Существенные условия договора ипотеки земельных участков

Давыдова Екатерина Игоревна - аспирант кафедры Гражданского права и процесса Института государства и права Тюменского государственного университета. (ТюмГУ, г.Тюмень)

Аннотация: Статья посвящена рассмотрению существенных условий договора ипотеки земельных участков. Автором раскрыты проблемы определения предмета ипотеки, оценки земли при заключении договора залога. В статье обращается внимание на перспективность развития института залога земли и даются практические рекомендации по определению существенных условий договора с целью успешного прохождения государственной регистрации.

Ключевые слова: Земельные участки, договор об ипотеке, предмет ипотеки, оценка земли; исполнение обязательства, законодательство.

Институт залога недвижимости (ипотеки), в том числе земельных участков, на сегодняшний день выступает активно развивающимся явлением современной рыночной экономики Российской Федерации, поскольку на практике залог - один из самых надежных способов обеспечения кредитных обязательств. В этой связи, актуальны исследования в области залога земельных участков, как перспективного и ценного объекта гражданского оборота.

Основным этапом процедуры залога земельного участка является заключение договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества), по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [1].

В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение [2].

Так, в п.1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ (далее – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») закреплены существенные условия договора об ипотеке: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если между сторонами в договоре не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий, договор ипотеки не может считаться заключенным.

Рассмотрим более детально существенные условия договора об ипотеке земельных участков, учитывая особенности залога земли, установленные главой XI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1. Предмет ипотеки. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте, принадлежащие залогодателям – гражданам или организациям. При общей долевой или совместной собственности на указанные земли, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Кроме того, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. В данном случае арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке также, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, должен быть указан срок аренды.

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. В остальных случаях ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не допускается.

Также, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

К особенностям определения предмета ипотеки земельных участков относится также то, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Предмет ипотеки (земельный участок) определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения (адреса или привязки к определенной местности) и достаточным для идентификации этого предмета описанием (площадь, категория, разрешенное использование и т.п.). Эта информация должна быть указана в четком соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Согласно п.1 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Также в договоре об ипотеке следует указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. В данном случае имеется в виду территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для предотвращения неверной идентификации предмета ипотеки вытекающей из расхождений в документах, имеет смысл при составлении проекта договора об ипотеке земельного участка сопоставлять свидетельство о государственной регистрации права с документами-основаниями (например, договором купли-продажи земельного участка), а также с техническим (кадастровым) паспортом на предмет совпадения места нахождения, площади, категории и т.п.

2. Оценка предмета ипотеки. Согласно п.3 ст.9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В соответствии с п.2 указанной статьи, залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Порядок определения залоговой стоимости земли на сегодняшний день не регламентирован. На практике кредитные организации в качестве залоговой стоимости принимают рыночную стоимость земельного участка с применением понижающего залогового коэффициента, учитывающие все риски, которые могут возникнуть в случае необходимости реализации предмета залога. На коэффициент залога оказывают влияние категория качества залогового обеспечения срок его практической реализации (ликвидность залога), а также наличие либо отсутствие дополнительного обеспечения по кредитному соглашению, например договора поручительства [3]. В связи с тем, что кредитные политики банков отличаются друг от друга и определение залоговой стоимости предмета залога может быть отличным при прочих равных условиях, а также то, что оценка предмета залога является одним из существенных условий договора залога, считаем целесообразным на законодательном уровне закрепить единый порядок согласования залоговой стоимости предмета ипотеки относительно возможных условий кредитования.

Учитывая тот факт, что на практике существуют такие стоимостные оценки земли как: кадастровая, рыночная и залоговая, возникают проблемные ситуации, когда стороны в договоре об ипотеке указывают несколько разных оценок предмета. В данном случае судебная практика придерживается позиции, что такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Особым образом регулируется вопрос об оценке заложенной недвижимости, являющейся государственной или муниципальной собственностью. В этом случае оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом. Таким нормативно-правовым актом является Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст. 8 указанного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в оценку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям при использовании объекта оценки в качестве предмета залога. Осуществлять оценку имеют право юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, имеющие соответствующую лицензию [4].

3. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В связи с тем что договор залога непосредственно связан с кредитным договором, носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному обязательству, обеспечиваемое обязательство должно быть названо в договоре залога с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Кроме того, должны быть указаны стороны кредитного соглашения, дата и место его заключения. Эти положения подтверждаются судебной практикой. Так, Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 года №6/8, указывает на то, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее условие. На сегодняшний день регистрирующие органы считают указание лишь этих условий недостаточными, несмотря на то, что на государственную регистрацию сторонами представляется копия кредитного соглашения. В связи с изложенным, представляется необходимым указывать все остальные основные положения кредитного договора: порядок выдачи и возврата кредита, проценты по договору, график платежей и т.д.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод о том, что четкое, последовательное и доскональное определение в договоре об ипотеке всех существенных условий, установленных законодателем, при отсутствии иных недочетов, позволит пройти государственную регистрацию в регламентированный срок, без приостановки либо отказа в регистрации договора об ипотеки.

Список литературы:

1. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. -1998.- №29.- Ст. 3400.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть первая: федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -1994.- №32.- Ст. 3301.
3. Шевелев Б. Существует ли залоговая стоимость? // Бухгалтерия и банки. 2011 №10. С.43-49.
4. Гришаев С.П. Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный)// Документ опубликован не был// Справочная правовая система «Консультант Плюс».