gototopgototop

К вопросу о понятии жилищного правоотношения и его влиянии на защиту жилищных прав

Маркарян Лилит Владимировна - преподаватель кафедры Правовых дисциплин Пермского института экономики и финансов. (ПИЭФ, г.Пермь)

Аннотация: Статья посвящена анализу нормативного и доктринального подходов к определению понятия жилищного правоотношения и его значения для защиты жилищных прав. Сделан вывод о том, что на выбор способа защиты нарушенного жилищного права основное влияние оказывает публично-правовая или частноправовая природа жилищного правоотношения.

Ключевые слова: Жилищное правоотношение; субъекты жилищных правоотношений; объект жилищного правоотношения; жилое помещение; защита жилищного права; жилищное законодательство.

Традиционно считается, что предметом жилищного права выступают жилищные отношения [10, c.14; 12, c.12], перечень которых приведен в п. 1 ст. 4 ЖК РФ. Так, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также – взнос на капитальный ремонт);
11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее – фонд капитального ремонта);
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

Даже поверхностный взгляд на этот перечень позволяет сделать вывод о крайней юридической неоднородности перечисленных отношений, на которую в науке жилищного права давно обращается внимание.

Ю.К. Толстой ещё в 1981 г. заметил, что «понятие жилищные отношения является собирательным» [31, c. 3; 32, c. 89]. Вслед за ним С.М. Корнеев писал: «Жилищные отношения представляют собой отношения, складывающиеся в связи с удовлетворение жилищных потребностей граждан. Они весьма разнообразны. В эту категорию входят отношения в сфере управления жилищным фондом, в том числе его учет и контроль за его использованием и сохранностью; обеспечение граждан жилыми помещениями и пользование жилыми помещениями на условиях найма или аренды; обеспечение сохранности и правильного использования жилищного фонда; его эксплуатации и ремонта; жилищные споры и т.д.» [9, c. 146].

Иногда в центр определения понятия жилищного правоотношения ставились отношения по поводу удовлетворения жилищной потребности [1, c.17; 20, c. 3, 4]. В научной литературе распространено определение жилищных отношений через достаточно широкое определяющее понятие «по поводу жилого помещения» [3, c. 40; 6, c. 10–11].
В.Ф. Яковлев одним из первых предпринял попытку дифференциации жилищных правоотношений, выделив три группы: гражданско-правовые, комплексные (частично гражданско-правовые отношения, а частично – административные отношения), организационные [36, c. 38]. П.И. Седугин различал жилищные отношения, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений, по управлению, эксплуатации и охране жилого фонда, иные отношения (перевод и др.) [26, c. 44]. С.И. Суслова предлагает указанные в ЖК РФ жилищные отношения условно подразделить на частноправовые и публично-правовые [28, c. 109].

Не углубляясь в дальнейшую доктринальную дифференциацию жилищных правоотношений и прав, с учетом целей настоящей статьи, отметим следующее. Очевидно, что одна группа правоотношений, относимых к жилищным, имеет частноправовую природу, другая – публично-правовую.

Понимание такой дифференциации жилищных правоотношений представляется особенно важным для решения вопроса о защите жилищных прав. Очевидно, что публичные жилищные правоотношения и жилищные права возникают из нормативных и ненормативных актов государственных и муниципальных органов и при нарушении могут защищаться только соответствующими способами, в частности, через требование о признании указанных актов недействительными. При этом, например, такой способ защиты, как признание права для защиты публичных жилищных прав неприменим.

Для выбора способа защиты жилищных прав, вытекающих из частных жилищных правоотношений, необходима теоретическая ясность относительно их названия, численности и содержания.

Из нормативного перечня жилищных отношений к частноправовым тяготеют отношения по поводу: 1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; 3) пользования общим имуществом собственников помещений; 4) управления многоквартирными домами; 5) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; 6) предоставления коммунальных услуг; 7) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; 8) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Как видим, частноправовые жилищные отношения не однородны: здесь имеются имущественные и организационные, абсолютные и относительные, вещные и обязательственные отношения. Эти классификации должны учитываться при выборе способа защиты соответствующих жилищных прав. По вопросу защиты отдельных из вышеуказанных жилищных прав не возникает ни теоретических, ни правоприменительных проблем. Например, при невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги последует традиционный гражданско-правовой иск о взыскании соответствующей задолженности.

Ряд серьезных вопросов вызывает защита одних из самых распространённых частноправовых жилищных правоотношений (по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений), которые связаны с проблемой их соотношения с правом собственности на жилое помещение.

Вопрос об отнесении правоотношений собственности на жилое помещение к жилищным не является новым. Ещё в 1968 г. В.Ф. Чигирь отметил: «Гражданин пользуется жилой площадью в доме, принадлежащем ему на праве личной собственности, осуществляя правомочия владения, пользования и распоряжения. Никаких иных правоотношений по этому поводу не возникает» [34, c. 20]. О.А. Красавчиков также не признавал отношения собственности на жилое помещение жилищными [11, c.15]. В современных исследованиях отмечается даже, что жилищное право регулирует только отношения, возникающие по поводу пользования чужим жилым помещением [4, c.21; 16, c.57, 17, с. 47]. Под предметом жилищного права понимают только отношения между владельцем жилого помещения и иными лицами по поводу проживания в принадлежащем ему жилом помещении [2].

В последние время в правоведческой науке наблюдается тенденция включения права собственности на жилое помещение в число жилищных прав [5, 13]. П.И. Седугин пишет, что у собственника возникает «жилищное правомочие вторично, производного характера, содержанием которого является пользование им указанным помещением для личного проживания» [25, c. 6]. В.Н. Литовкин предложил ввести термин «условно жилищные отношения», включив в них отношения по владению и пользованию собственником жилым помещением (без правомочия распоряжения) [18]. Отмечается также, что нельзя исключать из жилищной сферы отношения собственности на жилье, отношения по управлению, а также земельные и кредитные отношения [29, c. 11]. А.Г. Кучерена обращает внимание, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере – это области, регулируемые жилищным законодательством [15, c.12].

Вновь обратимся к нормативному определению жилищных правоотношений. Статья 4 ЖК РФ устанавливает, что жилищное законодательство регулирует отношения по пользованию жилыми помещениями частного жилищного фонда и по пользованию общим имуществом собственников помещений. Из буквального толкования указанной статьи следует, что в части владения, пользования, распоряжения жилищное законодательство регулирует только отношения по поводу жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Если у собственника помещения частного жилищного фонда в рамках жилищных правоотношений имеется лишь право пользования, то какова природа этого права: это одно из правомочий собственника или это какое-то самостоятельное жилищное право? И каким образом его защищать: через иск о признании права собственности или иск о признании права пользования? Судебная практика показывает, что собственник жилого помещения защищает нарушенные правомочия через классические гражданско-правовые иски о защите права собственности (негаторный, виндикационный, о признании права собственности). Иски о признании права пользования (или признания утратившим право пользования) утраты жилым помещением подают только наниматели по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищных фондов.

Обратимся к вопросу о субъектах жилищных прав.

Часть 2 ст. 4 ЖК РФ устанавливает, что участниками жилищных отношений, регулируемых законодательством, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Термины «граждане» и «юридические лица» обозначают соответственно российских и иностранных граждан, лиц без гражданства, а также как российских, так и иностранных юридических лиц. Для названных субъектов в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим, однако из него допускаются изъятия в случаях, предусмотренных как ЖК РФ, так и иными федеральными законами. Приведённая позиция нашла своё выражение в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в п. 6 которого указано, что каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации статьи ЖК РФ, определяющие права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат [21]. Поскольку перечень участников жилищных отношений сформулирован как исчерпывающий, то субъекты, не указанные в нём, не могут непосредственно участвовать в жилищных отношениях.

Для дальнейшей характеристики жилищных правоотношений следует определить объекты жилищных прав.

Существует несколько основных подходов к определению сущности объекта субъективных прав. Ряд учёных придерживается концепции «объект-поведение», которая основана на понимании объекта как явления, способного к правовому регулированию, и признаёт таким явлением только человеческое поведение, а не иные явления окружающей действительности [23, c. 297]. Представители другой концепции «объект – правовой режим» предлагают считать объектом субъективного права правовой режим как совокупность всех правовых предписаний, явление, способное к правовому воздействию [27, c. 139]. Некоторые авторы понимают под субъективным правом общую возможность управомоченного субъекта действовать определённым образом, что означает невозможность такого права иметь объект применения [35, c. 26].

Наиболее обоснованной считаем концепцию «объект – благо», в рамках которой в качестве объекта субъективных прав признаются блага: «объект субъективного права есть средство удовлетворения имущественных и неимущественных интересов субъекта в виде материальных и нематериальных благ» [30, c. 88].

В ЖК РФ объектами жилищных прав названы материальные блага – жилые помещения, то есть изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). В литературе существуют различные подходы к определению понятия «помещение» [7, c. 15; 14, c.112, 19, 24, 35].

Помещение приобретает правовой режим жилого помещения с момента юридического установления соответствия помещения признакам жилого помещения, что подтверждается решением на ввод объекта в эксплуатацию [22], решением о переводе нежилого помещения в жилое или актом приёмочной комиссии, если для использования переводимого помещения в качестве жилого помещения требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки (ч. 4,6 ст. 23 ЖК РФ), либо вступившим в силу судебным решением в случае признания права собственности на самовольную постройку (п.п. 1,3 ст. 222 ГК РФ).

Часть 1 ст. 16 ЖК РФ перечисляет конкретные виды жилых помещений, к которым относятся жилой дом, квартира, часть жилого дома, часть квартиры, комната. Комната определяется в ЖК РФ как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (часть 4 статьи 16 ЖК РФ). Законодателем функциональное назначение данного вида жилого помещения определяется как «использование в качестве места непосредственного проживания». Стоит отметить, что такая функциональная предназначенность некоторыми авторами критикуется [8, c.92].

Подчеркнем, что не все отношения по поводу жилых помещений являются предметом жилищно-правового регулирования. Отношения по поводу жилых помещений могут возникать из купли-продажи, мены, залога, подряда (ремонт), оказания услуг (дизайнерских) и проч. При нарушении прав, вытекающих из этих отношений, подлежат использованию соответствующие характеру и природе этих отношений способы защиты.

Однако и традиционный подход к жилищным отношениям как к отношениям по поводу жилых помещений, если они непосредственно связаны с пользованием им как жилым (нахождением и проживанием в нем) с учетом действующего ЖК РФ должен быть подвергнут серьезному критическому анализу.

Участниками жилищных правоотношений могут являться и юридические лица. Во-первых, они могут иметь на праве собственности жилые помещения и сдавать их, например, в аренду. Во-вторых, юридические лица могут иметь в жилом доме нежилые помещения (офисы) и согласно ст. 4 ЖК РФ у них возникают также жилищные отношения по пользованию общим имуществом собственников помещений, по управлению многоквартирными домами, по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья.

Таким образом, среди участников жилищных отношений оказались лица, которые не только непосредственно не проживают в жилых помещениях, но и вообще, строго говоря, не имеют жилых помещений.

С учетом этого обстоятельства, существующий теоретический взгляд на жилищные отношения как отношения по поводу жилого помещения, должен быть пересмотрен с учетом расширения предмета жилищного права. И, как следствие, объектом жилищных правоотношений должны быть признаны не только жилые помещения, но и иные помещения.

Понятие жилищного правоотношения как отношения по поводу жилого помещения не отражает его сущность: есть отношения по поводу жилого помещения, которые не являются жилищными, и есть отношения по поводу нежилых помещений, которые являются жилищными. Жилищные отноешния разнообразны как юридически, так и содержательно. Среди них можно выделить жилищные отношения публично-правовой и частноправовой природы, которая имеет ключевое значение при выборе способа защиты вытекающих из них жилищных прав.

Список литературы:

1. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата: Изд-во Казахского ун-та, 1963. 244с.
2. Батова О.В. Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного права в отечественной системе права // Юрист. 2006. № 3. С. 34–39.
3. Баратова М.А. Формирование жилищного права в России // Семейное и жилищное право. 2011. № 4. С. 40–42.
4. Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Жилищное право: учебник М.: Эксмо, 2011. 288с.
5. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М.: Бек, 1995. 198с.
6. Давлетова М.И. Субъективное гражданское право на жилое помещение: нормативные основания и некоторые проблемы правовой охраны: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2003. 24с.
7. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. № 8. С. 15.
8. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6. С. 92.
9. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку. М.: Де-Юре, 1995. С. 146.
10. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: учебник для магистров. М.: Юрайт, 2012. 457 с.
11. Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и правовая природа / Основы советского жилищного законодательства: межвуз. сб. науч. трудов. Свердловск: Урал. ун-та, 1981. С. 9–24.
12. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2012. 396 с.
13. Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилое помещение: автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 1997. 55с.
14. Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в здании // Вещные права: система, содержание, приобретение: сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / под. ред. Д.О. Тузова. М.: Статут, 2008. С. 116-142.
15. Кучерена А.Г. Жилищные споры: юридический справочник для населения. Ростов н/Дону: Феникс, 2008. 448с.
16. Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство – соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс и отраслевое законодательство. Труды. М.:Изд-во ВНИИСЗ, 1995. № 59. С. 51–76.
17. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. № 1. С. 47-53.
18. Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2004. № 3. С. 3–28.
19. Макеев П.В. О роли категории предназначенности в определении понятия жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2010. № 6. С. 44–47.
20. Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков: Изд-во Харьк. ун-та, 1970. 208с.
21. О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ №14 от 02.07.2009 // Российская газета. 08.07.2009. №123.
22. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2003 года: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 03.12.2003, 24.12.2003 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2004. №3.
23. Российское гражданское право: в 2т. Т.1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. 958 с.
24. Свит Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве // Жилищное право. 2005. № 11. С. 26–32.
25. Седугин П.И. Жилищное право: учебник для вузов. М.: Норма, 2004. 384с.
26. Седугин П.И. Право на жилище в СССР. М.: Юрид. лит., 1983. 224с.
27. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М.: Статут, 1999. С. 140-153.
28. Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система. М.: Юриспруденция, 2011. 224с.
29. Сысоев В.А. Особенности правового регулирования жилищных отношений: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 1994. 21с.
30. Татаринцева Е.Н. Некоторые аспекты определения вещи в контексте дискуссии об объекте субъективного права // Общество и право. 2010. № 2. С. 88–90.
31. Толстой Ю.К. Важный этап кодификации жилищного законодательства // Советское государство и право. 1983. № 11. С. 3–11.
32. Толстой Ю.К. Жилищные отношения и закон // Правоведение. 1981. № 5. С. 88–98.
33. Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище»: теоретические и практические аспекты // Жилищное право. 2006. № 6. С. 38–45.
34. Чигир В. Ф. Советское жилищное право. Минск: Вышэйш. шк., 1968. 228с.
35. Яковлев А.С. Имущественные права как объекты гражданских правоотношений. Теория и практика. М.: Ось-89, 2005. 192 с.
36. Яковлев В.Ф. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и режим правового регулирования жилищных отношений // Основы советского жилищного законодательства: межвуз. сб. науч. тр. Свердловск: Изд-во Урал. ун-та, 1981. С. 36-45.

Интересная статья? Поделись ей с другими:

Внимание, откроется в новом окне. PDFПечатьE-mail

Отправить статью

...

Форма оплаты

Номер статьи, присвоенный редакцией
Количество страниц в статье
Количество экземпляров журнала
Доставка: РФСНГ
Скидка (%)
Заказать свидетельство о публикации
1. Стоимость публикации каждой страницы статьи составляет 200 рублей.
2. Стоимость каждого экземпляра журнала, включая его печать и доставку, составляет 350 рублей для России и 420 рублей для стран СНГ.
3. Стоимость свидетельства о публикации составляет 120 рублей

Реквизиты для оплаты через банк