УДК 347.453

Отдельные вопросы государственной регистрации договора аренды зданий или сооружений

Калинина Дарина Геннадиевна – магистрант Северо-Западного института управления – филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы

Аннотация: Рассмотрено множество вопросов, связанных с государственной регистрацией договора аренды в отношении зданий или сооружений. Осмысливаются последствия несоблюдения требований о государственной регистрации для различных видов договоров. В статье также анализируется действующее законодательство на предмет существующих недостатков в контексте многочисленных изменений. Приводятся примеры иных видов обязательственных договоров, требующих государственной регистрации. Сформулировано мнение автора относительно практического применения положений законодательства к отношениям сторон по договору аренды зданий или сооружений.

Ключевые слова: недвижимое имущество, договор аренды, государственная регистрация прав, последствия несоблюдения требований о государственной регистрации.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК) множество норм посвящено государственной регистрации. Регистрации подлежат права на имущество (ст. 8.1, 131), а также субъекты права (ст. 23, 51), юридические факты и условия (ст. 47, 164, 165, п. 3 ст. 433) [1], предметы прав (статьи 1232, 1262, 1353, 1414, 1452, 1475, 1480, 1518) [2].

Касательно государственной регистрации договор и последствий такой регистрации: существуют два вида договоров – обязательные договоры, где юридическое действие наступает от исполнения обязательства (п. 1 ст. 307 ГК), и распорядительные договоры, где действие наступает без обязательства (непосредственно) посредством таких вещей, как передача, обременение, изменение или прекращение прав.

В законодательстве указывается, что, несмотря на связь договора и акта регистрации, объекты регистрации бывают различными в зависимости от конкретного случая (подп. 1 и 2 п. 1 ст. 8 ГК). Например, в одном случае это может быть обязательственный договор, например, аренды или участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК). В другом случае это может быть распорядительный договор, например, об уступке или переводе долга (п. 2 ст. 389, п. 4 ст. 391, п. 2 ст. 1017, п. 2 ст. 1028, абз. 2 п. 2 ст. 1235 ГК).

Основанием регистрации не всегда может быть договор, а еще и его результат. Этот результат может варьироваться в зависимости от ситуации. В некоторых случаях это является результатом обязательства, например, передачи права собственности по договору купли-продажи. В других случаях оно является следствием распоряжения, как сервитут или залог в договоре ипотеки. Иногда регистрация требуется исходя из выбранного варианта договора, например, в договоре дарения, когда даритель либо передает недвижимую вещь, либо соглашается ее передать.

Еще один пример: если стороны договора решили изменить или расторгнуть его (согласно абз. 1 п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК) и выразили свое намерение в соответствующем соглашении, то их воля становится обязательственным договором.

В связи с этим, если договор аренды подлежит государственной регистрации, он может быть изменен либо расторгнут на основании обязательства или же распоряжения сторон.

Регистрация тесно связана со сделками с недвижимостью в ГК, но не ограничивается только ими. Это также может применяться к сделкам, связанным с правами. Процесс регистрации осуществляют государственные органы, такие как Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и отдельные функции с недавнего времени выполняет ППК Роскадастр (п. 6, 7 ст. 1, ст. 3, 3.1 Закона о ГРН [3]). Регистрацией отдельных видов собственности занимаются разные органы, например Федеральное агентство по недропользованию для участков недр (п. 4.1 ст. 3, ст. 27.1 Закона о недрах [4]) и Федеральная служба по интеллектуальной собственности для прав интеллектуальной собственности (п. 2 ст. 1028 ГК).

Учитывая вышеизложенное, при государственной регистрации договоров не существует какого-то одного ответственного органа власти. Это связано с тем, что существуют множество различных прав и видов договоров, каждый из которых имеет свои уникальные особенности и юридические последствия.

Таким образом, в качестве основных результатов настоящего исследования можно выделить следующее:

В первоначальной редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ регистрация играла роль в процессе заключения договора и определяла его действительность. Ее также можно использовать для других целей, например для подтверждения законности сделки. Однако судебная практика не считала незарегистрированные договоры незаключенными. То есть в определенных ситуациях стороны незарегистрированного договора аренды все равно могут быть обязаны выполнять свои обязанности, такие как использование имущества и внесение арендных платежей. Однако их права не могут быть реализованы в отношении третьих лиц. Было также отмечено, что стороны незарегистрированного договора аренды не могут утверждать, что договор так и не был заключен. Поскольку регистрация информирует заинтересованных третьих лиц о существовании договоров аренды, незарегистрированный договор не имеет тех последствий, которые могли бы повлиять на права и интересы третьих лиц, не знавших о его существовании и условиях [5, с. 82].

Изменение нормы в п. 3 ст. 433 ГК имеет некоторые интересные последствия. Незарегистрированный договор имеет разные последствия для его участников и третьих лиц. Однако разница между третьими лицами и участниками определяется не последствиями самого договора, а самим договором. Так что в некотором смысле незарегистрированный договор считается одновременно и заключенным, и незаключенным. Это блокирует их возможность утверждать, что указанный договор никогда не заключался, и позволяет им обеспечить соблюдение условий соглашения еще до его регистрации. Это соответствует правилам ст. 165 ГК, которая дает участникам право требовать регистрации в судебном порядке и привлекать к ответственности тех, кто от этого уклоняется.

В ГК есть норма, закрепленная в п. 3 ст. 433, позволяющая иметь иные юридические последствия для незарегистрированного договора. Данное последствие может быть дополнительным или вместо указанного в норме п. 3 ст. 433 ГК. Например, в п. 2 ст. 1028 и п. 6 ст. 1232 ГК указано, что незарегистрированная передача прав недействительна для всех. Это пример первого последствия. Другой пример – договор доверительного управления имуществом, где судьба незарегистрированной передачи недвижимого имущества определяется по правилу п. 3 ст. 433 ГК. Однако это также приводит к недействительности обязательственного договора, как указано в п. 3 ст. 1017 ГК. Правило п. 3 ст. 433 ГК может быть законодательно изменено, что позволяет ему быть гибким. Но его нельзя изменить самим договором, как указано в п. 4 ст. 421 ГК. Аналогичную норму законодатель сохранил и в п. 1 ст. 164 ГК [5, с. 87].

Последствия отсутствия регистрации договора, в том числе договора аренды здания или сооружения, довольно просты: права собственности на имущество не передаются, на имущество не накладываются соответствующие обременения в виде аренды или ипотеки. Отличие незарегистрированного договора от незарегистрированных юридических последствий состоит в различном юридическом действии. В первом случае это касается только сторон договора и, возможно, некоторых третьих лиц, но во втором случае это касается всех. Однако есть ситуации, когда последствия можно преодолеть, как в примере, упомянутом в статье 551 ГК. В целом, нормы, упомянутые в различных статьях ГК, могут применяться в различных контекстах (например, п. 3 ст. 551 ГК в сравнении с п. 2, 3 ст. 165 ГК).

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) // СПС КонсультантПлюс.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023) // СПС КонсультантПлюс.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.
4. Закон Российской Федерации от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 25.12.2023) «О недрах» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2024) // СПС КонсультантПлюс.
5. Ровный В.В. О государственной регистрации договора и последствия договора // Сибирский юридический вестник. 2022. № 2 (97).
   URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-gosudarstvennoy-registratsii-dogovora-i-posledstviya-dogovora (дата обращения: 13.02.2024).