УДК 347

Перспективы развития договора дарения недвижимости в Российской Федерации

Ходыкин Егор Павлович – магистрант Северного (Арктического) федерального университета имени М.В. Ломоносова.

Аннотация. Договор дарения имущества мало изменился со времен Древнего Рима. Есть разные мнения о дарении недвижимости, включая пожалование государственной недвижимости за общественно значимый поступок. Лицо, получающее недвижимость, должно быть проинформировано о ее ограниченных правах. Необходимо обеспечить прозрачность информации о правах третьих лиц на недвижимость, которая подлежит отчуждению.

Ключевые слова: договор дарения недвижимости, обременение, недвижимость, дарение, реформа вещеного права.

Сам договор дарения, как безвозмездное увеличение имущества одаряемого за счет имущества дарителя, существовал с республиканского периода Древнего Рима. И по сущности мало изменился.

Существуют различные мнения по развития договора дарения недвижимости, в частности институт пожалования[5, с. 26], подразумевающий дарение государственной недвижимости лицам совершившим общественно значимый поступок, занимающихся общественно значимой деятельность и т.п. Однако, в свете реформы вещного права, наиболее вероятными кажутся изменения связанные с дарением недвижимости с обременениями.

В частности, современное законодательство не предусматривает регистрации  права пожизненного проживания. Однако необходимость в данной регистрации есть. Например, существует подобная проблема так называемых «отказников», лиц которые отказались от приватизации недвижимости и имеют право бессрочного пользования этой недвижимостью. Положения ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»[6] указывают, что к указанным лицам не применима ч. 4 ст. 31 ЖК РФ[1], из которой следует, что в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением прекращается. Таким образом, отказавшиеся от приватизации имеют пожизненное право проживать в квартире. Поэтому лицо, в чью пользу отчуждается имущество вправе знать о таком обременении.

Необходимость уведомления лица, в пользу которого отчуждается недвижимое имущество, об ограниченных правах на данную недвижимость обосновывалась Конституционным Судом РФ[4]. В нём Суд рассматривал соответветствие конституции статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Однако позиция Конституционного суда распространяется и на другие обременения недвижимости, ограниченные вещные права третьих лиц, о которых разумный и добросовестный приобретатель не имеет возможности узнать.

Конституционный Суд подчеркивает, что федеральному законодателю надлежит обеспечить надлежащий правовой механизм, обеспечивающий прозрачность информации относительно прав третьих лиц, на отчуждаемые жилые помещения. Данный механизм должен обеспечивать получение достоверных сведений для разумного и добросовестного приобретателя жилого помещения.

Также Конституционный Суд отметил необходимость нахождения баланса интересов приобретателя-собственника жилого помещения, который не знал об обременении права собственности, и лиц, обладающих правом проживания в данном помещении.

На данный момент нормативная проработка этого вопроса продолжается. Его решение связано с решением большей проблемы- реформированием вещного права. В частности, Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства продолжает разработку проекта изменений в гражданское законодательство[2].

Данный проект основывается на Концепции развития гражданского законодательства[3]. Данная концепция предусматривает закрытый перечень вещных прав. Соответственно, право пожизненного проживания, в том или ином виде, будет закреплено в одном из таких прав. Наиболее близким к этому праву представляется указанное в концепции право личного пользования (узуфрукта).

П. 7.1 Концепции раскрывает понятие узуфрукта, как ограниченное вещное право личного характера, предусматривающее, что лицо обладающее данным правом может владеть и пользоваться вещью по её назначению, с сохранением её экономической сущности. Лицо обладающее данным правом обязано содержать обремененную вещь, не допускать её ухудшения. С согласия собственника вправе улучшить обременённую вещь(ст. 302.3 ГК РФ проекта). Отметим, что указанное в концепции ограниченное вещное право скорее ближе к древнеримскому узусу, чем к узуфрукту. Узус установленный на жилое помещение в Древнем Риме выполнял схожую функцию с правом пожизненного содержания. Интересным в свете нахождения баланса между собственником новым российским узуфруктарием выглядит древнеримский институт «ограничения на гостеприимство», предусматривающиейся для узуса, подразумевающий соблюдение гостями узуария уставленных требований для посещения узуария.

Таким образом, на наш взгляд, перспективы договора дарения недвижимости лежат в развитии вещного права. Каких-либо конкретных предложений на данный момент нет. Так как проект предусматривает колоссальные изменения вещного права. Но пока эти изменения остаются проектом, они являются очень условными. Вспоминается проект гражданского законодательства Николая Второго, который так и не был реализован. Мы надеемся, на сей раз подобное не повториться.

Список литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022) [Электронный ресурс] – Электрон. дан. – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/, свободный (дата обращения 26.12.2022) – Загл. с экрана.
2. Законопроект N 47538-6 федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" [Электронный ресурс] – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.garant.ru/58024599, свободный (дата обращения 28.12.2022) – Загл. с экрана.
3. Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации: [Электронный ресурс] – Электрон. дан. – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_95075/, свободный (дата обращения 28.12.2022) – Загл. с экрана.
4. Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева" [Электронный ресурс] – Электрон. дан. – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_177024/92d969e26a4326c5d02fa79b8f9cf4994ee5633b/, свободный (дата обращения 26.12.2022) – Загл. с экрана.
5. Рыхлетский П.Л. Дарение в системе безвозмездных сделок: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Ростов н/Д. 2005. С. 26.
6. Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ [Электронный ресурс] – Электрон. дан. – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51061/, свободный (дата обращения 26.12.2022) – Загл. с экрана.