УДК 34

Гражданско-правовое регулирование ограничений права собственности на земельный участок в интересах соседей (соседского права) при застройке смежных земельных участков

Григорьев Роман Павлович – магистрант Московского финансово-промышленного университета «Синергия».

Аннотация: Целью настоящей работы является рассмотрение основных положений правового регулирования института самовольной постройки; предложена к включению в Гражданский кодекс Российской Федерации норма о денежных выплатах пострадавшей стороне.

Ключевые слова: соседское право, самовольная постройка, ограничение права собственности в интересах соседей.

Одной из причин возникновения споров между соседями является застройка, выполненная с нарушением законодательства. В одних случаях самовольная постройка соседа нарушает границы смежного участка и частично заходит на территория участка, в других - постройка не выходит за границы участка, но возведена с нарушением градостроительных, строительных норм и правил и законных интересов соседа (например, скат крыши нависает над участком соседа, что приведет к сливу на смежный участок дождевой воды в теплое время года или сходу снега в холодное время года).

В ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) самовольной постройкой признается строение (дом, сарай, дача, гараж и другие), возведенное на непредназначенном для этих целей земельном участке, либо построенное без получения необходимых разрешений (в частности, от собственника земельного участка) или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (которые привели, например, к снижению прочности, т.е. способности воспринимать расчетные нагрузки, или уменьшению устойчивости, т.е. способности сохранять состояние равновесия под действием расчетных нагрузок). Лицо, осуществившее постройку, не приобретает на нее право собственности, не может распоряжаться ей, чтобы продать, сдать в аренду, подарить. Такая постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с правилами землепользования и застройки за счет лица, которое ее возвело, по решению суда либо – в определенных случаях – органа местного самоуправления.

Собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, имеет право требовать ее сноса. Более того, он может обратиться в суд для признания его права собственности на строение при условии возмещения расходов застройщику в размере, определенном судом. Статьей 244 Проекта No 47538-6 Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Проект ГК РФ) предусматривается возможность признать право собственности на постройку за застройщиком, если не будут выявлены основания для ее сноса либо передачи в собственность владельцу земельного участка.

Однако предлагаемых вариантов решения проблемы самовольной постройки законодательством РФ недостаточно. Анализ зарубежного опыта позволил найти интересные способы разрешения подобных споров.

Например, ст. 390 Гражданского кодекса Республики Молдова (далее – ГКМ) предусматривает, что в случае если нарушение границ смежного земельного участка постройкой произошло без умысла, и сосед не сделал замечания до нарушения границ либо сразу же после этого, обязанность вовремя не среагировавшего соседа терпимо относиться к нарушению границы его участка, в то же время пострадавшей стороне предусмотрены ежегодные денежные выплаты. Также пострадавший сосед может в любой момент потребовать, чтобы его должник возместил стоимость застроенной части земельного участка взамен передачи права собственности на нее.

Аналогичные нормы содержатся в ст. 912-913 Германского Гражданского уложения (далее – ГГУ).

Таким образом, в зарубежном законодательстве ряда стран, во-первых, содержится указание на обязанность соседа терпеть самовольную застройку при отсутствии у него возражений, о которых следовало заявить до или сразу после нарушения границ. То есть пострадавшая сторона, если вовремя среагирует на нарушение, может потребовать сноса постройки, в противном случае добросовестный застройщик может сохранить постройку, выплачивая при этом компенсацию соседу.

Во-вторых, учитывается добросовестность застройщика, которая в ст. 390 ГКМ описывается следующим образом: «без того, чтобы ему можно было вменить в вину умысел или тяжкий проступок», - или в ст. 912 ГГУ: «без умысла или грубого небрежения». Ф.О. Богатырев в монографии «Право собственности: актуальные проблемы» отмечает, что значим момент оповещения застройщика о нарушении им границы [9, с. 242]. Так, застройщик считается добросовестным, если сосед сообщил ему о нарушении границы не в момент такого нарушения (например, сразу после закладки фундамента), а уже после окончания строительства. Сосед имеет право на иск о сносе постройке в любом случае, если застройщик недобросовестный.

В-третьих, пострадавшей стороне устанавливается денежная компенсация, которая обычно выплачивается застройщиком ежегодно. В соответствии со ст. 915 ГГУ размер ренты предполагается стабильным.

Представляется особенно рациональным установление в ГК РФ возможности выплаты компенсации, которая позволит примирить интересы застройщика и землевладельца, на участке которого возведена самовольная постройка. В то же время из-за состояния экономики РФ устанавливать фиксированный платёж на весь период оплаты нецелесообразно, т.к. темпы инфляции обесценят сумму выплат. Например, за последние 20 лет инфляция составила 450,76% [11].

Для расчета компенсации следует использовать кадастровую стоимость застроенного земельного участка, которая в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ определяется как полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, установленный на основе ценообразующих факторов, представляющих собой качественную или количественную характеристику объекта (например, целевое назначение, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, рельеф участка, наличие коммуникаций, плодородие почвы), влияющую, согласно выводам оценщика, на стоимость участка. Кадастровая стоимость в расчeте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.) называется удельным показателем кадастровой стоимости. До 1 января 2022 года действовал норматив о проведении очередной кадастровой оценки земельных участков не ранее чем через три года (в городах федерального значения - минимум через два года) и не позднее чем через пять лет с года проведения последней государственной кадастровой оценки, а с 1 января 2022 установлено проведение оценки через каждые четыре года (в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ соответствующего решения - через каждые два года). Проект нормы может быть сформулирован следующим образом: «Собственник, нарушивший возведением самовольной постройки границу смежного земельного участка, обязан выплачивать соседу, права которого ущемлены, авансом за год вперед ежегодную денежную компенсацию не менее чем в двукратном размере кадастровой стоимости территории застроенного соседского земельного участка с учетом установленных нормативами расстояний от застройки до границ соседнего участка и обратно пропорционально сроку службы постройки. Лицо, имеющее право на денежную компенсацию, может в любой момент потребовать, чтобы должник возместил ему стоимость застроенной части земельного участка взамен передачи права собственности на нее».

Двукратный размер компенсации следует из штрафного характера ответственности за нарушение границ смежного участка и выступает превентивной мерой соответствующих правонарушений. Расстояния от застройки до границ соседнего участка определены не ГК РФ, а государственными стандартами, нормативно-правовыми актами. Например, в Своде правил СП 53.13330.2019 расстояния до границ участка для садового (или жилого) дома установлены от 3 м, а в соответствии со Сводом правил СП 4.13130.2013 в целях противопожарной защиты расстояние между домами из горючих материалов (деревянные и с деревянным или деревянно-щитовым каркасом) – от 15 м. Расстояние между постройками измеряется от цоколя или, если цоколя нет, от стены. Но только в том случае, если имеющиеся выступы (эркер, навес, свесы, крыльцо) не больше 0,5 м от плоскости. При превышении минимума расстояние замеряется или от этой выступающей части, или от ее проекции на землю (например, если крыша выполнена в стиле шале, или есть консольный вынос второго этажа на опорах).

ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения» определяет срок службы как продолжительность нормальной эксплуатации строительного объекта с предусмотренным техническим обслуживанием и ремонтными работами (включая капитальный ремонт) до состояния, при котором его дальнейшая эксплуатация недопустима или нецелесообразна, и устанавливает следующий примерный срок службы объектов:

  • бытовок рабочих и вахтового персонала, временных складов и других временных сооружений – 10 лет;
  • сооружений, которые эксплуатируются в условиях сильноагрессивных сред (резервуары, трубопроводы предприятий нефтеперерабатывающей, химической промышленности) – не менее 25 лет;
  • зданий и сооружений массового строительства - не менее 50 лет;
  • уникальных зданий и сооружений (музеи, театры, стадионы) – 100 лет и более.

Ю.Д. Сюмбаева рассматривает выкуп застройщиком части земельного участка, занятой его строением, по рыночной стоимости на момент нарушения границы, поскольку если бы собственник продавал целиком участок, то он отчуждал бы его по рыночной стоимости, а не по кадастровой, которая обычно меньше, соответственно, и часть его земельного участка застройщик будет выкупать по рыночной стоимости [10, с. 105].

Нарушение интересов собственника может быть вызвано не только самовольной постройкой соседа, но и недопустимым воздействием на земельный участок со стороны соседа, таким как:

  • строительство зданий, оказывающих недопустимое воздействие на соседний земельный участок, вызванное как существованием зданий, так и их эксплуатацией;
  • причинение вреда соседу ненадлежащим образом содержащимся зданием (сооружением);
  • обрушение здания (сооружения) или его части на смежный земельный участок.

Нормы ст. 294 Проекта ГК РФ обязывают собственника земельного участка в рамках ограничения прав собственника с целью защиты интересов соседей принимать меры по предотвращению вреда от ненадлежащим образом содержащегося строения вплоть до его сноса, устранять опасность обрушения постройки, не возводить приводящие к ухудшению состояния смежного участка строения.

Таким образом, в настоящий момент самовольная постройка может быть снесена либо передана в собственность владельцу земельного участка с оплатой расходов на ее возведение застройщику. Но было бы полезно взять за основу нормы зарубежных кодексов при будущем регулировании вопросов нарушения границ в процессе застройки и дополнить ГК РФ положениями о выплате застройщиком ежегодной компенсации собственнику земельного участка за постройку, возведенную на его участке и признанную самовольной при условии добросовестности застройщика и отсутствии своевременно заявленных собственником возражений относительно нарушения границ его участка.

Список литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51- ФЗ [Электрон. ресурс]. – Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».
  2. Проект No 47538-6 Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электрон. ресурс]. – Режим доступа: http://base.garant.ru/58024599.
  3. Гражданский кодекс Республики Молдова [Электрон. ресурс]. – Режим доступа: lex.justice.md/ru/325085.
  4. Германское Гражданское уложение 1896 г. = Deutsches Bürgerliches Gezetzbuch [Электрон. ресурс]. – Режим доступа: https://ru.wikisource.org/wiki/Германское_гражданское_уложение.
  5. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ [Электрон. ресурс]. – Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».
  6. Свод правил СП 53.13330.2019. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНИП 30-02-97 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения) [Электрон. ресурс]. – Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».
  7. Свод правил СП 4.13130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты» [Электрон. ресурс]. – Режим доступа: https://docs.cntd.ru/document/1200101593.
  8. ГОСТ 27751-2014- Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения [Электрон. ресурс]. – Режим доступа: https://docs.cntd.ru/document/1200115736.
  9. Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров; Ин-т законод и сравнит. правоведения. - М.: Статут, 2008. – 731 с.
  10. Емелькина И.А. Ограничения права собственности на земельные участки в интересах соседей (соседское право) в гражданском праве России и в зарубежных правопорядках: монография / И.А. Емелькина, Ю.Д. Сюбаева; под ред. И.А. Емелькиной. – М.: Юстицинформ, 2021. – 328 с.
  11. Инфляционные калькуляторы [Электрон. ресурс]. – Режим доступа: https://xn----ctbjnaatncev9av3a8f8b.xn--p1ai.

Интересная статья? Поделись ей с другими: