gototopgototop

"Научный аспект №2-2019" - Гуманитарные науки

Новая модель привлечение денег дольщиков через эскроу-счета

Ефремова Анна Петровна – студент магистратуры Северо-Восточного федерального университета им. М.К. Аммосова.

Аннотация: Статья посвящена анализу особенностей счета эскроу и выявлению пробелов нормативно-правового регулирование счетов эскроу. Жилищная сфера сегодня проходит через серьезную трансформацию от долевого строительства к проектному финансированию. Переход через эскроу-счета должно окончательно исключить возможность появления новых обманутых дольщиков и избавить рынок от недобросовестных строительных компаний.

Ключевые слова: Эскроу, банковский счет, дольщик, эскроу-агент.

Раньше 2000-х годах «долевка» помогла вывести российскую строительную отрасль на новый уровень. Строительство за счет средств дольщиков позволило ввести в эксплуатацию рекордные объемы жилья во многих регионах страны. Однако низкая ответственность некоторых застройщиков перед дольщиками породила огромные проблемы, которые пришлось решать государству. Сейчас между девелопером и гражданином появился заслон в виде посредника – банка. К сожалению, практика страхования показала свою неэффективность. Дольщик могу получить деньги только через суд и банкротство застройщика, что растягивало его на годы, в течение которых разоряются и сами страховые организации. Несмотря на отмену закона о поручительстве и обязательном страховании, но по ранее объектам они действуют, но страховании организации не признают свои обязательств, в связи с чем идут судебные процессы.

С отменой долевого строительства и введением более безопасной системы проектного финансирования начинает действовать новая модель привлечение денег дольщиков через эскроу-счета.

Изначально термин «эскроу» появился в США. Все сделки по продаже недвижимости проходит через счета эскроу. Данный механизм дает защиту сторон данного вида сделок.

Эскроу – это эффективный способ расчета, который выполняет надежно гарантийную (обеспечительную) функцию. Основная цель – это снижение рисков в случае банкротства застройщика и срыва срока строительства, а также защитит права дольщиков. [3]

Суть данной новвелы такова что одна из форм обеспечения исполнения обязательств застройщика (со страхованием и поручительством). Согласно ей, деньги дольщиков поступают на специальный счет эскроу счет, где блокируется до тех пор, пока клиенты не получат квартиры.

Само же строительство осуществляется под контролем банка, который вправе получать сведения о денежных операциях, связанных со строительством. Данная схема применяется, когда кредит организация предоставляется застройщику целевой кредит. Застройщик получит их, когда закончит дом и передаст дольщикам ключи. Многие эксперты оценила новую новеллу с разных сторон.

С. Ковбюсюк считает, что деньги, уплаченные за квартиры, будут заблокированы на специальных эксроу счетах до конца стройки. Девелопер получит их лишь после того как передаст жилье покупателям.

Привлечение денег через счета эскроу – хороший способ защитить права дольщиков. Возможное подорожание стоимости квартиры компенсируется отсутствием риска потерять вложенных деньги.

А. Кочевский считает, что такая модель влечет дополнительные риски, связанные в частности с банкротством банка. Кроме того, если используется счет эскроу участник долевого строительства теряет право на проценты за использованием деньгами.

Например, если дольщик решил расторгнуть договор или отказался в одностороннем порядке, застройщик не обязан выплачивать их.

С. Федоров отмечает, что эскроу счета появились еще в 2014 году в ГК РФ. Нормативные акты Центробанка до сих пор недостаточно детально описывают их порядок использования.

А.А. Маяковский об опыте Австралии, в которой денежные средства инвесторов аккумулируется на депозитном счете нотариуса. Кроме банкротство застройщиков долевое инвесторы в результате этой новеллы получают новую угрозу безопасности их инвестиций – риск банкротства банка – держателя счетов эскроу либо риск отзыва у такого банка линзензия на осуществление банковской деятельности. [4]

Для того чтобы работать через счета эскроу, законодатель вел требования к застройщику. Во-первых, она должна быть специализированной. Во-вторых, с опытом работы не менее трех лет и площадью застройки не менее 10 000 квадратных метров. В-третьих, ограничения на иные виды деятельности, на внешнее привлечение, предоставление займов и поручительств. И самое главное: на момент получения проектной декларации у застройщика должно быть на счету не менее 10 % проектно-сметной стоимости дома.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан – участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб. В силу п.4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ в случае заключения договора участия в долевом строительстве, предусматривающего открытие эскроу-счета, заключение отдельного договора условного депонирования денежных средств не требуется. Эта норма является очень спорной.

Есть мнение, что в эскроу-сделках законодательство прямо не исключает возможность наложения ареста/списания денежных средств со счета эскроу по исполнительным документам по обязательствам депонента (т.е. владельца денежных средств). В отношении обязательств бенефициара указанные действия недопустимы, так как бенефициар до момента получения денежных средств их владельцем не является. Применительно к договору долевого участия, к которому "привязан" счет эскроу, это может привести к тому, что деньги одного депонента будут списаны по обязательствам другого депонента.

По поводу приостановления операций по такому счету налоговыми органами надо отметить, что к отношениям сторон в связи с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу применяются общие положения о банковском счете. Нормы ст. ст. 860.7 и 860.8 - 860.10 ГК РФ не содержат запрета на приостановление операций по счету эскроу в случаях, предусмотренных законом. Получается, что есть вероятность того, что застройщик сдаст квартиру, а деньги, которые банк должен перечислить застройщику в течение 10 дней, не могут быть перечислены в связи с приостановлением операций по счету. Таким образом, и вероятность взыскания денежных средств, и приостановление операций по счету, являются рисками застройщика.

Исходя из кардинальных изменений в системе долевого строительства позволит искоренить проблему и защитить их права. Как будет на практике, покажет жизнь, главное во многом зависит выбор застройщика.

Раньше необходимо было проверять только застройщика, а теперь еще и проверять банки на соответствия требованиям, которые установлены правительством.

Эскроу-счета хорошо зарекомендовали себя за рубежом. В США, Австрии, Германии этот механизм контроля используется не только в жилищном строительстве, но и в других сделках с недвижимостью для обеспечения обязательств сторон. Аналогичная система создана и в Китае. В отличие от российских законов в КНР средства на эскроу-счетах разблокируются пропорционально прогрессу строительных работ, обеспечивая поэтапное предоставление средств застройщику.

Список литературы

  1. Федеральный закон от 30.12.2004 №-214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многокватртирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ, а также среди источник Федеральный закон от 30.11. 2004 № - 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
  3. Моргачева М.Е. правовые различия конструкции договора эскроу и его аналогов по праву России // Вестник арбитражный практики. 2015. №2. С.23.
  4. Концепция развития гражданского законодательство РФ. С.138-139.
Интересная статья? Поделись ей с другими:

Внимание, откроется в новом окне. PDFПечатьE-mail

Отправить статью

...

Форма оплаты

Номер статьи, присвоенный редакцией
Количество страниц в статье
Количество экземпляров журнала
Доставка: РФСНГ
Скидка (%)
Заказать свидетельство о публикации
1. Стоимость публикации каждой страницы статьи составляет 200 рублей.
2. Стоимость каждого экземпляра журнала, включая его изготовление и доставку, составляет 300 рублей для России и 600 рублей для стран СНГ.
3. Стоимость печатного свидетельства о публикации составляет 100 рублей

Реквизиты для оплаты через банк