УДК 33

Разработка организационно-технологических решений по текущему ремонту общественных зданий

Королёв Максим Владимирович – магистрант кафедры Промышленного гражданского строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета

Научный руководитель Руденко Александр Алексеевич – доктор экономических наук, кандидат технических наук Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета

Аннотация: В статье обсуждаются требования к организационно-технологическим решениям по текущему ремонту общественных зданий. Приведены результаты эмпирических исследований условий разработки таких решений на практике. Обоснована рациональность применения системы специальных критериев при разработке организационно-технологических решений по текущему ремонту общественных зданий для повышения их эффективности.

Ключевые слова: текущий ремонт, общественное здание, организационно-техническое решение, эффективность организационно-технологических решений по текущему ремонту общественных зданий.

Выбор методов, объемов, сроков и последовательности ремонта конструктивных элементов общественных зданий – это основная задача при разработке организационно-технологических решений по текущему ремонту. Для эффективного решения таких задач используются универсальные критерии, которые комплексно оценивают организационно-технологические решения. Также применяются автоматизированные информационно-аналитические системы для обработки необходимых данных.

В соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации общественных зданий, периодический ремонт осуществляется для устранения накопившихся повреждений и поддержания конструктивных элементов в исправном состоянии. Однако, выделенные финансовые средства часто используются неэффективно, так как сложно определить, когда, каким методом и в каком объеме необходимо проводить ремонт поврежденных элементов здания [2, c. 83].

Многолетняя эксплуатационная практика общественных зданий подтверждает, что разработка организационно-технологических решений для текущего ремонта должна основываться на всеобъемлющем анализе технического состояния конструктивных элементов, финансовых возможностей владельца здания, производственных и погодных условий во время ремонтных работ [4, c. 26].

Комплексное решение задачи разработки организационно-технологических решений по текущему ремонту общественных зданий невозможно без учета и других факторов, например таких, как условия эксплуатации ремонтируемого конструктивного элемента, эффективность методов ремонта, параметры необходимого оборудования и условия производства ремонтных работ.

Анализ решений по текущему ремонту общественных зданий показывает, что чаще всего возникают следующие типы задач для проектирования:

1. Определение наиболее выгодного срока начала ремонта здания.
2. Составление очередности ремонта конструктивных элементов группы зданий.
3. Расчет совокупного объема ремонтных работ.
4. Выбор наиболее рационального метода ремонта конструктивного элемента.

Количество возможных задач для каждого из указанных типов равно между собой и определяется разнообразием конструктивных элементов жилого здания, включая фундаменты, стены, кровли, отмостки, а также системы инженерного оборудования, такие как внутренний водопровод, канализация, отопление и лифты.

Из-за отсутствия специализированных методик для определения объемов, сроков и периодичности, а также методов текущего ремонта общественных зданий, принятие организационно-технологических решений, как правило, производится интуитивно или основывается на опыте наиболее квалифицированных работников. В результате, эффективность распределения и использования средств на ремонт зданий обычно оказывается невысокой, а техническое состояние жилищного фонда продолжает ухудшаться [5, c. 41].

Повышение эффективности организационно-технологических решений по текущему ремонту общественных зданий является сложной задачей, которая заключается в выборе наилучшего вариантов из доступных на основе фактической осуществимости и целесообразности. Для оценки всех допустимых решений проводится факторный анализ, в рамках которого выявляются и исследуются различные критерии [3, c. 1327].

В ходе наших исследований было выявлено, что два критерия – опасность обрушения поврежденных конструкций и понижение температуры воздуха в процессе ремонта ниже 0ºC – могут быть использованы при решении всех проектных задач. Помимо этих критериев, при расчете совокупного объема, метода и сроков ремонта, могут быть учтены другие факторы, такие как удельная стоимость ремонта, опасность перебоев в поставках материалов, финансовая нестабильность и погодные условия.

Для определения объема предстоящих работ и метода ремонта рекомендуется учитывать такие критерии, как удельная трудоемкость и материалоемкость ремонта, эффективность использования материалов, опасность несвоевременного обнаружения скрытых дефектов и повреждений, ограниченные условия и загрязнение воздуха в процессе работ.

Такие параметры, как возможность ремонтной работы, долговечность и внешний вид отремонтированных структурных элементов, а также способность восстановить их моральный износ, обеспечение безопасности и предотвращение пожаров, становятся важными при выборе метода ремонта. Равномерность физического износа структурных элементов общественного здания и количество объектов, требующих ремонта, играют роль в назначении состава работ и периодов их осуществления.

Оставшиеся два критерия – оставшийся срок службы наиболее изношенных структурных элементов и историческая ценность здания – могут быть полезны при определении последовательности и сроков выполнения ремонта.

При использовании этих критериев следует учитывать их неоднородность (отличие по размерам) и необходимость приведения их к безразмерному виду (нормализация) для возможности сравнения. Кроме того, рассмотренные критерии не являются равноценными, поэтому при многофакторной оценке организационно-технологического решения необходимо вводить показатели приоритетности для каждого местного критерия, чтобы избежать ошибок при завышении оценки незначительных местных критериев.

Проведение точной многокритериальной оценки осуществляется на основе различных пакетов программного обеспечения архитектурно-ремонтного планирования. Существует множество программных решений для управления и отслеживания текущего ремонта зданий:

1. Building Information Modeling (BIM) – это программное обеспечение, которое позволяет инженерам, архитекторам и ремонтным подрядчикам создавать виртуальные модели зданий, которые позволяют эффективно планировать и управлять текущим ремонтом.
2. Computerized Maintenance Management System (CMMS) – это программное обеспечение, которое позволяет организациям управлять и отслеживать все аспекты текущего ремонта. Оно позволяет планировать обслуживание и ремонтные работы, отслеживать запасные части и инструменты, а также генерировать отчеты о выполненной работе.
3. Facility Management Software – это программное обеспечение, которое предназначено для управления различными аспектами управления зданиями, включая текущий ремонт. Оно позволяет отслеживать расходы, расписания, заказы на ремонт и даже управлять коммуникацией с поставщиками услуг.
4. Mobile Inspection Software – это программное обеспечение, которое позволяет работникам на площадке с легкостью отслеживать и документировать проблемы, обнаруженные во время текущего ремонта. Оно облегчает процесс создания отчетов о нуждах в ремонте и предоставляет ценную информацию для планирования будущих работ.
5. Energy Management Software – это программное обеспечение, которое помогает управлять энергопотреблением зданий. Оно позволяет отслеживать эффективность использования ресурсов относительно плана реализации проекта ремонта здания [1, c. 46].

Практика использования организационно-технологических решений показывает, что некоторые из них, при определенных условиях, являются не только нерациональными, но и недопустимыми. Исследования позволили установить, что есть девять универсальных условий, которые определяют область разумного применения таких решений. Например, большинство решений по ремонту конструктивных элементов целесообразно использовать только при определенном физическом износе, ниже определенной предельно допустимой степени износа. При снижении температуры воздуха ниже допустимого предела, количество доступных решений для выбора метода ремонта, а также объема и срока начала ремонта уменьшится.

Также существуют препятствия для применения определенных технологических решений, такие как недостаточное финансирование, очень высокая стоимость или слишком маленький объем ремонта, недостаточное количество рабочих работ, необходимость срочного исправления неисправности, ограниченный срок службы самого изношенного конструктивного элемента.

Посредством применения этих условий допустимости можно специфицировать область разумного применения организационно-технологических решений, что поможет избежать принятия нерациональных решений еще до начала их реализации на практики. Это также упростит сам процесс проектирования текущего ремонта, уменьшив количество альтернативных решений, которые нужно учитывать.

Применение системы сбалансированных критериев при разработке организационно-технологических решений по текущему ремонту общественных зданий позволит унифицировать задачи выбора наиболее рациональных решений, а в конечном итоге – существенно повысить эффективность ремонта зданий.

Список литературы

1. Ганзин Е.В. Актуальные вопросы организации работ по капитальному ремонту и реконструкции общественных зданий / Е.В. Ганзин, А.А. Лапидус // Строительное производство. – 2020. № 4. С. 44-50.
2. Клязьмина К.А. Выявление недостатков нормативного обеспечения организации текущего ремонта муниципальных зданий и сооружений / К.А. Клязьмина, Р.Р. Казарян // Строительное производство. – 2020. № 1. С. 82-86.
3. Клязьмина К.А. Роль унификации организационно-технической документации для проведения текущего ремонта муниципальных зданий и сооружений / К.А. Клазьмина // Дни студенческой науки. Cборник докладов научно-технической конференции по итогам научно-исследовательских работ студентов института строительства и архитектуры НИУ МГСУ. – Москва, 2020. С. 1325-1327.
4. Леухина Т.Л. Определение начальной максимальной цены контракта при выполнении капитального и текущего ремонтов зданий, сооружений / Т.Л. Леухина, Т.Г. Саяпина // Труды Поволжского государственного технологического университета. Серия: Социально-экономическая. –2021. № 9. С. 24-30.
5. Нелина Д.В. О некоторых аспектах регулирования организационно-технических решений текущего ремонта зданий и сооружений / Д.В. Нелина, Р.Р. Казарян // БСТ: Бюллетень строительной техники. –2023. № 10 (1070). С. 38-43.