УДК 347

Аренда недвижимости: некоторые вопросы правового регулирования

Богатырева Марта Расуловна – доцент высшей аттестационной комиссии, кандидат юридических наук научно-образовательного центра компетенций в сфере земельно-имущественных отношений Дагестанского университета народного хозяйства.

Аннотация: В представленной статье раскрываются основные вопросы правового регулирования договора аренды. Изучаются вопросы, связанные с регламентацией соответствующих правоотношений, условия договора аренды, его возмездный характер, существенные условия. Формулируется вывод о том, что значимостью для правового регулирования договора аренды обладает гражданское законодательство, однако в отношении ряда договоров аренды, так же применимы нормы земельного и лесного законодательства.

Ключевые слова: договор аренды, срок, условия договора, земельный участок, недвижимое имущество.

Как отмечается в ст. 602 Гражданского кодекса РФ (далее-ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязан предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или во временное пользование соответственно [1].

В качестве предмета данного договора традиционно выступают объекты недвижимого имущества. Регулируется это соответствующими нормами права. В соответствии с указанными нормами права, под недвижимостью необходимо понимать все то, что прочно связано с землей, как правило, это здания, участки земли и прочие объекты, перемещение которых без повреждений этих объектов не представляется возможным. Стоит отметить, что к недвижимости относятся и морские суда, воздушные суда и суда водного плавания, машино-места.

Отграничение недвижимых вещей от движимых вещей обладает высокой значимостью для разрешения вопроса относительно правового режима данных вещей. Данный вывод подтверждается материалами судебной практики. Так, как было указано в Определении Верховного Суда РФ от 08.11.2016 № 504-ПЭК16, для разрешения спорной ситуации стоит устанавливать у объекта те признаки, которые позволяют идентифицировать его в качестве недвижимости [6]. К аналогичному выводу пришел суд в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.02.2021 N Ф04-405/2021 по делу N А75-6011/2020 [7].

Как следует из ч.1 ст. 130 ГК РФ, в целях признания того или же другого имущества недвижимым имуществом, стоит найти подтверждение того, что он изначально создавался в качестве недвижимого имущества и для достижения этой цели были получены необходимые документы разрешающего характера и были соблюдены различные правила и нормы возведения данных объектов. В этом аспекте, возвращаясь к анализу договора аренды, отметим, что в качестве предмета договора аренды могут выступать участки земли, участки недр, различного рода сооружения и здания, нежилые и жилые помещения, объекты незавершенного строительства, предприятия и комплексы.

Рассматривая существенные условия анализируемого договора, стоит отметить, что в соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор можно считать как заключенный только в той ситуации, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В качестве указанных условий выступают такие условия, как условие о предмете, равно как все иные условия, которые являются существенными для данного вида договоров. Более того, к таким условиям стоит отнести условия, в отношении которых стороной заявлено требование о необходимости достижения соглашения. Одновременно с этим, в отношении договора аренды законодатель предъявляет определенные требования относительно государственной регистрации договора и формы. В частности, отмечается, что договоры, заключаемые на срок, превышающий год, он подлежит регистрации. Данное правило действует и в том случае, если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо [4].

В практической деятельности договор аренды заключается как на определенный срок, так и на неопределенный срок. Это позволяет сделать вывод о том, что срок в качестве существенного условия договора аренды не выступает, в связи с чем, если в договоре условие о сроке не содержится, то он не будет признаваться незаключенным, так как будет считаться, что он просто заключен на неопределенный срок [2]. Отметим, что в законодательстве также устанавливаются максимально возможные сроки заключения для отдельных разновидностей договора аренды. Примером является договор аренды земли, которая относится к земельным участкам сельскохозяйственного назначения и относящийся к государственной или же к муниципальной собственности, должен быть заключен на срок от 3 до 49 лет, кроме случаев, которые прямо предусмотрены законодательством. В свою очередь, договор аренды лесного участка, который также находится в муниципальной или государственной собственности, заключается на срок от 10 до 49 лет, кроме случаев, которые прямо предусмотрены законодательством.

Если договор аренды был заключен на срок, который вышел за рамки предельного срока, его рассматривают в качестве договора, заключенного на срок, равный максимально возможному.

Также необходимо акцентировать внимание на том, что договор аренды должен в обязательном порядке содержать такие данные, которые позволяют в полной мере идентифицировать имущество, переданное в аренду. В том случае, если такая информация не содержится, то возникает ситуация, когда стороны не согласовали объект договора, что не позволяет говорить о том, что стороны заключили договор. Рассмотрев данный момент на примере договора аренды земельного участка, отметим, что этот договор, как и иной договор, в рамках которого осуществляется передача индивидуально-определенной вещи, также должен содержать данные, которые направлены на идентификацию вещи. Для земельных участков такими данными является кадастровый номер [3].

К числу важнейшего признака, характерного для договора аренды, стоит отнести такой признак, как возмездный характер договора, что подразумевает то, что за владение и пользование этим имуществом арендатор обязан уплатить определенную денежную сумму, а ее размер должен быть определен в договоре. Форма оплаты по таким договорам, как правило, денежная, однако это тоже необходимо указать в договоре. Стоит отметить, что законодатель допускает указание и на иные формы платы [5].

Плата в рамках анализируемого договора может устанавливаться как за все имущество в целом, так и за определенные его части. Также плата может предусматривать внесение платы в твердой денежной сумме, в услугах, в предоставлении плодов или продукции, полученной с использованием данного имущества или, например, в виде возложения определенных обязанностей на сторону договору. Допустимо сочетать данные формы оплаты.

Правовое регулирование аренды не ограничивается исключительно нормами гражданского законодательства, так как при аренде земельных участков во внимание должны приниматься и положения земельного, а также лесного законодательства. Одновременно с этим, особой значимостью в этом аспекте обладают именно положения гражданского законодательства, так как в ГК РФ определены основные положения, которые касаются договоров аренды. Механизм применения данных норм на практике можно встретить в судебной практике, а наличие достаточно обширной практики связано с тем, что аренда получила широкое распространение в практической деятельности, что, в свою очередь, порождает многочисленные спорные ситуации.

Список литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Вайпан, В.А. Реализация принципа социальной справедливости и правовом регулировании предпринимательской деятельности: монография. – М.: Юстицинформ, 2020. – 696 с.
Василенко, А.В. Особенности правового регулирования аренды предприятий // Бюллетень науки и практики. – 2020. – № 2. – С. 249-255.
Крюкова, Е.С. Проблемы использования конструкции договора аренды в жилищной сфере // Юридический вестник Самарского университета. – 2018. –
№ 1. – С.83-90.
Шматко, Д.А. О сущности договора аренды и проблеме его разграничения с договором найма в Российской Федерации // Академическая публицистика. – 2023. – № 2-1. – С.237-242.
Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2016 № 504-ПЭК16 // СПС Консультант плюс.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.02.2021 N Ф04-405/2021 по делу N А75-6011/2020 // СПС Консультант плюс.