Ущенко Александр Сергеевич - магистр юридических наук, заместитель генерального директора ООО "ЭЛАКС" по юридическим вопросам. (г.Санкт-Петербург)
Аннотация: В статье рассматриваются актуальные проблемы действующего законодательства в сфере проведения аукционов на право аренды государственных и муниципальных земельных участков для размещения временных объектов городской среды. Автором представлены практические предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Ключевые слова: Аренда, земельные участки, временные объекты, аукционы, торговые павильоны, коррупция.
За последние годы произошел ряд существенных изменений как в российском, так и в региональном законодательстве, который в значительной степени оказал влияние на процедуры оформления и пролонгации договоров аренды земельных участков под временные объекты городской среды.
Изменения процедур оформления, в первую очередь, были связаны с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 и соответствующими нормативно-правовыми актами на региональном уровне. Так, в Санкт-Петербурге процедуры оформления и пролонгации договоров аренды земельных участков регламентируются Законом Санкт-Петербурга от 16.07.2010 № 447-113, Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1830, Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 17.11.2009 № 150-р.
До вступления в законную силу вышеперечисленных нормативно-правовых актов происходила публикация заявок на право аренды земельного участка, после чего в назначенный день на межведомственную комиссию, заседание которой происходило, как правило, в администрации района, приглашались заинтересованные предприниматели и юридические лица. Решение комиссией по распоряжению объектами недвижимости принималось "за закрытыми дверями" и мотивацию таких решений было сложно предугадать. Председателем комиссии, как правило, назначался заместитель (первый заместитель) главы администрации района, в ведении которого находились вопросы потребительского рынка. Все это создавало почву для коррупционных действий, которые не были редкостью и происходили в завуалированной форме под "оказание спонсорской помощи" подконтрольным чиновникам некоммерческим организациям. Фактически можно было потратить значительные финансовые и трудовые ресурсы для выхода на комиссию по распоряжению объектами недвижимости и при этом результат был непредсказуем. Пройдя по пути получения всех согласований, включая получение разрешительного письма главы администрации района, проведение межевания земельного участка с привлечением лицензированной топогеодезической организации, оформление кадастрового паспорта в районном отделе Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, оформление согласованного Комитетом по градостроительству и архитектуре архитектурно-планировочного задания, получение согласований всех владельцев подземных сооружений и коммуникаций и ряда других согласований, было непонятно, по какой причине решение комиссией принималось в пользу той организации, которая только предоставила заявку и копии своих учредительных документов.
Основной новеллой Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 (ред. от 15.09.2011) "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" и изменений регионального законодательства, связанным с ним, явилась организация и проведение аукционов на право аренды земельных участков. Аукционы были призваны внести прозрачность в вопрос о выборе арендатора земельного участка и обеспечить состязательность этого процесса, а также исключить коррупционную составляющую.
Но так ли произошло на самом деле? Попробуем разобраться. Ни для кого в бизнес - сообществе Санкт-Петербурга не секрет, что победителями арендных комиссий Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга еще задолго до принятия соответствующих изменений в законодательстве являлись юридические лица, аффилированные с бывшими и действующими руководителями ряда силовых структур. Так, по мнению независимых экспертов известной газеты "Деловой Петербург", к сфере влияния подконтрольной силовым структурам УК "Форум" относятся торговые зоны, прилегающие к территориям городских вокзалов (через Общества с ограниченной ответственностью "Союз", "Лидер" и "Орбита"), Удельный рынок (ООО "Стронг"), а также сувенирную торговлю в Центральных районах города [1]. Фактически этот список можно дополнить временными объектами, размещенными в Московском, Петроградском, Приморском и других районах Санкт-Петербурга.
Административный ресурс, включающий личные связи, помноженные на коррупционную составляющую, составляли устойчивую "формулу успеха" при прохождении арендных комиссий юридическими лицами с помощью лобби силовых структур. В то же время порядочные предприниматели и юридические лица ощущали непреодолимый барьер и были вынуждены брать заветные земельные участки под размещение временных объектов в субаренду по многократно завышенной арендной ставке.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 25.12.2008 № 273-ФЗ "О противодействии коррупции", одним из основных направлений деятельности государственных органов по повышению эффективности противодействия коррупции является совершенствование порядка использования государственного и муниципального имущества, а также порядка передачи прав на использование такого имущества и его отчуждения [2].
Аукционы должны были в корне изменить ситуацию, предоставив возможность достичь победы в честной борьбе и "убить двух зайцев", исключив возможность коррупции и пополнив городской бюджет. Но крылатое выражение "Благими намерениями вымощена дорога в ад" и в этой ситуации оказалось актуальным. Фактически победителями аукционов стали Общества с ограниченной ответственностью - "однодневки" с номинальными директорами, по-прежнему аффилированные со своими влиятельными бенефициарами.
Что же происходит на аукционе и после него? Все гениальное - просто. Аффилированное Общество с ограниченной ответственностью предлагает на аукционе запредельную ставку на землю, которую ни один предприниматель или юридическое лицо не в состоянии оплатить. Затем все происходит по уже многократно проигранному сценарию: арендная плата в бюджет не поступает, а земельный участок пересдается в субаренду предпринимателю или юридическому лицу, размещающему на нем нестационарный объект. Проходит несколько месяцев - и начинается арбитражный процесс, который умело затягивается юристами ответчика, как минимум, на пол года. Затем - исполнительное производство, невольными жертвами которого становятся добропорядочный предприниматель или юридическое лицо - субарендаторы, установившие на земельном участке свои нестационарные объекты, подлежащие выселению. А с "однодневки" взыскивать уже нечего.
После завершения исполнительного производства земельный участок вновь сдается в аренду Комитетом по управлению городским имуществом посредством аукциона. Несложно догадаться, кто станет очередным победителем...
Очевидно, что в практическом применении норм Федерального закона № 273-ФЗ от 25.12.2008 "О противодействии коррупции", необходим комплексный подход, включающий:
- профилактику коррупции, основу которой будет составлять деятельность федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, институтов гражданского общества, юридических лиц и предпринимателей в пределах их полномочий по предупреждению коррупции, а также по выявлению и последующему устранению причин коррупции;
- борьбу с коррупцией, основу которой будет составлять деятельность вышеуказанных субъектов по выявлению, предупреждению, пресечению, раскрытию и расследованию коррупционных правонарушений;
- минимизацию и ликвидацию последствий коррупционных правонарушений.
В научной литературе отмечается, что интегративный подход к решению стоящих задач во многом объективирован в комплексных программных документах, учитывающих специфику складывающейся социально-политической, экономической и криминологической составляющей как в масштабах государства, так и на территории конкретных регионов или муниципальных образований [3]. Так, Р.С. Фонарев утверждает, что унификация подходов к противодействию коррупции в общероссийском масштабе требует первоочередного внимания со стороны лиц, имеющих полномочия по обеспечению государственной антикоррупционной политики. Наряду с этим особое значение приобретает сфера нормотворчества, осуществляемого муниципальными органами власти. Помимо актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, в сфере противодействия коррупции действуют муниципальные правовые акты [3]. Совершенно очевидно, что в действующих условиях необходим комплексный подход, в основе которого будут изменения российского и регионального законодательства в сфере предоставления в аренду земельных участков под временные объекты городской среды.
Как отмечено в Указе Президента РФ от 13.04.2010 № 460, несмотря на предпринимаемые государством и обществом меры, коррупция по-прежнему серьезно затрудняет нормальное функционирование всех общественных механизмов, препятствует проведению социальных преобразований и модернизации национальной экономики, вызывает в российском обществе серьезную тревогу и недоверие к государственным институтам, создает негативный имидж России на международной арене и правомерно рассматривается как одна из угроз безопасности Российской Федерации [4].
С целью профилактики и предотвращения правонарушений, связанных с проведением аукционов, необходимо на законодательном уровне закрепить обязанность Комитета по управлению городским имуществом, в порядке межведомственного взаимодействия с правоохранительными и налоговыми органами проводить предварительную проверку заявителей на предмет:
- соответствия юридического адреса фактическому местонахождению;
- наличия в составе органов управления юридического лица дисквалифицированных лиц;
- подтверждения осуществления предпринимательской деятельности в течении определенного периода времени, наличия бухгалтерской и налоговой отчетности;
- отсутствия задолженности перед бюджетом;
- выявления конечного выгодоприобретателя (бенефициара).
Кроме того, законодательно необходимо закрепить обязанность юридического лица внести обеспечительный платеж в размере арендных платежей за два срока подряд после проведения аукциона, но до заключения договора аренды земельного участка.
Данные меры в комплексе с антикоррупционной деятельностью органов государственной власти будут способствовать совершенствованию порядка передачи прав на использование государственного и муниципального имущества и добросовестной конкуренции между субъектами предпринимательской деятельности.
Список литературы:
1. Официальный сайт газеты "Деловой Петербург" http://www.dp.ru/a/2012/05/23/Territoriju_Severnogo_rink/
2. Федеральный закон от 25.12.2008 N 273-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "О противодействии коррупции" // СПС "КонсультантПлюс".
3. Фонарев Р.С. Муниципальные программы противодействия коррупции как нормативный способ профилактики коррупционных проявлений в регионе. "Государственная власть и местное самоуправление", 2012, N 10 // СПС "КонсультантПлюс".
4. Указ Президента РФ от 13.04.2010 N 460 (ред. от 13.03.2012) "О Национальной стратегии противодействия коррупции и Национальном плане противодействия коррупции на 2010 - 2011 годы" // СПС "КонсультантПлюс".