УДК 349.41

О некоторых аспектах договора купли-продажи земельного участка

Марьин Евгений Владимирович – кандидат юридических наук, доцент кафедры Земельного права и государственной регистрации недвижимости Московского государственного университета геодезии и картографии.

Аннотация: Договор купли-продажи земельного участка является одним из наиболее распространенных видов сделки с недвижимостью. Этот договор регулирует передачу права собственности на земельный участок от продавца покупателю. Земельные участки могут иметь различное назначение, от жилой застройки до промышленных и сельскохозяйственных участков. В этой статье мы рассмотрим ключевые моменты договора купли-продажи земельных участков, и приведем примеры из судебной практики.

Ключевые слова: недвижимость, договор купли-продажи, земельный участок, ответственность сторон.

Земельные участки по нормам ст.130 Гражданского кодекса принято относить к объектам недвижимости. Максуров А. А. выделяет: «У недвижимости есть важнейшая экономическая основа – она служит естественным и незаменимым базисом любой экономики, причем как в сфере производства, так и в области распределения произведенного, выступает как предмет инвестирования и получения пассивного дохода» [2, c.9].

Так, Шагиева Р.В. отмечает, что основным договором, опосредующим передачу товара от одного лица к другому в собственность на возмездной основе, является договор купли-продажи [4, c.151].

В ст. 550 ГК РФ установлены требования к форме договора купли-продажи земельного участка [5, c.155].

Приведем характерные особенности такого договора:

1. Указание всех сторон: в договоре должны быть четко указаны данные продавца и покупателя, а также данные об объекте сделки (адрес, площадь, кадастровый номер и пр.).
2. Цена и сроки оплаты: договор должен содержать информацию о стоимости участка, порядке оплаты, а также сроках оплаты.
3. Обязанности сторон: документ должен определять обязанности продавца и покупателя, включая условия передачи права собственности и имущественных прав.
4. Гарантии продавца: продавец обязан предоставить гарантии отсутствия обременений на участок.
5. Регистрация сделки: после заключения договора, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра для оформления прав собственности.
6. Налоги и сборы: при совершении сделки могут взиматься налоги.
7. Правила использования: в договоре могут быть установлены правила использования земельного участка.
8. Ответственность за нарушение: договор может содержать условия об ответственности сторон за нарушение обязательств.

Для более наглядного представления о спорных вопросах, связанных с рассматриваемой темой, приведем несколько примеров судебной практики:

Оспаривание права собственности:

Необходимо остановиться на рассмотрении судебного дела Мещанским районным судом города Москвы [3]. После осуществления процедуры государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка у покупателя появились сомнения в обоснованности сделки.

Покупатель обратился в суд за расторжением договора купли-продажи и с требованиями возврата денежных средств от продавца. В ходе рассмотрения дела были выявлены новые обстоятельства, связанные с отсутствием согласования между предыдущим собственником и органами государственной власти относительно изменения целевого назначения земельного участка. Так как земельный участок фактически использовался возле в иных целях, чем это указано в документах. Суд пришёл к выводу о нарушении прав покупателя, так как выяснилось что продавец представил подложные документы, которые по сути меняли паровой статус этого участка. Суд вынес решение об отмене договора купли-продажи и признание его недействительным а также обязал покупателя вернуть все денежные средства, связанные с приобретением участка.

Невыполнение обязательств продавцом:

Если продавец не выполнил свои обязательства по договору, например, не передал документы на участок, покупатель может обратиться в суд с требованием о принуждении продавца к исполнению договора или возмещению убытков.

Примером такой ситуации может быть дело, рассмотренное в одном из районных судов города Москвы. В данном деле гражданин А. приобрел земельный участок по договору купли-продажи с гражданкой Б. Договор предусматривал условие о том, что продавцом будут переданы покупателю все документы на участок в течение 30 дней с момента заключения договора .

Но по истечении указанного периода продавец так и не отдал покупателю документы, хотя покупатель требовал их. Поэтому покупатель обратился в суд с иском об оспаривании права собственности на земельный участок.

В ходе разбирательства суд предоставил сторонам возможность представить доказательства своих требований. Покупатель представил копии всех необходимых документов, подтверждающих заключение договора и его условия. Также покупатель предоставил свидетельские показания нескольких свидетелей, подтверждающих факт неисполнения продавцом своих обязанностей по передаче документов.

Продавец же не предоставил никаких доказательств своей позиции и не явился на судебное заседание.

Суд в результате рассмотрения дела установил, что продавец не выполнил своих обязательств по договору купли-продажи и не передал покупателю необходимые документы на участок в установленный договором срок. Таким образом, суд вынес признание права собственности на земельный участок оспоренным.

Суд вынес решение в пользу покупателя и удовлетворил его иск. В соответствии с решением суда, продавец был обязан передать покупателю все документы на участок в установленный судом срок, а также возместить покупателю понесенные им в связи с этим издержки.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка – один из важных юридических оснований, который непосредственно регулирует передачу права собственности на земельный участок. Важно тщательно изучать условия договора и при необходимости обращаться в суд, чтобы защитить свои права.

Список литературы

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)// СПС Консультант Плюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/566092180f43720ee69c92f0f57439b4f33c32fc/ (дата обращения 12.09.2023).
2. Максуров А. А. Право федеральной собственности на недвижимое имущество: монография / А.А. Максуров. – Москва: РУСАЙНС, – 144 с.
3. Определение Мещанского районного суда г.Москвы № А64-13868/2019// СПС «КонсультантПлюс Судебная практика».
4. Шагиева Р.В. Коммерческое право : учебник / коллектив авторов ; отв. ред. Р.В. Шагиева ; ред. кол. О.В. Ефимова, Т.В. Казанина, Р.В. Шагиева. – Москва : ЮСТИЦИЯ, 2023. – 278 с.
5. Щербачева Л В. Юридическая клиника в высших учебных заведениях : учебное пособие / Л.В. Щербачева. – Москва : РУСАЙНС, 2022. – 212 с.