквартирный жилой дом как объект недвижимости неделим. А в качестве проблемы, рассмотрим порядок передачи земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Как правило, право собственности на земельный участок должно перейти в общую собственность владельцев квартир после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности на жилые помещения. При этом практика не предусматривает специальной регистрации перехода права собственности на землю, т.к. при регистрации права общей долевой собственности в многоквартирном доме, все объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества, объединяются в единое целое. Проблемой остается право прежнего собственника, которое не может прекратиться само по себе, без соблюдения юридических норм.

Закономерно возникает вопрос, каким образом будет осуществлен переход прав на землю от прежнего собственника (собственников) в общую долевую собственность владельцев жилых помещений. С одной стороны, какой-либо специальной регистрации перехода права собственности на землю не требуется, так как при регистрации права общей долевой собственности в многоквартирном доме все объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества, объединяются в единое целое. С другой стороны, арбитражные суды считают, что право прежнего собственника не может прекратиться само по себе, без соблюдения установленного законом порядка. К примеру, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 28.04.2008 по делу № А28- 7432/2007-163/19, указал, что ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ содержит лишь условия перехода земельного участка в общую долевую собственность, но не определяет порядок этого перехода. Указанные нормы подлежат системному толкованию совместно с абз. 2 п. 1 ст. 2 ЗК РФ. Порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами не определен. Таким образом, он должен соответствовать порядку предоставления участков в общую долевую собственность, установленному в п. 5 и 6 ст. 36 ЗК РФ. На основе чего, граждане и юридические лица должны обращаются в органы власти с заявлением о приобретении прав и приложением кадастровой карты. Однако судебная практика имеет примеры и других решений. Так, Федеральный арбитражный суд Северокавказского округа, в Постановлении от 16.08.2006 по делу № Ф08-3790/2006 указал, что право собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, возникает со дня введения в действие Жилищного кодекса РФ (если на эту дату участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка. Схожие решения в данном вопросе были определены Постановлениями Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.03. 2008 по делу № 56-4289/2007 и др

Иначе выглядит ситуация, если земельный участок был сформирован после указанного события. Процедура оформления такого участка в собственность несколько усложняются. В тоже время за последние годы произошло значительное упрощение процедуры оформления документов при формировании земельных участков под многоквартирными домами. В соответствии с Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-п, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления уже являются основанием для осуществления формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета[5].

Кроме того, на сегодняшний день не является необходимым условием предоставление протокола общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме по вопросу формирования земельного участка и результатов голосования. Также не является обязательным обращение с заявлением о формировании земельного участка уполномоченного общим собранием собственников. Теперь обратиться с заявлением может любой собственник. В тоже время сохраняются проблемы при определении границ земельных участков под многоквартирными домами. Осуществление работ по закреплению земельных участков приводит к значительному количеству межевых споров с соседними домами. При этом механизм разрешения таких вопросов законодательно определен недостаточно четко.

Как мы видим, и на сегодняшний день, законодательная база требует более четкой регламентации нормативных актов при разрешении споров, возникающих в процессе закрепления земельных участков под многоквартирными домами за собственниками.

Список литературы

  1. Ершов О.Г. О предоставлении застройщикам земельных участков под строительство / О.Г. Ершов //Право и экономика. 2007. № 4. С. 90.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. от 02.11.2013 г. № 302-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.2013. № 44. Ст. 552.
  3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2013 г.) Ст. 11.5
  4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. от 02.11.2013 г. № 302-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.2013. № 44. Ст. 252.
  5. Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-п [Электронный ресурс] / Режим доступа:URL: https://www.consultant.ru/law/hotdocs/9160.html (дата обращения: 18.06.2016).

Интересная статья? Поделись ей с другими:

Внимание, откроется в новом окне. PDFПечатьE-mail

Отправить статью

...

Форма оплаты

Номер статьи, присвоенный редакцией
Количество страниц в статье
Количество экземпляров журнала
Доставка: РФСНГ
Скидка (%)
Заказать свидетельство о публикации
1. Стоимость публикации каждой страницы статьи составляет 200 рублей.
2. Стоимость каждого экземпляра журнала, включая его печать и доставку, составляет 300 рублей для России и 500 рублей для стран СНГ.
3. Стоимость свидетельства о публикации составляет 100 рублей

Реквизиты для оплаты через банк