"Научный аспект №2-2019" - Гуманитарные науки
Ефремова Анна Петровна – студент магистратуры Северо-Восточного федерального университета им. М.К. Аммосова.
Аннотация: В данной статье рассматривается правовая природа договора участия в долевом строительстве. Вопросы о правовой природе остается спорным в юридической литературе. В связи с чем автор провел комплексный подход к исследованию отношений, опосредуемых договором участия в долевом строительстве.
Ключевые слова: Договор участия в долевом строительстве, участники, купля-продажа, простое товарищество.
Как М.И. Кулагин отмечал, что тенденция появление договорных форм и смешанных форм договоров стремительно растет в быстрых темпах. Появляется договоры, которое сочетают в себе элементы двух и более известных видов договоров [1].
В ч.1. ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дается легальное определение договора долевого участия в долевом строительстве [2]. В Гражданском кодексе РФ не содержит понятие договора, поэтому иногда рассматривают в качестве смешанного.
Договор участия в долевом строительстве – это соглашение, в силу которого одна сторона (застройщик) обязуется предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из данного определение следует, что договор является консенсуальным, возмездным и двусторонне-обязывающим (синаллагматическим). Договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, который отличается от иных гражданско-правовых договоров. Его характерными признаками являются:
Во-первых, это его субъективный состав. Одной их сторон выступает застройщик – юридическое лицо, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона о долевом строительстве). Информация о застройщике должна быть опубликована им в средствах массовой информации или размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования.
Другая сторона – участник долевого строительства обычно характеризуется множественностью лиц. В качестве участника может выступать любой гражданин или юридическое лицо, внесшие свои денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов долевого строительства – жилых и не жилых помещений.
Во-вторых, специфика рассматриваемого договора, который характеризует цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан – строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли.
В-третьих, предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилье (нежилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по договору строительного подряда результат строительных работ – здание, сооружение иной объект недвижимости – должен быть построен подрядчиком и в целом передан заказчику).
В-четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку объектом долевого строительства ст.2 Закона и в долевом строительстве называется только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (а также права на общее имущество в нем).
В-пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем
В-шестых, наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правовом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога.
Этими же целями продиктовано широкое использование публично- правовых элементов в регулировании договора участия в долевом строительстве, которые проявляются, в частности, в правилах таких как:
По мнению Р. С. Бевзенко, договоры об участии в долевом строительстве являются по своей сути куплей-продажей будущей недвижимости, однако вследствие специального состава участников законодатель устанавливает особое регулирование для условий и порядка их заключения и исполнения [3].
По мнению Д.С. Соловьева, рассматривая проблемы общего и различного в договорах долевого участия в строительстве, и договорах о совместной деятельности (простого товарищества), пришли к выводу, что данные договоры являются не торжественными, а самостоятельными видам [4].
Могут быть и присущи признаки к некоторым договорам, но по своей совокупности они свидетельствуют о самостоятельности данного гражданско-правового договора [5].
Список литературы