УДК 34

Споры о качестве квартир в новостройках

Кабаченко Ян Владимирович – магистрант – Всероссийского государственного университет юстиции (РПА Минюста России)

Аннотация: В статье рассматриваются методы и способы защиты прав и интересов застройщиков от недобросовестного поведения участников долевого строительства, связанных с качеством квартир, реализуемых застройщиками по договорам долевого участия. Сделаны выводы о необходимости внесения поправок и изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве (ДДУ), недостатки,   неустойка, дольщик, застройщик, объект долевого строительства.

В процессе строительства многоквартирных домов застройщики сталкиваются с проблемой «потребительского экстремизма», который заключается в недобросовестных действиях дольщиков и некоторых юридических компаний, использующих потребителей в качестве инструмента для обогащения и наносящих финансовый урон застройщикам.

В России данный термин является неформальным и не зафиксирован законодательством как противоправное действие, в то время как на Западе термин «потребительский экстремизм» известен несколько десятилетий. Предпосылкой развития данного явления в России стала статья 13 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей» [1], которая позволила взыскивать с исполнителя штрафную неустойку в размере 50% от удовлетворенной судом суммы иска.

С одной стороны, закон является важным инструментом в регулировании споров с потребителями, с другой стороны, не предусматривает административной и / или иной ответственности потребителя за недобросовестные действия, квалифицируемые как «потребительский экстремизм» [6].

В частности, как показывает судебная практика застройщиков, граждане участники долевого строительства одновременно могут жаловаться как на нарушение сроков передачи оконченного строительства жилья, так и на качество объекта долевого строительства.  

В качестве доказательств нарушения качества объекта долевого строительства в суд нередко предоставляются потребителем «заказные» экспертизы, устанавливающие «недоделки», выводы которых застройщику необходимо оспаривать в судах.

В результате спланированных недобросовестными потребителями юридических атак застройщики вынуждены сталкиваться с проблемой блокировки счетов, приостановки строительства, юридическими расходами на отстаивание правовой позиции, что соответственно приводит к нарушению сроков строительства и уплате штрафов подрядчикам.

О проблеме потребительского экстремизма открыто заявили на VII Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства в 2022 году [2].

В частности, в своих докладах представители строительных компаний отметили высокий рост злоупотреблений правами потребителей в области жилищного строительства.

Они отметили, что юридические компании с негативной репутацией часто заигрывают с потребителем, обещая выигранные дела по компенсации обнаруженных недостатков в жилом строительстве с целью получения сумм штрафов в порядке статьи 13  Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей» [1].

Недобросовестные юристы уже на стадии выдачи ключей участникам долевого строительства предлагают им 100% результат в суде по получению с застройщиков денежных средств за качество сданного жилья.

Дольщику предлагается только потратиться на нотариальную доверенность   и небольшую сумму на услуги юристов по составлению искового заявления и представлению интересов дольщика в суде.

Интерес таких недобросовестных юристов лежит в получении с дольщика своей «маржи», что составляет порядка 30 % от взысканной с застройщика суммы в суде.

Механизмы противодействия потребительскому экстремизму основаны на организации превентивных мероприятий и ответных действий, основанных на законе. К сожалению, такие механизмы в современном законодательстве не разработаны в полном мере, в результате чего страдают ответственные застройщики, вынужденные выплачивать компенсации и получать убытки, что сказывается на себестоимости строительства и конечной стоимости квартир. 

В целях исследования данной проблемы и поиска решений предлагается рассмотреть законодательство и судебную практику по спорам, связанным с жилищным строительством.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» № 214-ФЗ [4] участник долевого строительства имеет право до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта, в котором будут отражены недостатки, и потребовать их устранения в установленный срок в соответствии со статьей 7 указанного закона.

При этом для взыскания убытков, причиненных некачественным строительством, потребителю необходимо доказать факт их причинения, установить размер ущерба и причинно-следственную связь между убытками и действиями застройщика.

Стоит отметить, что передача жилья потребителю производится в порядке статьи 314 ГК РФ [8] после сдачи жилого многоквартирного дома в эксплуатацию, а, значит, государственной комиссией уже было установлено, что объект долевого строительства соответствует всем строительным нормам и правилам.

Однако, частный эксперт нанятый потребителем, «находит» недостатки в строительстве, которые, по его мнению, нарушают права потребителя, а далее юристами включается механизм по взысканию с застройщиков суммы компенсации (снижения цены объекта), включая штрафные санкции.

Хочу остановиться на примере борьбы с потребительским экстремизмом АО «Специализированный застройщик Лосиноостровский завод строительных материалов и конструкций» (входит в ПАО «ПИК-специализированный застройщик»)  в рамках судебного спора с дольщиком Г.Н.Б. рассмотренного в Красноперекопском районном суде г. Ярославля (№ 2-22/2023) [10].  

В указанном споре была назначена судебная строительно-техническая экспертиза по требованию застройщика, которая установила стоимость недостатков, подлежащих взысканию с застройщика в пользу Г.Н.Б. В ходе рассмотрения спора суд также обязал Г.Н.Б вернуть застройщику подлежащие демонтажу ПВХ окна за которые с застройщика по указанному судебному решению взыскана их стоимость. Судом был выдан исполнительный лист на принудительное исполнение Г.Н.Б. судебного решения по возврату застройщику некачественных ПВХ окон. 

Необходимо отметить, что дольщики по судебным спорам по качеству жилья зачастую преследуют цель получения денежных средств с застройщика для удовлетворения своих нужд, не связанных с восстановлением качества квартир.

Появление судебной практики по возврату дольщиком застройщику некачественной отделки квартир (ламинат, окна, двери и т.п.) охладит пыл потребителей по зарабатыванию денег с застройщиков, оставив в судебном поле  только тех дольщиков, которые намерены полученные деньги с застройщика направить на действительное устранение строительных недостатков в объекте долевого строительства.     

Участники круглого стола Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политики, местному самоуправлению и делам Севера (протокол № 239) [2] отметили, что зачастую потребители преследуют цель «личного обогащения в виде денежной компенсации или уменьшения цены договора».

 В частности, комиссией зафиксировано, что с 2018 по 2020 годы против застройщиков подавалось в судебные инстанции более 3,5 тыс. исков, и в порядке п. 6 ст. 13 ФЗЗП судами взыскано в пользу потребителей рекордную сумму неустоек (более 6,5 млрд. руб).

Участники круглого стола подчеркивают, что на основании судебных решений «совокупная сумма взысканных неустоек и штрафов, зачастую, в 1,5 раза превышает стоимость объекта долевого строительства», поэтому финансовая устойчивость застройщиков заметно снизилась.

В 2023 году количество споров у застройщиков по качеству квартир возросло многократно и средняя сумма иска по недостаткам составляет в районе 900 000 рублей, что подтверждают многочисленные судебные решения судов общей юрисдикции и на эту сумму начисляется еще неустойка и штраф.

Исследуя обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом ВС РФ от 19.07.2017 [3], следует отметить, что Верховный Суд придерживается мнения, что потребитель вправе взыскать с застройщика штраф в размере 50 % от суммы неустойки в случае досудебного обращения к нему с просьбой оплатить неустойку в добровольном порядке.

При этом ВС РФ указывает, что требование должно быть законным и обоснованным. Следовательно, бремя доказывания нарушения возложена на потребителя. Однако, на стадии судебного рассмотрения бремя доказывания отсутствия нарушения возложена на застройщика. Таким образом, факт нарушения (его отсутствия) устанавливается обеими сторонами.

В то же время, Верховный Суд указывает, что размер взыскиваемой неустойки может быть снижен судом по заявлению застройщика, который, в свою очередь, должен доказать ее несоразмерность по сравнению с последствиями нарушения обязательства. В противном случае застройщик уплатит всю сумму неустойки.

Кроме того, Верховный Суд отмечает, что удовлетворение застройщиком требований потребителя во время судебного рассмотрения дела не освобождает его от обязанности уплатить потребителю штраф.

Фактически можно заключить, что застройщик находится в неравном положении с потребителем, так как права потребителя на взыскание штрафа в порядке Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей» [1] удовлетворяются, даже если застройщик удовлетворил иск добровольно. При этом право застройщика решить спор в порядке медиации утрачивается.

Одним из существенных условий наступления ответственности застройщика является отсутствие им уведомления потребителя о переносе сроков строительства или об окончании сроков строительства и необходимости принятия жилья в установленный срок.

При этом Верховный Суд обращает внимание, что срок для уведомления не должен быть менее 14 дней до предполагаемой даты сдачи жилого объекта в эксплуатацию, чтобы потребитель успел обследовать помещение и направить свое возражение. В то же время, законодательством установлен договорной срок, в течение которого, застройщик должен передать квартиру потребителю после сдачи объекта в эксплуатацию.

Таким образом, уведомляя потребителя о готовности объекта, застройщик обязан указать срок, в течение которого потребитель должен подписать акт приема-передачи квартиры или направить обоснованное возражение и потребовать устранения выявленных им нарушений, противоречащих условиям договора долевого участия в строительстве.

Верховный Суд уточняет, что бремя доказывания ненадлежащего исполнения потребителем своих обязательств по принятию квартиры возлагается на застройщика, поэтому во избежание санкций застройщику важно соблюдать правила передачи объекта дольщику в соответствии с условиями ДДУ [5].

Стоит отметить, что само по себе отступление застройщика от условий ДДУ не является нарушением, если они не привели к ухудшению качества жилья или уменьшения его площади [9].

В противном случае потребитель вправе выбрать из способов защиты по своему усмотрению, например, потребовать уменьшения цены на квартиру или возмещения понесенных им расходов на устранения недостатков [4].

На мой взгляд, данная норма закона позволяет потребителю манипулировать ситуацией в свою пользу: с одной стороны, первоочередно требовать уменьшения цены на квартиру, с другой стороны, требовать уплаты штрафа в размере 50 % от стоимости неустойки, которая исчисляется с момента нарушения застройщиком условий ДДУ. 

Считаю, что отсутствие законодательного регулирования порядка удовлетворения требований потребителя в соответствии с дополнительным соглашением, разрешающим конфликт в интересах обеих сторон, порождает ряд действий, которые впоследствии приводят к установлению виновности застройщика.

Выводы

Учитывая сложность проблемы, предлагается установить специальный порядок досудебного урегулирования споров, который поможет на стадии обращения в суд разрешить большинство возникающих споров с учетом соблюдения баланса интересов сторон. В частности, требование об устранении недостатков качества жилья должно быть обосновано заключением специального государственного экспертного органа, квалификация которого сомнению не подлежит.

Также предлагается на законодательном уровне установить специальные требования для экспертов, участвующих по делам о спорах с застройщиками, что позволит уменьшить долю заинтересованных лиц, занимающихся «изготовлением на заказ» заключений экспертиз и не имеющих достаточной квалификации.

Также, по моему мнению, необходимо установить дополнительную административную ответственность экспертов, которые умышленно искажают фактические обстоятельства в интересах потребителя, с отстранением от выполнения профессиональной деятельности на срок до 5 лет.

Превентивной мерой может служить установленный законом конкретизированный перечень нарушений в строительстве жилых объектов, за которые застройщик будет привлечен к административной ответственности. Вина застройщика, выступающего ответчиком в суде по спорам с дольщиком (потребителем), должна устанавливаться в административном порядке.

Следовательно, факт нарушения качества построенного жилья должен устанавливаться судом на основании материалов административного дела, а не на материалах частной экспертизы. Таким образом, изменение порядка взыскания с застройщика штрафной неустойки в пользу потребителя может решить проблему «строительного экстремизма» автоматически.

Считаю, что присутствие в судебных процессах специального экспертного органа в рамках действующих органов строительного надзора, который имеет право давать заключение по качеству строительства для суда, обязательно при рассмотрении споров в судах между застройщиками и потребителями. Орган государственного контроля по жилищному строительству несет прямую ответственность за прием в эксплуатацию объектов жилищного строительства и поэтому является заинтересованным лицом. Не привлечение представителя органа государственного контроля к участию в деле является прямым нарушением гражданского процессуального права, что приводит к нарушению баланса заинтересованных сторон. 

Считаю, что исключение из Федерального закона № 214-ФЗ                  от 30.12.2004 “Об участии в долевом строительстве ……» [4] условий о взыскании штрафа на основании Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 г.  «О защите прав потребителей» [1] является спасительной мерой для застройщиков.

Выскажу свое личное мнение, что дольщик, при заключении с застройщиком договора долевого участия является инвестором, а не потребителем, как его трактует Закон РФ № 2300-1 от 07.02.1992 г «О защите прав потребителей» [1].

Санкции по отношениям возникающими при заключении договоров долевого участия между застройщиком и дольщиком в полной мере прописаны в Федеральном законе № 214-ФЗ от 30.12.2004 “Об участии в долевом строительстве ……» [4] и, соответственно, нагружать правовые отношения еще и штрафом по Закону РФ № 2300-1 от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей» [1] не целесообразно и губительно для строительного рынка.

Список литературы

1. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 04.08.2023) «О защите прав потребителей» // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/.
2. Рекомендации круглого стола Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера (протокол № 239 от 23 декабря 2020 года) по теме «Соблюдение баланса интересов потребителей и застройщиков при оценке качества построенных жилых домов» // URL: http://council.gov.ru/activity/activities/roundtables/122593/.
3. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года // URL: https://vsrf.ru/documents/thematics/16258/.
4. Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 № 214-ФЗ // URL:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/.
5. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023 // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_445702/.
6. Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2023 года № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» // URL: http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202312300005.
7. Кирсанов А.Р. Правовые основы «потребительского экстремизма» на рынке долевого строительства. Имущественные отношения в РФ. № 8 (227). 2020. С.61-66.
8. Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Часть 1. № 51-ФЗ от 30.11.1994 г. с изм. на 16.05.2023 г // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/.
9. Приказ Минстроя России№774/пр от 25.10.2023 «Об утверждении требований к формату предоставления сведений, содержащихся в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение)» // URL: https://erzrf.ru/news.